Carteira de Fundos Imobiliários | Abril 2026

Carteira Sugerida

Conforme comentamos na seção Panorama de Mercado, março foi marcado por um aumento das incertezas sobre a inflação e atividade ao redor do mundo em razão de um conflito armado no Oriente Médio. Nesse contexto, o IFIX recuou 1,06% em março, após sete meses de valorização, mas acumula +2,52% no ano e +16,83% em 12 meses.

A Carteira Renda avançou 0,05% no mês, desempenho acima do IFIX, que recuou 1,06%. Assim, acumula valorização de +1,61% em 2026 e +14,50% em 12 meses. Já o Dividend Yield anualizado de março foi de 12,29%, acima dos 11,25% do índice.

No mês, destacamos o XP Crédito (XPCI11), que avançou quase 3%, e o Kinea Hedge Fund (KNHF11), com avanço de mais de 1% no mês, refletindo as leituras mais acentuadas do IPCA e a expectativa de melhora do resultado dos fundos.

Ainda na ponta positiva, o estreante Pátria Malls (PMLL11) que, após seguir com pagamentos robustos de dividendos oriundos de vendas bem sucedidas de ativos nos últimos trimestres, ficou em campo positivo (+0,38%) no mês e superou com folga o IFIX e a performance do segmento de Shoppings.

Já na ponta negativa, o RZTR11. O fundo agro da Riza Asset. Nada mudou na tese e é exatamente neste ponto que o precifica para baixo no mês. Com contratos pré-fixados e negociando acima do VP, o RZTR11 tem uma correlação negativa com as curvas de juros. Isto é, a medida em que os vértices se expandem, os contratos ficam menos vantajosos. Apesar disso, seguimos confiantes na atratividade do fundo, que carrega contratos com taxas em torno de 15% ao ano, acima do projetado pela curva e pelos economistas via boletim Focus.

Com resultado neutro, observamos o RECR11 e o VGIP11, que performaram acima do IFIX, mas ainda em campo negativo. Já seus respectivos dividendos se elevaram no mês, em linha com o projetado por nosso time nos meses anteriores. Assim, com impacto inflacionário de curto prazo em razão da guerra, acreditamos que ambos entrarão de vez no radar dos investidores, ainda mais se considerarmos os descontos que negociam, bem acima dos pares com relação risco x retorno semelhante.

Por fim, o TRFX11 e GARE11, que seguem com liquidez dilatada após emissões e venda de institucionais no secundário. Além desse aspecto, os FIIs possuem exposição de 8% e 14% em GPA, que pediu Recuperação Extrajudicial. Como os contratos são longos e bem amarrados com multas, bem como os FIIs são muito diversificados, seguimos com perspectiva positiva para ambos.

A Carteira Ganho, majoritariamente composta por fundos de tijolo negociados com descontos relevantes frente ao valor patrimonial, se desvalorizou 0,17% em março, desempenho 0,89 p.p. acima do IFIX, que recuou -1,06%. Em 12 meses, acumula +23,60%, superando os +16,83% do índice.

Como destaque no mês: RBRX11, PCIP11, RBVA11 e VILG11.

Os dois primeiros (RBRX11 e PCIP11) estrearam na carteira nos últimos meses após integralizarem outros FIIs, movimento que entendemos que os colocam em condições mais favoráveis para reciclagem e geração de receita não recorrente, bem como novas alocações em CRIs e FIIs com melhor precificação, ou seja, que retornam um recorrente mais atrativo.

O destaque positivo segue com o RBVA11, que avançou 0,61% mesmo após pedido de Recuperação Extrajudicial do GPA, que representa em torno de 8% das receitas do FII. Embora o movimento assuste, os contratos são longos e bem amarrados. Além disso, o fundo segue bem diversificado e focado na estratégia de alienação de ativos e locações. Em março, o fundo finalizou a venda de um ativo locado para a Caixa Econômica, com lucro estimado em R$ 0,025/cota, e anunciou locação de imóvel para a Panvel, reduzindo a vacância consolidada do FII.

Já na ponta negativa, o VILG11, que recuou 3,49%. Sem fatos relevantes ou novidades no relatório gerencial que justifique queda tão acentuada, acreditamos que movimento no mês está relacionado a abertura da curva de juros e dos investidores realizando lucros, já que o fundo engatou uma grande valorização desde meados do 2S25. Assim como nos relatórios passados, o fundo projeta um dividendo ainda mais robusto ao longo do 1S26, o que deve elevar sua atratividade frente ao pares.

Para abril, seguiremos com a mesma composição em ambas as carteiras, entendendo que estão bem diversificadas e posicionadas para capturar uma reaceleração do ciclo de cortes de juros ou mesmo um choque inflacionário de curto prazo.

Para conhecer a tese e o momento de cada FII, consulte o PDF em anexo.