IFIX dispara, mas seletividade ainda é essencial; BB-BI indica 16 FIIs para julho

Carteiras Sugeridas

Como comentado na Seção Panorama de Mercado, o IFIX segue em trajetória ascendente e renovou sua máxima histórica. O índice avançou 0,63% no mês de junho, enquanto as Carteiras Recomendadas de FIIs superaram esse desempenho.

A Carteira Renda, focada em fundos sólidos com boa capacidade de pagamento de dividendos, teve alta de 1,42% no mês, superando o IFIX em 0,79 p.p. No acumulado de 12 meses, a carteira registra valorização de 4,43%, frente aos 4,08% do índice. Já em 2025, acumula 10,30%, abaixo dos 11,79% do IFIX no mesmo período. No entanto, o Dividend Yield anualizado da carteira segue robusto e acima do benchmark: 14,4% contra 13% do IFIX.

Na estratégia de Ganho de Capital, a carteira completou o quinto mês consecutivo com desempenho superior ao IFIX. Em junho, avançou 1,47%, enquanto o índice subiu 0,63%. A Carteira Ganho de Capital supera o índice, nos últimos seis meses, com 2,21 p.p. de vantagem, além de manter esse alpha também no ano e no acumulado de 12 meses.

Entre os destaques do mês, TRXF11 e HGRU11 elevaram pontualmente seus dividendos, reflexo de reciclagens de portfólio bem-sucedidas realizadas nos últimos meses. O fundo de renda urbana, da Pátria, anunciou pagamento de R$ 1,55 por cota, bem acima do valor recorrente de R$ 0,90. Já o fundo da TRX pagará R$ 1,51 por cota em julho, frente aos R$ 0,93 dos meses anteriores.

Durante o mês, o TRXF11 concluiu uma oferta de R$ 1 bilhão e anunciou as primeiras aquisições previstas em seu pipeline, o que deve contribuir para maior diversificação e redução da alavancagem do fundo.

Outro fundo que vem atuando de forma ativa é o GARE11, que anunciou tratativas para a venda de 10 lojas locadas ao Grupo Mateus e ao Pão de Açúcar, por aproximadamente R$ 480 milhões. Caso a operação se concretize, a gestora estima uma redução significativa da alavancagem e um lucro entre R$ 0,91 e R$ 1,06 por cota, o que pode reforçar os rendimentos nos próximos meses.

Outro grande destaque é o BTLG11, que apresentou proposta para aquisição de todos os ativos do SARE11 por valor abaixo do patrimonial. A operação, já aprovada pelos cotistas do fundo do Santander, está atualmente em fase de diligência. Para viabilizar a transação, o BTLG11 anunciou sua 14ª emissão de cotas, no valor de R$ 600 milhões, com o objetivo de adquirir o portfólio estratégico e reforçar o caixa para futuras obrigações e oportunidades de mercado.

Por fim, destacamos o XPCI11 e o VILG11, que passaram a integrar recentemente as carteiras e vêm cumprindo parcialmente seus objetivos. O XPCI11 anunciou aumento de dividendos pelo terceiro mês consecutivo, contribuindo positivamente para a estratégia da Carteira Renda. Já o fundo da Vinci, apesar de seguir o guidance proposto, ainda não apresentou valorização de cota. Considerando o preço atual e os dividendos pagos e projetados, avaliamos que o VILG11 representa uma oportunidade, com um Dividend Yield acima da média do segmento.

Para julho, mantemos a mesma composição em ambas as carteiras, por entendermos que continuam alinhadas aos seus respectivos objetivos.

Panorama Macro

O IFIX avançou 0,63% em junho, alcançando 3.484 pontos, o quinto mês consecutivo de alta. No acumulado de 12 meses, registra valorização de 4,08%, e em 2025, sobe 11,79%.

Esse desempenho levou o IFIX a renovar sua máxima histórica, tanto na comparação mensal quanto diária. Mas o que explica esse movimento em junho? No cenário internacional, o Federal Reserve (Fed) optou por manter as taxas de juros entre 4,25% e 4,50%, reforçando o discurso de que ainda são necessários mais dados para embasar decisões futuras. Essa cautela se deve, principalmente, às incertezas em torno das negociações tarifárias e seus impactos nas expectativas de crescimento dos EUA e da economia global.

Além disso, o mês foi marcado por uma intensificação dos conflitos geopolíticos no Oriente Médio, o que gerou grande volatilidade nos preços do petróleo. No entanto, os mercados não precificaram um cenário mais adverso para a commodity, o que ajudou a conter as expectativas de inflação global.

Nesse contexto, destaca-se o fluxo de capital estrangeiro que continua ingressando na bolsa brasileira. Embora tenha pouca influência direta sobre o mercado de FIIs, esse movimento afeta o câmbio, as expectativas de inflação e, consequentemente, a curva de juros, um dos principais fatores que impactam a indústria de Fundos Imobiliários.

No cenário doméstico, além desse vento favorável vindo do exterior, tivemos a decisão do Copom sobre a taxa de juros e os desafios do governo em equilibrar receitas e despesas.

No início do mês, o mercado foi surpreendido por um decreto (posteriormente derrubado pelo Congresso) e uma Medida Provisória (ainda em tramitação) que propõem respectivamente alterações nas alíquotas de IOF em diversas operações e a cobrança de IR sobre investimentos até então isentos, como os FIIs, que passariam a ter uma alíquota de 5% sobre os dividendos. Essas medidas trouxeram volatilidade aos mercados, com potencial para alterar a dinâmica dos segmentos agro e imobiliário, além de impactar o processo de alocação dos investidores.

Quanto à taxa de juros, o Copom decidiu por um ajuste adicional de 0,25 p.p., elevando a Selic para 15%, e mantendo um tom mais austero. Isso resultou na elevação da parte curta da curva de juros, ao mesmo tempo em que trouxe algum alívio para os vértices médios e longos.

Para grande parte do mercado, esse movimento pode marcar o fim do ciclo de alta, abrindo espaço para o início de um debate sobre cortes na taxa, caso haja uma convergência na expectativa de inflação para os próximos anos. Vale lembrar que, geralmente, o mercado antecipa a precificação dos ativos antes do início efetivo dos ciclos.

Diante do possível fim do ciclo de alta, dos desafios fiscais no radar e da valorização recente do IFIX, mantemos uma visão neutra para o mercado de FIIs. Recomendamos a manutenção de alocação em fundos com ampla diversificação, bom histórico de gestão, liquidez e alavancagem controlada.

Destaques do IFIX

O principal destaque do mês foi o PATL11, fundo logístico gerido pela Pátria. Na nossa visão, o movimento positivo pode ser atribuído à expectativa dos investidores quanto a uma possível reorganização da gestora, com foco na unificação de seus fundos após diversas aquisições recentes. Atualmente, a Pátria administra três grandes fundos de logística: PATL11, LVBI11 e HGLG11. Além disso, o PATL11 está em fase final de negociação para locação do total do galpão Jundiaí 2, ativo que representa cerca de 6% do patrimônio líquido do fundo.

Outro fundo que se destacou positivamente foi o HGRE11. Após acumular uma reserva de R$ 3,73 por cota ao longo dos últimos meses em função de uma série de alienações, o fundo anunciou um dividendo expressivo para julho: R$ 2,55 por cota, frente aos R$ 0,85 pagos nos meses anteriores.

Na ponta negativa, o destaque foi o HGFF11, impactado pela proposta de reorganização dos fundos da Pátria. A gestora pretende incorporar o HGFF11 e o BPFF11 pelo RVBI11, com o objetivo de aumentar a robustez, diversificação e liquidez da carteira. De forma resumida, o HGFF venderia seus ativos ao RVBI, que, por sua vez, pagaria com cotas.

O KORE11, fundo de lajes corporativas da Kinea, também apresentou desempenho negativo após anunciar a desocupação de um conjunto no Edifício Morumbi Office Tower. Com isso, a vacância física do fundo subiu para 9,64%, ante 9,07% no mês anterior.

Por fim, o TRBL11 comunicou uma reavaliação patrimonial do Centro Logístico Contagem, atualmente em processo de rescisão do contrato atípico com os Correios devido a problemas estruturais. Como consequência, o fundo sofreu uma redução de 8,4% em seu patrimônio líquido.