BB-BI analisa o fundo VCRR11: uma tese diferenciada de locaçao residencial

VCRR11 - Vectis Renda Residencial

O Fundo investe em imóveis residenciais e não residenciais, localizados em pontos estratégicos da cidade de São Paulo, com objetivo de renda através de aluguéis short e mid-stay, estratégia semelhante ao investimento direto em imóveis para aluguel, mas com maior diversificação, liquidez e vantagens tributárias.

Com IPO em julho de 2021, o Vectis Renda Residencial conta com Patrimônio Líquido (PL) em torno de R$ 254 milhões investidos em quatro empreendimentos desenvolvidos pela Cyrela, todos em São Paulo, sendo dois deles na Vila Mariana já em operação e a outra metade em Moema, em “soft opening”.

Por terem iniciado as operações primeiro, o núcleo da Vila Mariana atingiu uma taxa média de ocupação superior a 80% nos últimos 12 meses, no entanto, com preço de locação abaixo do projetado(~ R$ 214 em 12m).

Já os ativos de Moema, que respondem por 64% do PL e foram entregues em um segundo momento, estão em fase de crescimento da ocupação, mas, por se tratar de região bastante próxima da Faria Lima e Parque Ibirapuera, possuem diária média mais atrativa.

O destaque fica com o Iconic, maior ativo do fundo (50% do PL) e localizado em Moema, que registrou ocupação média de cerca de 73% nos últimos 12 meses, com diárias significativamente superiores às dos demais projetos, alcançando uma média de aproximadamente R$ 475 no período.

Diante da dinâmica de oferta e demanda das duas regiões, a gestão decidiu por um ajuste estratégico: gerar valor ao cotista também por meio da reciclagem de ativos considerados maduros e com menor potencial de valorização das diárias, como é o caso dos ativos da Vila Mariana.

De acordo com a gestora, os lucros das vendas serão reconhecidos à medida em que as operações forem totalmente concluídas e, até lá, permanecem na prateleira para locações. Nessa dinâmica, observamos que 18 unidades foram vendidas, mas apenas 8 foram liquidadas, cuja composição de receita foi refletida nos meses de março e abril.

Considerando que o portfólio foi adquirido a um preço médio de R$ 10.500/m², que o fundo é negociado com um desconto relevante em relação ao valor patrimonial (~R$ 10.700/m²), e que as vendas têm ocorrido a quase R$ 18.000/m², entendemos que essa estratégia tem potencial de geração de valor por dois motivos: (i) vai complementar a receita recorrente proveniente das locações; e (ii) a alocação inicial do capital deve ser em ativos líquidos indexados ao CDI. Assim, mantemos uma perspectiva positiva para o fundo.

Pontos fortes:

• Empreendimentos com qualidade da Cyrela e bem localizados, refletindo em renda recorrente em torno de 7,5% a.a. com base na cota de mercado (sem considerar reciclagens);
• Aquisição dos imóveis abaixo do Valor de Mercado;
• Fundo sem alavancagem e bastante descontado.

Pontos fracos:

• Dividendos do segmento inferiores a outros segmentos de FIIs;
• Exposição apenas em SP, cidade com sazonalidade no verão mais fraca em relação a cidades mais turísticas;
• Segmento pouco acessado pelos investidores de FIIs.