Carteira de FIIs (maio/25): IFIX se aproxima da máxima histórica: oportunidade ou armadilha?

Carteiras Sugeridas

Ambas as carteiras fecharam abril no positivo, mas com desempenhos distintos.

Como destacamos em nosso último relatório, as carteiras sugeridas são pensadas para atender a propósitos diferentes, priorizando renda ou ganho de capital. Ainda assim, costumam ter uma característica em comum, seguindo nossas premissas: a presença de FIIs com ampla diversificação de ativos, bom histórico de gestão e relevância no mercado.

Nesse contexto, a Carteira Renda, que possui mais exposição a fundos de recebíveis, geralmente negociados com menor desconto frente ao valor patrimonial e com entrega de dividendos mais robusta, variou +1,74% em abril (vs. +3,01% do IFIX) e acumula +6,65% no ano (vs. +9,51% do IFIX).

Já a Carteira Ganho de Capital é composta quase integralmente por fundos de tijolo com descontos mais acentuados, o que naturalmente resulta em maior volatilidade. Essa estrutura permitiu capturar uma valorização mais expressiva: a carteira subiu +3,44% no mês (vs. +3,01% do IFIX) e acumula +10,74% no ano.

Entre os destaques do mês, vale mencionar o VISC11, que estreou na carteira com uma alta de 4,39%, superando o fundo que deixou a carteira (HGBS11).

Após ter figurado entre as quedas da Carteira Renda no mês anterior, reflexo da participação abaixo do esperado em um índice internacional, o TRXF11 foi o segundo melhor desempenho da carteira em abril. Apesar de estar negociado acima do valor patrimonial, seguimos com visão construtiva sobre o FII, que conta com um portfólio robusto, contratos de locação sólidos e potencial de reciclagem de ativos, o que pode destravar valor aos cotistas.

O BRCO11 também se destacou após o anúncio de um aditivo com a Natura referente ao ativo localizado em Murici (AL). O objetivo é realizar benfeitorias no imóvel, ajustar a remuneração paga ao fundo e estender o contrato de locação até 2039. Além disso, no fim do mês (em 30/04), o fundo comunicou duas novas movimentações: (i) uma nova locação no Bresco Osasco, com valor 14% superior ao contrato anterior, que entrará em vigor após a saída do inquilino atual e o pagamento da multa; e (ii) um pedido de rescisão antecipada no Bresco Embu.

Na ponta negativa, destaque para o VRTA11, que ficou praticamente estável no mês, com variação de -0,16%. Embora conte com uma longo histórico de gestão e uma carteira bem pulverizada, majoritariamente atrelada ao IPCA, identificamos um novo desafio no fundo: o maior devedor da carteira (com participação de 4,3% no PL) não realizou o pagamento da amortização no período. A operação conta com garantias, mas, em nossa visão, essa inadimplência limita o potencial de valorização da cota e pode pressionar os rendimentos à frente.

Diante disso, decidimos substituir o VRTA11 pelo XPCI11 na Carteira Renda. O novo fundo tem perfil de risco semelhante em crédito, mas com maior peso em operações indexadas ao CDI, gestão ativa na reciclagem do portfólio e negocia com um desconto mais atrativo frente ao VRTA.

Na Carteira Ganho de Capital, optamos por substituir o BRCO11 pelo VILG11. Continuamos com visão positiva sobre o Bresco, mas vemos no fundo da Vinci um maior potencial de incremento nos dividendos, além de um desconto consideravelmente maior: o VILG11 negocia a 0,78x o valor patrimonial, frente aos 0,95x do BRCO11.

Confira o relatório completo em PDF!

Panorama Macro

IFIX voltou aos trilhos? O índice se valorizou 3,01% em abril, alcançando 3.413 pontos, sua terceira alta consecutiva, e acumula agora uma valorização de 9,51% no ano. Esse desempenho levou o IFIX a se aproximar de sua máxima histórica, registrada em abril de 2024, e considerando as valorizações mensais, abril deste ano marcou o maior nível desde a criação do índice, em 2010. A última máxima mensal havia ocorrido em março de 2024, aos 3.408 pontos, em um momento em que o mercado ainda projetava um ciclo mais intenso de cortes de juros ao longo do ano, que não se concretizou.

Mas afinal, o que pode ter impulsionado o movimento mais recente?

Nos Estados Unidos, a preocupação com o equilíbrio entre inflação e atividade econômica continua no radar, especialmente após o avanço da guerra tarifária, que elevou o risco de um cenário com crescimento estagnado em conjunto com uma inflação persistente. Além disso, novos elementos contribuíram para a volatilidade: declarações do presidente Donald Trump, com críticas à atuação do Federal Reserve e rumores sobre uma possível demissão de Jerome Powell, aumentaram a tensão nos mercados, provocando a abertura das curvas de juros americanas e pressionando o dólar para baixo.

Com relação à guerra tarifária, uma das leituras do mercado é que o Brasil pode ser relativamente menos impactado, dada a implementação tarifária mais branda em relação a outros países, além da própria capacidade do país em atender a diferentes demandas globais. No entanto, trata-se de uma equação complexa, e a divulgação de novos dados macroeconômicos será crucial para o direcionamento das expectativas do mercado e das próximas decisões do Copom sobre a taxa Selic.

Embora o Boletim Focus, em suas leituras recentes, ainda aponte juros terminais em 15% para 2025 e 12,5% para 2026, as curvas futuras já indicam que o ciclo de alta pode estar próximo do fim, com cortes mais intensos nos próximos anos.

Nesse contexto de fechamento dos vértices médios da curva, o IFIX seguiu em movimento de ajuste mais forte, especialmente nos fundos de tijolo, que carregam maior volatilidade e apresentavam descontos mais expressivos.

Apesar de 2025 estar se mostrando um ano de recuperação para a indústria de FIIs, por ora, mantemos uma postura cautelosa diante do cenário ainda incerto e, nesse sentido, reforçamos nossa recomendação de alocação em fundos com ampla diversificação de ativos e contratos, bom histórico de gestão e alavancagem controlada. Mesmo que o potencial de valorização seja um pouco menor em comparação com fundos mais arriscados e mais descontados, entendemos que a relação risco-retorno ainda se mostra mais equilibrada.

Destaques do IFIX

Em abril, os destaques positivos ficaram com dois fundos da RBR: o RBR Log (RBRL11), que subiu 11%, e o RBR Properties (RBRP11), que avançou 10,8%.

O RBRL11 conta com cinco ativos logísticos no portfólio, sendo três deles mono inquilinos e nenhum com vacância. O recebimento de um valor em fevereiro referente a venda antiga de um imóvel em fevereiro deve contribuir para os rendimentos distribuídos no primeiro semestre e pode também ser usada para a amortização de uma dívida que, se concretizada, tende a aliviar o resultado financeiro e elevar os dividendos futuros. Somado a isso, o fundo vinha sendo negociado com um desconto relevante frente ao valor patrimonial e aos pares, o que impulsionou os aportes ao longo do mês.

Já o RBRP11, fundo de lajes corporativas da mesma gestora, tem enfrentado alguns desafios de locação nos últimos meses. Ainda assim, parte do seu portfólio está alocada no próprio RBRL11, o que o permitiu capturar os efeitos positivos mencionados anteriormente.

Outro destaque do mês foi o KNRI11, que se valorizou 10,4% após anunciar a locação de um ativo de alto padrão ainda em construção em Pinheiros (SP), o Edifício Biosquare. Além disso, o fundo passou por movimentações relevantes no portfólio, como renovações, saídas e novas locações.

Na ponta negativa, destaque para o Urca Prime Renda (URPR11), que recuou mais de 8%. Com uma estratégia focada em crédito high yield, o fundo vem apresentando menor geração de caixa nas operações, o que pressionou para baixo o valor nominal dos dividendos. A gestão também propôs uma AGE para deliberar sobre uma reestruturação que envolvia a criação de dois novos fundos: um com foco em renda, voltado para ativos de menor risco, e outro com foco em operações de equity, com perfil mais arrojado. A ideia era que o URPR11 investisse nesses novos veículos por meio da aquisição de cotas, reorganizando sua carteira com base no perfil de risco. No entanto, as propostas foram rejeitadas por falta de quórum mínimo de 25% das cotas emitidas.

Fique ligado: para acompanhar a performance do IFIX e as atualizações semanais sobre os fundos (como Fatos Relevantes, Comunicados e outras publicações importantes), recomendamos acessar o nosso Guia de Fundos Imobiliários. No Guia, você encontrará uma base de dados interativa, além de uma seção de análise dos FIIs, com links para as lâminas individuais ou setoriais dos segmentos correspondentes.