Carteira de Fundos Imobiliários | Março 2026
Com avanço de 1,32% em março e mais de 3 milhões de investidores, IFIX atinge recorde enquanto. Carteiras de FIIs do BB-BI passam por ajustes táticos.
Publicado por: Análise BB
10 minutos
Atualizado em
02/03/2026 às 15:31
Carteira Sugerida
Em março, o IFIX avançou 1,32%, aos 3.912 pontos, renovando sua máxima histórica.
A Carteira Renda registrou desvalorização de apenas 0,31% no mês, mas acumula valorização de +1,56% em 2026 e +19,33% em 12 meses. Por outro lado, o Dividend Yield anualizado de fevereiro foi de 12,74%, acima dos 11,64% do índice.
Entre os destaques da Renda, estiveram o RZTR11, XPCI11, TRXF11 e GARE11.
Embora o Riza Terrax (RZTR11) negocie com ágio próximo de 3% sobre o VP, foi o fundo que mais se valorizou na Carteira Renda. Vale destacar que as fazendas com cláusula de recompra são marcadas pelo valor da própria cláusula, enquanto os ativos da estratégia Land Equity passam por reavaliação anual com base em múltiplos indicadores. Como os arrendamentos são prefixados, entendemos que as próximas revisões tendem a favorecer o fundo, tanto no avanço do VP, quanto nos rendimentos, que devem ganhar atratividade relativa.
Na ponta oposta, o fundo de crédito da XP (XPCI11) recuou 1,88% no mês, sem Fato Relevante ou comentário no Relatório Gerencial que justifique desempenho tão inferior aos pares. O carrego permanece interessante (IPCA+), com certa linearidade de dividendos, embora o fundo tenha sido impactado por leituras mais amenas de IPCA, assim como o VGIP11 e o RECR11. Ainda assim, possui reservas que suavizam meses menos favoráveis. Com o IPCA-15 mais forte em fevereiro, acreditamos que XPCI11, VGIP11 e RECR11 tendem a se beneficiar, sobretudo considerando o desconto mais elevado frente aos pares.
O FII TRX Real Estate (TRXF11) e o Guardian Real Estate (GARE11) registraram o terceiro mês consecutivo de contribuição negativa para a carteira. Diante do movimento, conversamos com as gestões para reavaliar os fundamentos. Como mencionado no último relatório, ambos os FIIs realizaram aquisições recentes (imóveis e CRIs) com pagamento em cotas, porém, os vendedores desses ativos (famílias, investidores institucionais, outros fundos, etc) parecem liderar as vendas no secundário para gerar caixa, pressionando as cotações.
Apesar do desempenho no mês, entendemos que os fundos consolidaram suas teses, ampliando a diversificação por meio da aquisição de ativos com cap rate superior ao das vendas anteriores e que ainda apresentam potencial de reciclagem, além de manter a sob controle. Assim, seguimos confiantes e avaliamos que, sob a ótica de longo prazo, o momento atual pode representar uma janela de oportunidade.
A Carteira Ganho, majoritariamente composta por fundos de tijolo negociados com descontos relevantes frente ao valor patrimonial, avançou +0,44% em fevereiro, desempenho 0,88 p.p. abaixo do IFIX. Em 12 meses, porém, acumula +32,54%, superando os +25,32% do índice.
Entre os destaques do mês, ressaltamos o RZAT11 e o RBRX11 na ponta positiva, e o JSRE11 na negativa.
No caso do RZAT11, apesar do impacto do IPCA mais brando no fim de 2025 sobre as receitas, o fundo concluiu a venda de um imóvel com lucro, adquiriu novo ativo com remuneração estimada em IPCA+14% a.a. e mantém reservas que contribuem para a linearização dos dividendos e sustentação de um bom DY.
Estreante na carteira, o RBRX11 avançou +1,9% (vs. 1,8% do fundo substituído), após realizar venda de um ativo residencial nos Jardins (SP) com lucro expressivo por cota e acelerar reciclagem do portfólio, direcionando capital para projetos de desenvolvimento. Embora esses ativos possam não impulsionar o rendimento mensal no curto prazo, elevam o potencial de dividendos no médio e longo prazo. Caso a estratégia se confirme, a gestão projeta dividend yield próximo de 16% ao preço atual.
Na ponta oposta, o JSRE11 recuou 3,25%. Sem novidades relevantes na tese, entendemos o movimento como realização de lucros, após valorização próxima de 20% desde outubro de 2025.
Para março, promovemos duas alterações:
- Na Carteira Renda, retiramos o VGIR11, que negociava sem ágio e já indicava perspectiva de menor receita com o início do ciclo de cortes de juros, e incluímos o PMLL11 (Pátria Malls), diante do reposicionamento e qualificação do portfólio de Shoppings, do desconto frente ao VP e do patamar atrativo de dividendos projetado para o 1S26.
- Já na Carteira Ganho, substituímos o RBRR11, que se aproximava de um P/VP de 1x, e inserimos o PCIP11, que também investe em CRI indexado ao IPCA, mas negocia com desconto em torno de 9% frente ao VP.
Para conhecer a tese e o momento de cada FII, consulte o PDF em anexo.
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