2024 é o ano dos fundos imobiliários? Analistas do BB respondem
Confira nossa análise
Publicado por: Análise BB
Confira nossa análise
Publicado por: Análise BB
Atualizado em
07/01/2025 às 10:10
O mercado de fundos imobiliários deve encerrar o ano de 2023 com um desempenho bastante positivo e seguindo, de certa forma, a alta observada no Ibovespa. O principal impulsionador desse movimento foi o processo de redução dos juros que, embora tenha sido iniciado apenas em agosto, já vinha sendo precificado pelo mercado desde o início do ano.
Até o final de novembro, o IFIX (principal índice de fundos imobiliários da B³) acumulava uma alta de quase 11%, puxado pelo bom desempenho dos fundos de tijolo. Dentre os principais segmentos que integram a carteira teórica do índice, todos acumulam variação positiva no ano, com destaque para o segmento de shopping centers e varejo que, nos 11 primeiros meses de 2023, apresentam um retorno de 25%.
Para 2024, embora persistam incertezas quanto ao ciclo de cortes da Selic, tanto em relação à velocidade dos cortes, quanto ao nível terminal de juros, a perspectiva segue otimista para o mercado de FIIs. Os juros futuros, principal variável que influencia esse mercado, devem seguir atrelados aos desdobramentos fiscais, principalmente, no âmbito doméstico. No cenário de curto prazo, a tendência é de que os juros sigam em queda, o que tende a ser favorável para os FIIs.
Trata-se de um dos segmentos que mais têm contribuído para crescimento do país e que vem ganhando, cada vez mais, espaço no mercado de capitais. Não obstante alguns fundos imobiliários terem iniciado investimentos no agro, o grande impulso tem vindo por meio de um novo instrumento regulamentado ao final de 2021, os Fiagros, que têm uma estratégia bastante similar a dos fundos imobiliários. Em 2022, as captações dos Fiagros superaram R$ 5 bilhões. Já em 2023, até setembro (último dado da Anbima), esse número já havia ultrapassado R$ 7 bilhões.
Seleção 2024: Riza Terrax (RZTR11)
O movimento de deflação do IPCA observado no meio deste ano acabou impactando negativamente o resultado dessa classe de fundos. Outro fator que trouxe volatilidade foi a crise no mercado de crédito privado desencadeada no início do ano, o que acabou derrubando a cotação de fundos com perfil mais arriscado (high yield). Esse movimento contaminou também outros fundos com perfil de risco mais moderado. Diante desse cenário, esse segmento vem negociando com desconto em relação ao valor patrimonial. Embora haja uma perspectiva de inflação mais comportada, esses fundos devem seguir pagando yields acima da média.
Seleção 2024: REC Recebíveis Imobiliários (RECR11) e CSHG Recebíveis (HGCR11)
Os fundos de fundos apresentaram uma valorização bastante expressiva ao longo de 2023, seguindo o movimento de recuperação dos fundos de tijolo. O resultado dessa classe de fundos ainda segue bastante concentrado nos rendimentos mensais dos fundos investidos. A continuidade desse movimento de alta do mercado tende a incrementar o resultado dos FoFs com ganhos de capital provenientes do giro das carteiras o que, em nossa avaliação deve contribuir para elevar os dividendos dessa classe, em especial daqueles fundos com alocação mais relevante em fundos de tijolo.
Seleção 2024: XP Selection (XPSF11)
Impulsionada pelo crescimento do e-commerce, sobretudo com a pandemia de Covid-19, essa classe de fundos acabou apresentando um dos melhores retornos nos últimos anos, refletindo a queda na vacância e aumento do preço médio de locação. Desde o começo deste ano, no entanto, temos observado um forte movimento de devoluções de áreas por parte de grandes varejistas que, somado ao aumento da oferta, tende a frear o ímpeto desse mercado. Embora outros players, como a indústria e operadores logísticos, tenham voltado a demandar novas áreas, a expectativa para o segmento logístico é de acomodação.
Seleção 2024: Sem indicações
O segmento de escritórios foi, de longe, um dos mais afetados pela pandemia de Covid-19. A adoção do trabalho remoto levou muitas empresas a rescindirem ou a repactuarem contratos de locação, fazendo com que a taxa de vacância disparasse. Com a retomada das atividades presenciais, no entanto, o mercado corporativo vem se recuperando, mas de forma lenta e gradual. Na cidade de São Paulo, maior mercado do país, alguns bairros mais cobiçados, como a região da Faria lima, já estão bem a frente nesse processo de redução de vacância e recuperação dos preços de locação.
Seleção 2024: VBI Prime Properties (PVBI11)
Após mostrar certa resiliência durante o ciclo de alta de juros, a perspectiva é de um cenário mais favorável para o segmento residencial ao longo dos próximos meses. Tal visão é amparada, principalmente, pela (i) queda dos custos da construção civil, (ii) recuperação do mercado de trabalho, (iii) continuidade do ciclo de cortes da Selic, e também (iv) pelos estímulos anunciados recentemente, como o aumento do teto do programa Minha Casa Minha Vida, que beneficiam principalmente o público de baixa renda. Para os segmentos de média e alta renda, há uma preocupação com os níveis elevados de estoques.
Seleção 2024: Sem Indicações
O segmento de shoppings voltou a ser destaque esse ano dentre os fundos de tijolo. Além da melhoria consistente dos indicadores operacionais, essa classe de fundos liderou as emissões de novas cotas, bem como processos de M&As em 2023. Esse avanço operacional acima do previsto, aliado à redução dos juros e do desemprego, deve ser traduzido em um aumento do valor patrimonial desses fundos, após a fase de reavaliação anual desses empreendimentos que, normalmente, ocorre ao final de cada ano. Com isso, as cotas, que hoje negociam com ágio em relação ao valor patrimonial , devem voltar a serem negociadas com desconto.
Seleção 2024: Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações e opiniões aqui contidas foram consolidadas ou elaboradas com base em informações obtidas de fontes fidedignas e de boa-fé, tendo sido tomadas medidas razoáveis para assegurar sua exatidão no momento de publicação. Contudo, o BB-BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários (“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio. O BB-BI não garante o lucro e não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas nesse material, que tem por finalidade apenas informar e servir como instrumento que auxilie a tomada de decisão de investimento, não devendo ser interpretado como material promocional, recomendação, oferta ou solicitação de oferta para comprar ou vender quaisquer títulos e valores mobiliários ou outros instrumentos financeiros. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao capital investido. A rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Nos termos do art. 22 da Resolução CVM 20/2021, o BB-BI, em conjunto com o Conglomerado Banco do Brasil S.A. (“Grupo”), declaram que (i) podem ser remunerados por serviços prestados ou possuir relações comerciais com a(s) empresa(s) analisada(s) neste relatório ou com pessoa natural ou jurídica, fundo ou universalidade de direitos, que atue representando o mesmo interesse dessa(s) empresa(s); (ii) podem possuir participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% do capital social da(s) empresa(s) analisada(s), e poderão adquirir, alienar ou intermediar valores mobiliários da(s) empresa(s) no mercado.
Quer dar uma nota para este conteúdo?
