Desmistificando os Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários estão ganhando cada vez mais espaço no mercado brasileiro. Dados da B3 referentes a abril de 2024 indicam 543 fundos listados com R$ 248 bilhões de patrimônio líquido. Em relação ao número de investidores, houve um aumento de 1.287% desde 2018, saindo de 208 mil para 2,6 milhões, sendo 76% Pessoas Físicas.

Com todo esse crescimento, não há como negar a relevância dessa opção de investimento. Quem se interessa por esse mercado certamente já ouviu diversos termos como fundos de papel, tijolo, high yeld, high grade, fundos de fundos, entre outros. Vamos aqui, detalhar o funcionamento para que você entenda cada tipo de direcionamento dos fundos imobiliários.

O que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários, também conhecidos como FIIs, são fundos que investem seus ativos no setor imobiliário. Eles possuem dinâmica de cotas similar aos fundos de investimentos tradicionais, onde seu patrimônio líquido é divido em partes iguais. A diferença é que os fundos imobiliários são negociados diretamente na bolsa de valores.

Na prática, ao comprar uma cota de um fundo imobiliário você adquire uma pequena fração de um imóvel, seja ele residencial ou comercial. Em sua grande maioria, fundos imobiliários pagam rendimentos mensais na forma de dividendos e possuem a obrigatoriedade legal de distribuir no mínimo 95% de seu resultado. Além disso, nesta modalidade Pessoas Físicas são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos auferidos.

Os fundos imobiliários possuem um gestor, que é responsável pela escolha dos ativos que vão compor o portfólio, e um administrador, que tem o papel de manter o funcionamento do fundo, zelar pelo cumprimento da política de investimento e manter a comunicação com os cotistas. Dentro desse cenário, o mercado oferece diferentes modalidades de fundos que podem investir em diversos tipos de negócios imobiliários.

Tipos de Fundos Imobiliários

E o que são os fundos de “papel” e fundos de “tijolo”? Afinal, o que isso quer dizer e qual a diferença entre eles? Para explicar, vamos aprofundar um pouco mais na classificação dos Fundos Imobiliários segundo a Anbima:

FIIs de Desenvolvimento

Os Fundos de Desenvolvimento são destinados a construção de empreendimentos imobiliários para venda ou geração renda. Como por exemplo, investimentos na construção de um resort ou na incorporação imobiliária para um empreendimento residencial.

Os FIIs de Desenvolvimento geralmente são destinados a investidores do perfil arrojado/agressivo por envolver mais risco, mas obter um retorno maior, notadamente aqueles correlacionados a conclusão da obra, a performance de vendas e eventuais vacâncias (imóvel não ser locado).

FIIs de Renda

Os Fundos de Renda, também conhecidos como fundos de “tijolo”, são aqueles que investem em empreendimentos concluídos para fins de geração de renda com locação ou arrendamento. Os mais tradicionais são fundos que investem em Shopping Centers, Centros de Logística, Lajes Corporativas e Residenciais.

Esse tipo de FII costuma possuir rendimentos mais constantes pois envolve o pagamento de aluguéis para utilização desses imóveis. Para escolher um fundo de “tijolo” é importante verificar a taxa de vacância e o número de imóveis geridos pelo fundo. Um portfólio diversificado na quantidade de empreendimentos tende a apresentar menor risco de impactos relativos à imóveis desocupados.

FIIs de Títulos e Valores Mobiliários

Os Fundos de Títulos e Valores Mobiliários, também conhecidos como fundos de “papel”, investem direta ou indiretamente em títulos como: Letras de Crédito Imobiliários (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e outros fundos cujas políticas se enquadrem na atividade imobiliária.

Trazendo para um exemplo mais prático, pense que você fez um financiamento imobiliário para aquisição de sua casa e o banco que lhe concedeu o empréstimo vendeu seu contrato para o mercado realizar uma operação de securitização. Essa operação foi lastro para geração de Certificados de Recebíveis Imobiliários que compõem o portfólio dos FIIs de “papel”.

Os Fundos de Fundos (FoFs) também compõe essa modalidade, onde o gestor monta o portfólio através da aquisição de outros fundos imobiliários. Esse investimento geralmente é atrelado a algum índice, geralmente CDI ou IPCA, e podem ter também uma parte prefixada junto com os indexadores (IPCA + 6%a.a, por exemplo). Nesses casos, o principal risco é de crédito. Existem os fundos high grade, que possuem créditos mais seguros com menores rendimentos, e também os fundos high yeld com melhores retornos, mas com maior risco de inadimplência, o tão temido default.

FIIs Híbridos

São aqueles que não possuem regras de alocação e podem ter direcionamento em todos os segmentos de investimentos imobiliários.

Gestão Ativa e Passiva

A Anbima também classifica os FIIs de acordo com o tipo de Gestão:

• Passiva: Buscam seguir um determinado índice ou benchmark;
• Ativa: Buscam superar um determinado índice ou benchmark.

Dicas na escolha dos Fundos Imobiliários

Na hora de escolher os Fundos Imobiliários, importante identificar se estão adequados ao seu perfil de investidor. Muitos investidores escolhem apenas observando o rendimento dos últimos dividendos (dividend yeld) e isso pode não traduzir a situação real do fundo. Importante também verificar os relatórios gerenciais, emitidos publicamente pelos gestores, para conferir a adimplência da carteira, diversificação do portfólio e taxas de vacância.

Para saber mais sobre o perfil investidor, confira o vídeo do Deseconomês:

O cenário macroeconômico também é um ponto a ser observado, com uma possível queda da taxa básica de juros, os fundos imobiliários podem ter uma valorização. Hoje existem muitos fundos descontados (negociados no mercado abaixo de seu valor patrimonial).

No Banco do Brasil, acompanhamos de perto esse mercado e você pode contar com as recomendações de nossas Carteiras Sugeridas. Nela existem duas modalidades, o FII Ganho, voltada para fundos com potencial de valorização das cotas e o FII Renda, para aqueles que procuram boas oportunidades de dividendos.