PVBI11 e AIEC11: análise do maior fundo de escritórios do IFIX e de um concorrente fora do índice

AIEC11 - Arch Ed. Corporativos

O Arch (antigo Autonomy) é focado em lajes corporativas, priorizando ativos de alto padrão e boa atratividade para locação. Após a AGE de julho/2025, o fundo ganhou flexibilidade para investir também em imóveis residenciais ou de uso misto.

Atualmente, o portfólio é composto por dois imóveis: uma laje corporativa no centro do Rio de Janeiro (RJ) e outra no complexo Rochaverá, na Av. Chucri Zaidan, em São Paulo (SP). Ambos são ativos bem localizados e originalmente adaptados para locatários específicos.
Conforme comentamos em nosso relatório de 19/01, o AIEC11 contava com a desocupação total do ativo carioca e alguns andares vagos no edifício triple A da capital paulista, resultando em vacância consolidada de 63%, bastante elevada.

Diante desse cenário, a gestão adotou algumas estratégias: (i) retenção de multas para linearizar os dividendos e compensar a falta de receita à frente; (ii) conversão do ativo carioca para outros usos, como residencial, dado que está em região central e próxima a pontos turísticos; (iii) reforço do time comercial para acelerar as locações no Rio ou em São Paulo.

Considerando que a transformação do Ed. Standard (RJ) seria um processo mais longo, a região central do Rio apresenta alta oferta de lajes e vacância elevada e novas locações costumam vir com descontos e/ou carências, entendíamos que a pressão na receita persistiria no curto prazo e, por isso, mantínhamos perspectiva neutra para o fundo.

Contudo, no fim de janeiro, o fundo anunciou a locação de dois andares no Rochaverá (SP) por cerca de R$ 127/m² e, em meados de fevereiro, uma locação para a Rede D’Or referente a 100% do Ed. Standard Building (RJ) por 5 anos, a aproximadamente R$ 75/m². Em São Paulo, o valor supera o do inquilino anterior e está pouco acima do praticado na região. No Rio, o valor é menor que o anterior (Ibmec), mas acima da média da região central. Somadas, as locações devem acrescentar R$ 0,234/cota à receita mensal do FII e reduzir a vacância de 78% para 32%.

Assim, após carências e descontos, o resultado recorrente do fundo se aproxima mais do atual patamar de resultado (recorrente + multas retidas), tornando o AIEC menos dependente das reservas. Dado esse contexto e que a única vacância remanescente está em região com absorção líquida positiva e avanço de preços nos últimos trimestres, alteramos a perspectiva do fundo para positiva.

Pontos fortes:

• Ed. Rochaverá: elevada qualidade técnica e localizado em região nobre de São Paulo;
• Ed. Standard: embora localizado no Centro do RJ, vista para a baia de Guanabara e próximo do aeroporto, carrega potencial para uso residencial ou misto;
• Grande reserva a ser distribuída, linearizando os dividendos em 2026.
• Grande desconto vs. Valor Patrimonial.

Pontos fracos:

• Vacância de 32%;
• Concentração em apenas dois imóveis em regiões com alta oferta de lajes corporativas;
• Dividendos em 2026 serão compostos por multas de rescisões;
• DY em torno de 7% com base no preço atual de mercado, abaixo de vários players do segmento de lajes corporativas;
• Centro do Rio combina vacância elevada e preços comprimidos no segmento corporativo.

PVBI11 - VBI Prime Properties

O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, através do investimento de, no mínimo, dois terços do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em imóveis do segmento corporativo ou comercial.

O PVBI conta com Patrimônio Líquido de R$ 2,9 bilhões investidos em 7 ativos premium em São Paulo, sendo 5 deles na região da Faria Lima, um na Vila Olímpia e outro nos Jardins, ou seja, eixos estratégicos onde a taxa de vacância é inferior à média da cidade e os preços de locação praticados são mais elevados.

As lajes do fundo são locadas para 45 empresas distintas, ajustados por IPCA e IGP-M e possuem um prazo médio de 4,8 anos. Destacamos o Ed. Park Tower (Jardins), que é 100% locado para a Prevent Senior até 2034 com um contrato típico, mas com multas robustas e o Ed. Faria Lima 4.400, que responde por 35% do VP e 25% das receitas atuais do fundo.

Embora seja o maior FII de lajes do IFIX e considerado por muitos o melhor fundo do segmento no que se refere a qualidade e localização dos ativos, o PVBI11 tem uma das piores performances (-9,3%) nos últimos 24 meses entre os FIIs do segmento.

Conforme explicamos em nossos últimos relatórios, o fim da cláusula de Renda Mínima Garantida e pedidos de rescisões antecipadas comprometeram a receita do FII e, por consequência, o dividendo, que recuou de R$ 0,65/cota em 2024 para R$ 0,45/cota em 2026.

Para solucionar esse problema, a gestão conseguiu vender parte do Vila Olimpia Corporate por valor acima do laudo e com lucro, bem como passou a usar a estratégia de Plug&Play, que consiste em reformar os espaços para alugá-los prontos, sem necessidade de intervenção por parte dos inquilinos. De fato, a estratégia contribuiu para novas locações e possibilitou uma entrega acima do projetado anteriormente em janeiro (16,5% vs. 22%).

No entanto, o banco ABC, que responde por 9% das receitas, deixará o Ed. Cidade Jardim em julho, refletindo na elevação da vacância para 24%, bem acima das regiões de atuação e dos pares. Caso o fundo não enderece parte desses espaços, há expectativa de novos ajustes nos dividendos.

Em nossa visão, embora o fundo carregue esses desafios, observamos que a estratégia comercial adotada tem dado frutos e que o fundo carrega extensa ABL na Faria Lima, região com grande escassez de lajes desse tamanho. Além disso, observamos que o mercado segue se recuperando, impulsionado pelo retorno presencial e planos de expansão. Nesse contexto, seguimos com perspectiva positiva para o PVBI11, entendendo a superação desses desafios no médio e longo prazo.

Pontos fortes:

• Qualidade e localização dos imóveis, contemplando forte demanda e oferta reduzida;
• Estratégia de adptação de layouts e locaçao de lajes prontas para uso;
• Grande espaço no FL4440 vs. escassez de lajes grandes na Faria Lima;
• Desconto relevante frente ao Valor Patrimonial e aos valores dos imóveis negociados na economia real;
• Contratos típicos ajustados por IPCA ou IGP-M em região com pouca oferta de lajes e forte demanda.

Pontos fracos:

• Receita imobiliária concentrada (~27%) no ed. Park Tower que, por sua vez, está 100% locado para a Prevent Senior;
• Vacância pode chegar em 24% (acima da média da região) após última rescisões;
• Segmento é um dos mais afetados em ciclos de alta de juros.