HGBS11 reforça estratégia de crescimento com reciclagem de ativos e nova emissão de cotas

HGBS11 - Hedge Brasil Shopping

O HGBS11 tem como objetivo auferir rendimentos pela exploração comercial de participações em shoppings localizados em regiões com área de influência de, no mínimo, 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas, atuando de forma ativa na gestão da carteira, conforme já exploramos em análises anteriores.

Na última terça-feira, 07/04/2026, a Hedge promoveu um encontro com analistas de mercado para apresentar atualizações sobre o fundo e, principalmente, sobre a 11ª Emissão de Cotas. A partir desse evento, incorporamos novos insights à nossa análise recente do HGBS11.

Durante o encontro, a gestão detalhou com maior profundidade os critérios de seleção, tanto dos ativos atualmente presentes no portfólio, quanto dos ativos-alvo, com destaque para (i) a busca por ativos considerados “trophy”, ou seja, de elevada qualidade e forte relevância regional; (ii) alocações que privilegiam o controle dos ativos, permitindo atuação direta na gestão, desde que a aquisição ocorra a preços que preservem o potencial de ganhos em futuras vendas; e (iii) concentração em São Paulo (capital e interior), além de regiões ligadas ao agronegócio, que apresentam crescimento populacional e urbano relevante nos próximos anos, a exemplo do Capim Dourado Shopping localizado em Palmas (TO).

Nesse contexto, o fundo avançou em seu plano de expansão e reciclagem de portfólio, com as seguintes movimentações relevantes:

• Assinatura de memorando para aquisição de 20% do Shopping Park São Caetano (SP) por R$ 237 milhões, a serem pagos de forma parcelada, passando a se expor a um ativo administrado pela Multiplan, com potencial de expansão atrativo no médio prazo;
• Conclusão da transação com o Pátria Malls (PMLL11), na qual o fundo alienou integralmente sua participação de 15% no Suzano Shopping (SP) e adquiriu 35% do Boulevard Shopping Bauru (SP), passando a deter 100% do ativo. Segundo a gestão, embora seja o segundo principal shopping da cidade, o Boulevard Bauru vem ganhando relevância local, sobretudo entre o público jovem;
• Aumento da exposição indireta ao Shopping Parque Dom Pedro (Campinas - SP), via HPDP11 e PQDP11, a valores 14% abaixo do laudo e com cap rate atrativo. O ativo é considerado um dos principais vetores de crescimento do fundo, dado o potencial de expansão, o desenvolvimento urbano da região e a baixa necessidade de investimentos em Capex;
• Mais recentemente, em mar/26, assinou de memorando para a venda de 18% do Internacional Fashion Outlet (Novo Hamburgo - RS) de forma parcelada, com lucro estimado de R$ 0,37/cota, que deverá compor a base de rendimentos até o 1º semestre de 2027;
• Em abr/26, anunciou a alienação de 19% do Shopping Jardim Sul (Morumbi - SP) para o PMLL11, com pagamento em cotas e parte em dinheiro. A operação ocorreu a um cap rate bastante atrativo, resultando em venda 16% acima do laudo e com lucro que deverá reforçar os rendimentos futuros do fundo.

Apesar do reforço de caixa decorrente das vendas do Suzano Shopping, Internacional Fashion Outlet e Jardim Sul, o fundo recorreu à alavancagem para viabilizar parte das aquisições. Foram estruturados dois CRIs, ambos com carência de 36 meses na amortização e parcialmente nos juros. Essa estrutura contribui para um cap rate mais favorável e oferece flexibilidade para o reequilíbrio da estrutura de capital, seja por meio de novas reciclagens, seja via nova emissão de cotas.

Na sequência, o fundo anunciou sua 11ª Emissão de Cotas, com o objetivo de aproveitar o momento de mercado para seguir adquirindo novos ativos alinhados à estratégia a preços atrativos, aumentar a participação indireta no Parque Dom Pedro, realizar melhorias operacionais no portfólio, reforçar o caixa e, dependendo do volume captado, reduzir a atual alavancagem, hoje em torno de 18% dos ativos. Considerando um crescimento do NOI de 7,5% e um cap rate de saída de 8%, a gestão estima um retorno total (dividendo + ganho de capital) próximo a 20% ao ano para os investidores da oferta.

Após essas movimentações, o HGBS11 passará a contar com investimentos em 19 shopping centers, distribuídos em 14 cidades e 5 estados, sendo 14 ativos detidos diretamente, 4 por meio de participações em outros FIIs (HPDP11, FVPQ11, FLRP11 e ABCP11) e 1 ativo com estrutura híbrida, combinando participação direta e cotas do WPLZ11. O portfólio segue concentrado em São Paulo (87%), com sete ativos sob controle majoritário do fundo.

Em termos operacionais, em fev/26, o HGBS11 apresentou crescimento de 5,5% nas vendas por m² e de 2,4% no NOI por m², ambos em base anual, enquanto a taxa de ocupação permaneceu saudável, em torno de 95%.

Essa sólida performance operacional combinada com a reciclagem de ativos e as aquisições estruturadas com carência permitiu ao fundo projetar um novo guidance de dividendos de R$ 0,17/cota para o 1S26, implicando em um dividend yield de aproximadamente 9,8% ao preço atual, atrativo em nossa visão. Essa conjuntura, somada aos estímulos fiscais já contratados e ao ciclo esperado de corte de juros – ainda que menor que o anteriormente projetado –, nos leva a entender que o fundo permanece bem posicionado para sustentar bons rendimentos e endereçar seu principal desafio de médio prazo: a alavancagem.

Pontos fortes:

• Portfólio bem diversificado (participação em 19 shoppings);
• Maior parte dos empreendimentos já consolidados;
• Baixa alavancagem e resultado acumulado de R$ 0,021 por cota;
• Bom patamar de dividendos, que deve elevar a atratividade do FII em um ciclo de cortes de juros;
• Fundo teve reavaliação negativa no fim de 2025 em razão da elevada taxa de desconto aplicada, condição que deve se reverter ao longo de 2026 e 2027 caso o cenário de cortes de juros se concretize.

Pontos fracos:

• Alavancagem moderadamente alta, com carências de juros e amortização colaborando com dividendos mais atrativos no curto prazo;
• Juros elevados tendem a reduzir apetite por consumo, especialmente de shoppings que atendem classe com menor poder aquisitivo;
• Negocia em linha com o atual Valor Patrimonial.