BBRC11: o que esperar do FII de agências bancárias?

BBRC11 - BB Renda Corporativa

O Fundo foi criado em 2011 com o objetivo de adquirir imóveis para adaptá-los e alugá-los ao Banco do Brasil, pelo prazo inicial de 10 anos (contrato atípico), proporcionando aos cotistas renda mensal advinda da locação.

Atualmente, o FII conta com 18 imóveis ocupados, 2 em reforma e apenas um desocupado, todos localizados no estado de São Paulo. Boa parte desses ativos é considerada de boa qualidade e bem localizada, sendo, inclusive, utilizada para o atendimento do público de alta renda por meio do segmento BB Estilo.

Embora todos os imóveis estejam locados para a mesma empresa desde a constituição do fundo, é importante destacar que muitos contratos foram renovados ao longo do tempo, migrando de atípicos para típicos. Esse movimento não chega ser negativo, dado que o portfólio é composto por ativos de qualidade e inseridos em regiões com elevada demanda. Por outro lado, os contratos atípicos ofereciam maior previsibilidade e estavam, em muitos casos, acima dos valores de mercado, o que contribuiu para alguma oscilação recente na receita por metro quadrado.

Em abril de 2026, o fundo apresentava taxa de ocupação de 94,5%, com cerca de 80% dos contratos vencendo após 2029, o que confere maior visibilidade e segurança em relação à geração de renda recorrente. Considerando o resultado proveniente dos aluguéis nos últimos 12 meses e o valor atual do ativo, estimamos um cap rate implícito de aproximadamente 13%, patamar que consideramos bastante atrativo.

Mesmo sendo um fundo de gestão passiva, houve uma movimentação relevante com a venda oportunística da Agência Indianópolis. Na operação, o fundo recebeu dois imóveis (Agência Moema e loja em Pinheiros), além de uma parcela em dinheiro a ser paga até 2027, totalizando um ganho de R$ 8,89 por cota no período. Assim, o fundo passou a entregar um DY robusto de cerca de 13% (~11,5% de recorrente) e negocia muito próximo do Valor Patrimonial.

Na nossa avaliação, embora a gestão passiva limite eventuais ganhos adicionais por meio da reciclagem de portfólio e exista um risco claro de concentração em um único inquilino e segmento, a qualidade dos ativos se destaca de forma positiva. Ao projetarmos um cenário de maior digitalização bancária nos próximos anos, entendemos que o fundo reúne condições para buscar alternativas de rentabilização do portfólio, ainda que eventuais mudanças estratégicas dependam de aprovação em assembleia. Assim, mantemos, por ora, uma visão positiva para o BBRC11.

Pontos fortes:

• BTS de agências para o BB, diferente do TVRI11 que foi um S&L;
• Localização dos imóveis;
• Maior parte dos contratos vencem somente após 2029;
• Fundo recebe não recorrente até meados de 2027, incrementando os dividendos.

Pontos fracos:

• Concentração em apenas um inquilino (Banco do Brasil);
• Gestão passiva limita vendas e aquisição de novos ativos e inquilinos;
• Incertezas quanto à viabilidade da tese de agências bancárias no longo prazo;
• Fundo pequeno com baixa liquidez;
• Negocia em linha com o VP.