BTLG11: portfólio premium e reciclagem de ativos sustentam visão positiva

BTLG11 - BTG Pactual Logística

O Fundo BTG Pactual Logística tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística.
Lançado em 2010, o fundo reúne cerca de 470 mil cotistas e possui aproximadamente R$ 5,5 bilhões em patrimônio líquido. Trata-se de um dos FIIs mais relevantes da indústria, sendo o principal FII de tijolo do IFIX e o segundo maior fundo logístico do índice em termos de patrimônio.

Seu portfólio conta, direta ou indiretamente, com 34 imóveis (3 em processo de venda), totalizando quase 1,4 milhão de m² de ABL. Aproximadamente 92% da área está localizada no estado de São Paulo, principal mercado logístico do país, com 38% no raio de até 30 km da capital, região marcada pela escassez de terrenos e alto custo de reposição. A diversificação é um ponto positivo: a maior exposição por ativo é de cerca de 10% da receita, enquanto a vacância física permanece saudável, ao redor de 3%.

Os contratos de locação incluem empresas relevantes como Assaí (8%), DHL (6%), Unilever (6%) e Amazon (4%). Há equilíbrio entre contratos atípicos (34%), que conferem maior previsibilidade, e típicos (65%), mais atrativos em regiões com oferta restrita e demanda resiliente, e cerca de 97% dos contratos são corrigidos pelo IPCA, com prazo médio próximo de 5 anos e mais de metade dos vencimentos após 2029.

Para compensar o menor nível de dividendos decorrente da qualidade do portfólio, o FII adota uma estratégia recorrente de reciclagem de ativos, geralmente na faixa de 15% do PL. Nesse sentido, em mai/26, o fundo anunciou memorando para a venda de três galpões, com lucro estimado de R$ 1,56 por cota, movimento que deve sustentar dividendos competitivos à frente.

Como reposição, e ao contrário de pares que optaram por fazer aquisições com pagamento em cotas via emissão e sofreram pressão vendedora na sequência, o BTLG anunciou sua 16ª emissão, com objetivo de captar cerca de R$ 2 bilhões. No pipeline, a gestora já avançou na aquisição de três galpões AAA em São Paulo (R$ 700 milhões) e negocia novos ativos, majoritariamente no estado de São Paulo, sendo a maioria de forma parcelada e com cap rates acima de 9%, em linha com as negociações recentes do mercado.

Em nossa visão, a oferta é atrativa, já que permite adquirir ativos qualificados a preços comprimidos em razão do patamar de juros, capturando uma receita acima do atual portfólio e possibilitando novas reciclagens à frente. Diante desses fatores, qualidade do portfólio, sólido histórico de gestão e perspectiva de compressão de juros, seguimos com visão positiva para o BTLG11.

Pontos fortes:

• Um dos maiores e mais antigos FIIs do IFIX;
• Qualidade e localização dos galpões, sendo quase 40% no raio 30km de São Paulo, região com pouca oferta de galpões e demanda fortalecida;
• Boa diversificação, refletindo em 10% de exposição máxima por galpão e 8% por inquilino;
• Bom histórico de gestão, com inúmeros casos de reciclagens bem-sucedidas colaborando com os dividendos mensais;
• Taxa de ocupação próxima de 100%.

Pontos fracos:

• Menor DY frente a outros pares do segmento logístico;
• Negocia em linha com o VP.