BB‑BI atualiza visão sobre TVRI11 e GTWR11 após visita à Tivio Capital

TVRI11 - Tivio Renda Imobiliária

O TVRI11 (antigo BBPO11) foi criado em 2012 para adquirir agências e centros administrativos do Banco do Brasil e alugá-los ao próprio banco por contratos atípicos de 10 anos. Com o fim dessa atipicidade, o fundo adotou uma gestão mais ativa, focada na renegociação de contratos e na reciclagem de ativos.

Desde o início dessa nova abordagem, em agosto de 2023, o fundo realizou oito vendas que totalizaram R$ 162 milhões, sendo todas acima do Valor Patrimonial e com cap rate em torno de 10%, o que gerou lucro para rendimentos até 2028 e recursos para reformas e novas aquisições.

Segundo a gestora, muitos dos ativos do fundo necessitavam de modernização, o que se refletiu na utilização de cerca de R$ 64 milhões. No entanto, daqui em diante, o foco será voltado às novas aquisições. Recentemente, o TVRI comprou o Day Hospital Santo André (SP), locado à Unimed até 2037, e o Hortifruti Botafogo (RJ), locado até 2035, com cap rates de 10,4% e 10,6%, superiores aos dos ativos vendidos.

Porém, por se tratar de um fundo com concentração em apenas um inquilino, a possibilidade de rescisões permanecia no radar, ainda que as reformas dos ativos fossem bem sucedidas. Em fev/26, foi formalizada a rescisão do Ed. Cacex (SP) e cinco agências passaram a cumprir aviso prévio, sendo três com multas. Sem novas locações, a vacância do fundo deve passar de 5,7% para 16% em janeiro de 2027.

Atualmente, o fundo possui 58 imóveis distribuídos por diversas regiões do Brasil, com maior concentração em São Paulo (39%), o que é considerado positivo. Destaca-se também a tipologia dos ativos: cerca de um terço são imóveis de renda urbana locados para agências bancárias, 32% são lajes corporativas e 34% são ativos híbridos, que geralmente são compostos por uma loja no térreo e uma sobre loja com uso corporativo.

Como pontos de atenção, quase todos os imóveis estão locados para uma única empresa do setor bancário, que vem passando por grandes transformações nos últimos anos, e 94% dos contratos vencem em novembro de 2027.

Em nossa visão, a gestão tem conduzido bem o processo de reciclagem de ativos, aumentando o yield do fundo e a diversificação de locatários e contratos. No entanto, apesar do Banco do Brasil ter um perfil mais social e presença em municípios onde outros bancos não atuam, ele ainda pertence a um setor que vem se digitalizando rapidamente, o que representa um risco para futuras renovações contratuais. Diante disso, mantemos uma avaliação neutra para o fundo.

Pontos fortes:

• Baixa taxa de administração e sem taxa de performance;
• Imóveis em diversos estados, inclusive em cidade menores que necessitam da presença de agências bancárias;
• Imóveis adquiridos há bastante tempo com custo reduzido, refletindo em grande potencial de lucro com vendas futuras;
• Lucro com vendas ajudam a manter um DY bastante atrativo;
• Fundo sem alavancagem.

Pontos fracos:

• Concentração em um único inquilino, que está sujeito a digitalização do atendimento bancário;
• Lajes Corporativas em regiões com menor demanda;
• Rescisões já anunciadas podem levar a vacância para 16%;
• 93% dos contratos vencem em novembro de 2027;
• Dividendos atuais consideram ganhos não recorrentes.

GTWR11 - Green Towers

O objetivo do Fundo é proporcionar renda mensal por meio de locação do empreendimento Green Towers, localizado em Brasília (DF), onde, atualmente, funciona a sede administrativa do Banco do Brasil. O GTWR investiu seu patrimônio na aquisição de 85% da totalidade do empreendimento.

O GTWR realizou seu IPO em 2019 e, atualmente, conta com quase R$ 1,2 bilhão de patrimônio líquido, tendo uma boa representatividade no IFIX e se consolidando como um dos fundos mais relevantes da indústria de lajes.

No final de 2021, a BV Asset anunciou um aditamento ao contrato de locação vigente, que, entre outros pontos, estendeu o prazo de locação de out/25 para out/28, adiou a revisão contratual para nov/24 e elevou a multa em caso de rescisão antecipada.

Desde então, o contrato vem sendo reajustado pelo IGP-M, sempre em novembro, e segue sem revisionais, ou seja, nem o BB nem a gestora iniciaram discussão de preço. Isso gera apreensão em parte dos investidores, que veem o aluguel por m² acima da média da região e têm receio que uma eventual revisional pressione o valor do contrato.

De fato, segundo dados da Buildings, os R$ 171/m² do fundo superam com folga os R$ 58/m² da região. Porém, vale destacar que o GTWR11 é um dos poucos ativos triple AAA da região, e que grande parte dos prédios de Brasília tem qualidade técnica inferior. Em uma comparação mais adequada, o Lotus Tower, adquirido pelo CPOF11 por R$ 21 mil/m² e ainda em desenvolvimento, conta com pré-locações e um preço de locação estimado em R$ 164/m², apenas 5% abaixo do GTWR11.

Outro ponto que pode trazer certa apreensão é o desempenho do indexador do contrato (IGP-M), que registra leituras negativas nos últimos meses, em razão de um câmbio mais favorável, vs. um IPCA em torno de 4%, ou seja, reajustaria abaixo do principal índice do país. Segundo a gestora, o contrato só reajusta quando o índice é positivo.

Por fim, é importante comentar que, embora o fundo ofereça um nível de rendimento acima da média dos FIIs de escritórios, é importante considerar o risco de concentração, pois trata-se de um fundo mono ativo (com apenas um edifício no portfólio) e mono inquilino (com o BB como único locatário).

Em nossa visão, ainda que essas características limitem o avanço das cotas rumo ao VP no curto prazo, o ciclo de afrouxamento monetário tende a ter mais peso na precificação, aumentando a atratividade do FII frente aos pares do segmento e a outros instrumentos financeiros.

Pontos fortes:

• Dividend yield bem superior à média dos FIIs do segmento;
• Edifício com classificação AAA (alto padrão);
• Fundo sem vacância e sem alavancagem.

Pontos fracos:

• Fundo é monotativo e monoinquilino;
• Liquidez reduzida;
• Contrato ajustado por IGP-M, com leituras negativas nos últimos meses.