BB-BI analisa os Fundos Imobiliários TVRI11 e GTWR11

TVRI11 - Tivio Renda Corporativa

O TVRI11 (antigo BBPO11) foi criado em 2012 com o objetivo de adquirir agências e centros administrativos do Banco do Brasil, para alugá-los ao próprio banco por meio de contratos atípicos com prazo inicial de 10 anos. Com o fim da atipicidade, o fundo passou a adotar uma gestão mais ativa, focada na renegociação de contratos e na reciclagem de ativos.

Desde o início dessa nova abordagem, em agosto de 2023, o fundo realizou seis vendas, sendo todas acima do valor patrimonial e com cap rates atrativos, gerando lucros que compuseram a base de rendimentos distribuídos até então. Por outro lado, o capital foi reinvestido em melhorias nos imóveis remanescentes, com o objetivo de aumentar sua atratividade e facilitar a renovação dos contratos com o Banco do Brasil. Um exemplo bem-sucedido dessa estratégia foi a renovação da agência em Florianópolis.

Atualmente, o fundo possui 59 imóveis distribuídos por diversas regiões do Brasil, com maior concentração em São Paulo (38%), Minas Gerais (14%) e Distrito Federal (13%), o que é considerado positivo. Destaca-se também a tipologia dos ativos: cerca de um terço são imóveis de renda urbana locados para agências bancárias, 32% são lajes corporativas e 34% são ativos híbridos, que geralmente são compostos por uma loja no térreo e uma sobreloja com uso corporativo.

Por outro lado, há pontos de atenção. Todos os imóveis estão locados para o Banco do Brasil, que pertence a um setor que vem passando por grandes transformações nos últimos anos. Os contratos atuais vencem em 2027, e há uma concentração relevante de receita (30%) em uma laje corporativa em Brasília e duas grandes lajes no centro de São Paulo, regiões com menor atratividade em comparação com áreas como eixo Faria Lima. Nesse contexto, recentemente, o fundo recebeu uma notificação de devolução do Edifício CACEX (SP), que representa 2,4% da receita, adicionando um novo desafio à gestão.

Em nossa visão, a gestão tem conduzido bem o processo de reciclagem de ativos, aumentando o yield do fundo e sua atratividade no mercado secundário. A expectativa é que os novos recursos sejam direcionados para aquisições com perfis de ativos e locatários mais diversificados, priorizando cap rates mais elevados. No entanto, apesar de o Banco do Brasil ter um perfil mais social e presença em municípios onde outros bancos não atuam, ele ainda pertence a um setor que vem se digitalizando rapidamente, o que representa um risco para futuras renovações contratuais.

Diante disso, mantemos uma avaliação neutra para o fundo.

Pontos fortes:

• Baixa taxa de administração e sem taxa de performance;
• Taxa de vacância próxima de zero;
• Fundo sem alavancagem;
• Gestão ativa para venda de imóveis com ganho de capital.

Pontos fracos:

• Concentração em um único inquilino;
• Digitização do atendimento bancário;
• Lajes Corporativas em regiões com menor demanda.

GTWR11 - Green Towers

O objetivo do Fundo é proporcionar renda mensal por meio de locação do empreendimento Green Towers, localizado em Brasília (DF) onde, atualmente, funciona a sede administrativa do Banco do Brasil. O GTWR investiu seu patrimônio na aquisição de 85% da totalidade do empreendimento.

Em jul/25, a cota do fundo apresenta um recuo de cerca de 1,9%, mas acumula uma valorização de 4,90% em 12 meses. A relação P/VP do GTWR11 é de 0,76, ou seja, a cota vem sendo negociada no mercado secundário com deságio de 24% em relação ao seu valor patrimonial.

O GTWR realizou seu IPO em 2019 e, atualmente, conta com quase R$ 1,2 bilhão de patrimônio líquido, tendo uma boa representatividade no IFIX e se consolidando como um dos fundos mais relevantes da indústria de lajes.

No final de 2021, a BV Asset anunciou um aditamento ao contrato de locação vigente, que, entre outros pontos, estendeu o prazo de locação de out/25 para out/28, adiou a revisão contratual para Nov/24 e elevou a multa em caso de rescisão antecipada.

Nesse contexto, em novembro do ano passado, conforme cronograma de ajustes e revisionais definido, o contrato de locação com o BB foi ajustado pelo IGP-M, refletindo em um incremento nos dividendos de R$ 0,78 para R$ 0,83. Já em maio de 2025, o fundo elevou seus dividendos para R$ 0,87/cota, patamar que deve permanecer até o próximo reajuste, previsto para novembro de 2025.

Apesar desse cenário positivo: a nova revisional pode ser discutida a qualquer momento a partir de nov/24, o que pode impactar o valor do aluguel. Esse ponto traz certa apreensão entre os investidores, considerando que o preço de quase R$ 170/m² é avaliado por alguns como acima do praticado na região.

Apesar disso, vale destacar que Brasília apresenta uma vacância média baixa e uma oferta bastante restrita de edifícios AAA, como é o caso do Green Towers, o que dificulta a busca por espaços similares para o locatário e descontos nas revisões.

Por fim, embora o fundo ofereça um nível de rendimento acima da média dos FIIs de escritórios, é importante considerar o risco de concentração, pois trata-se de um fundo monoativo (com apenas um edifício no portfólio) e monoinquilino (com o BB como único locatário).

Em nossa visão, essas características devem continuar pressionando as cotas do GTWR11 no curto prazo. No entanto, um eventual ciclo de cortes de juros pode aumentar a atratividade ao fundo.

Pontos fortes:

• Dividend yield bem superior à média dos FIIs do segmento;
• Edifício com classificação AAA (alto padrão);
• Fundo sem vacância e sem alavancagem.

Pontos fracos:

• Fundo é monotativo e monoinquilino;
• Liquidez reduzida.