Carteira de Fundos Imobiliários | Maio 2026
Mesmo diante de um cenário externo mais desafiador, o mercado de FIIs segue encontrando suporte na renda recorrente e em teses mais defensivas. Para maio, o time de Research do BB promove apenas um ajuste pontual nas carteiras, mantendo-as aderentes aos seus objetivos de renda e ganho de capital.
Publicado por: Análise BB
15 minutos
Atualizado em
04/05/2026 às 11:55
Carteira Sugerida
O IFIX retomou o caminho da valorização em abril, com ganho de 1,53%, impulsionado pelos FIIs de Recebíveis, que tendem a capturar os repiques inflacionários associados ao conflito no Oriente Médio.
A Carteira Renda se valorizou 1,21%, mas ficou abaixo do IFIX. Em 2026 e em 12 meses, acumula valorização de +2,85% e +13,91%, respectivamente. Já o Dividend Yield anualizado de abril foi de 13,08%, acima dos 12,94% do índice.
O grande destaque do mês foram os FIIs de recebíveis que ajustam os dividendos às variações do IPCA com defasagem de dois a três meses: VGIP11 (+3,53%) e RECR11 (+4,60%). Como comentado no Panorama Macro, a inflação de fevereiro, março e o IPCA-15 de abril se aproximaram de 1% ao mês. Nesse cenário, o RECR11 anunciou dividendos de R$1,03 em abril, 41% acima do mês anterior. O VGIP11, por sua vez, deve refletir esse impacto já na próxima divulgação.
Outro destaque foi o PMLL11 (+2,94%), incluído na carteira há apenas dois meses. Recentemente, o fundo vem reciclando o portfólio com foco em sustentar dividendos por mais tempo e direcionar capital para ativos com melhores indicadores de vendas por m² e melhor resultado operacional (NOI/m²). Uma dessas movimentações requer a aprovação dos cotistas via AGE até o dia 26/05/2026, onde poderão deliberar, entre outros pontos, sobre a aquisição indireta de três shoppings: Pátio Higienópolis, Eldorado e Plaza Sul.
Na ponta oposta, ficaram o GARE11 (-0,44%) e o RZTR11 (-4,15%). No caso do Guardian Real Estate, a performance do mês pode estar ligada à dinâmica de vendas no mercado secundário por investidores que receberam cotas como pagamento de ativos, além do atraso na divulgação das demonstrações financeiras. Conforme Fato Relevante, o atraso decorre de revisões adicionais nos laudos de avaliação e na consolidação de fundos investidos sem auditoria independente. Apesar disso, enxergamos o desconto do FII em relação ao seu valor patrimonial com uma janela de oportunidade, visto que sua tese de alocação em bons ativos alugados para grandes inquilinos permanece inalterada.
Já o Riza Terrax operou em campo positivo ao longo de todo o mês, mas sofreu forte queda no último pregão. Sem novidades no relatório gerencial ou via Fato Relevante, entendemos que o movimento pode estar relacionado à saída de um investidor relevante. Com a tese preservada, avaliamos a queda como uma janela de oportunidade ao investidor.
A Carteira Ganho, majoritariamente composta por fundos de tijolo negociados com desconto frente ao valor patrimonial, avançou 2,38% em abril, desempenho 0,85 p.p. acima do IFIX. Em 12 meses, acumula alta de 22,34%, superando os 15,16% do índice.
O destaque do mês foi o RZAT11, com valorização superior a 8%, impulsionada pelo repique inflacionário e pela venda bem-sucedida de um imóvel cujo inquilino perdeu a opção de recompra. Com essa combinação de fatores, o fundo anunciou dividendos de R$ 1,40 por cota em abril, 40% acima do anterior, e guidance entre R$ 1,65 e R$ 1,75 para os próximos três meses, o que implica DY anualizado próximo de 20%.
O VILG11 também se destacou, com alta de 5,3%. O fundo segue com o plano de desinvestimento de cotas do HGLG11 e reiterou o teto do guidance em R$ 0,87 por cota até junho, o que proporciona um DY bastante atrativo e acima de boa parte dos pares.
Para maio, manteremos inalterada a composição da Carteira Renda. Já na Carteira Ganho, realizamos apenas uma substituição, sem alterar a alocação por segmento: sai o JSRE11 e entra o PVBI11, ambos de Lajes Corporativas.
Embora pertençam ao mesmo segmento, os fundos apresentam perfis e momentos operacionais distintos. Enquanto o JSRE11 opera praticamente sem vacância, o PVBI11 projeta 24% em meados de 2026. No entanto, dada a qualidade dos ativos e as estratégias para acelerar as locações, entendemos que o fundo da Pátria oferece maior potencial de destravamento de valor no médio e longo prazo ao endereçar os espaços vagos, especialmente em um cenário de afrouxamento monetário.
Para conhecer a tese e o momento de cada FII, consulte o PDF em anexo.
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