O que esperar do BCRI11, RCRB11 e AIEC11?
BB-BI analisa o momento do fundo RCRB11, AIEC11 e BCRI11
Publicado por: Análise BB
10 minutos
BB-BI analisa o momento do fundo RCRB11, AIEC11 e BCRI11
Publicado por: Análise BB
10 minutos
Atualizado em
23/07/2025 às 09:53
O objetivo do Fundo é a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, por meio da aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza comercial, notadamente, Lajes Corporativas e conjuntos comerciais nos principais centros urbanos nacionais.
Desde seu IPO, em 2003, o RCRB11 acumula um Patrimônio Líquido (PL) de quase R$ 750 milhões, com uma representatividade de 0,33% no IFIX.
Esse patrimônio está alocado em mais de 43 mil m² de ABL, distribuídos em 9 ativos localizados nas cidades de São Paulo nas regiões da av. Paulista, av. Faria Lima, Vila Olímpia e av. Berrini, e nos bairros do Centro e Flamengo, no Rio de Janeiro. De modo geral, os ativos são bem localizados e possuem classificações entre C e AA, segundo a Buildings.
O destaque vai para o JK Financial Center, maior ativo em ABL do fundo, situado em uma região estratégica no Itaim Bibi (SP), responsável por 38% da receita total do FII. Outro ativo relevante é o Bravo Paulista (SP), adquirido em 2020, que passou por um retrofit e, desde sua conclusão, tem apresentado bom desempenho nas locações, impulsionado por uma estratégia comercial agressiva e pelo modelo Plug & Play, no qual o inquilino recebe o imóvel pronto para uso.
No consolidado, o RCRB conta com 53 inquilinos, uma vacância física bastante baixa, de apenas 0,8%, e uma vacância financeira de 13,3%, que ainda limita a geração de receita no curto prazo.
No entanto, conforme detalhado no último Relatório Gerencial, considerando as saídas e entradas já contratadas, a expectativa é de redução dos descontos e carências até o fim de 2026. Com isso, a gestora projeta dividendos entre R$ 0,83 (DY de ~7,9% em 12 meses) e R$ 1,03 (DY de ~9,9% em 12 meses) no segundo semestre de 2025.
Além desse movimento já previsto, a Rio Bravo busca avançar em duas frentes: (i) renovação de contratos, com potencial de aumento de quase 15% nos preços em 18% da área do fundo; e (ii) alienação de ativos por, no mínimo, o valor de avaliação, o que poderia destravar cerca de R$ 7,00 por cota em lucro.
Em nossa visão, o fundo possui bons ativos e uma diversificação relevante de contratos. No entanto, enfrentava uma vacância elevada e problemas com alguns inquilinos (como a WeWork), o que pressionou a cota no mercado secundário. Com a melhora operacional do fundo e do segmento de lajes como um todo, entendemos que o atual nível de desconto da cota representa uma oportunidade atrativa, tanto para geração de renda quanto para ganho de capital.
Pontos fortes:
Pontos fracos:
O Acrch (antigo Autonomy) atua no segmento de lajes corporativas, investindo preferencialmente em ativos com alto padrão de qualidade e elevada atratividade para locação, com base na perspectiva de que a geração de valor de um imóvel está intimamente ligada à sua localização.
Em jul/25, a cota do fundo apresenta um recuo de cerca de 2,1%, acumulando uma desvalorização de -3,99% em 12 meses. A relação P/VP do AIEC11 é de 0,57, ou seja, a cota vem sendo negociada no mercado secundário com deságio de 43% em relação ao seu valor patrimonial.
Em relação aos dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 0,32 por cota. Este valor equivale a um dividend yield de 0,7% por mês, ou 8,4% em termos anualizados, levando-se em conta o preço da cota no mercado secundário.
O AIEC possui dois ativos principais: um localizado no centro do Rio de Janeiro e outro no complexo Rochaverá, em São Paulo. Ambos os imóveis foram originalmente adaptados para atender a locatários específicos. Inicialmente, os contratos foram firmados na modalidade atípica com a IBMEC (RJ) e a Dow (SP), com prazos longos e cláusulas de multa robustas, o que conferia previsibilidade relevante ao fundo.
No entanto, a Dow optou por não renovar seu contrato ao final de 2023, desocupando o imóvel no fim de 2024. Essa decisão gerou apreensão entre os investidores, já que o contrato representava cerca de 70% das receitas do FII. Por sua vez, o ativo no Rio, atualmente locado à IBMEC até 2032 (em contrato típico a partir de junho de 2025), será desocupado em 2026, após pedido de rescisão antecipada pela instituição, que transferiu suas operações para o bairro de Botafogo, na zona sul carioca.
Em São Paulo, a gestão já firmou novos contratos que ocupam 100% do espaço, com período de carência inicial e valor de locação inferior ao praticado anteriormente pela Dow, mas alinhado ao mercado.
Apesar da notícia negativa no Rio, a IBMEC continuará pagando aluguel até o fim de 2025 e já efetuou o pagamento de uma multa rescisória de R$ 2,62 por cota em janeiro. Esse valor poderá compor a base de rendimentos a serem distribuídos no anúncio de dividendos de julho (pagamento em agosto).
Diante do cenário de alta vacância e compressão nos preços de locação no centro do Rio, a gestão propôs alternativas para o reposicionamento do ativo e convocou os cotistas para deliberarem, via Assembleia Geral Extraordinária (AGE), sobre os seguintes temas:
1.Retenção de mais de 5% do resultado do 1S25 (dos R$ 2,62 citados anteriormente, por exemplo), com o objetivo de viabilizar o reposicionamento do imóvel para uso residencial ou misto, como saúde ou corporativo. Caso os recursos não sejam utilizados, serão posteriormente distribuídos aos cotistas.
2.Aprovação da conversão dos imóveis para uso residencial ou misto, com a devida alteração do regulamento. Essa flexibilização amplia as possibilidades de locação e alienação do ativo, sendo bem recebida por nossa equipe. Segundo a gestora, a primeira opção considerada é a locação para fins educacionais (como é hoje com a IBMEC), que exigiria poucas adaptações. No entanto, as propostas 1 e 2 oferecem alternativas importantes ao fundo. Caso a decisão seja pela adaptação para uso residencial, a gestora pretende firmar parcerias com construtoras para retrofit do ativo, possibilitando a venda das unidades, de acordo com ela, por valores próximos ao patrimonial, ou seja, bem acima do valor atual de negociação do fundo na bolsa. Nesse sentido, avaliamos as propostas 1 e 2 como positivas.
3.Autorização para alavancagem de até 30% do patrimônio líquido, com possibilidade de utilização dos imóveis como garantia. Segundo a Arch, contratos do tipo BTS tendem a ser mais caros e demandam maiores adaptações. Assim, essa medida visa agilizar a captação de recursos para a transformação do ativo (por exemplo, em um edifício para atender ao segmento saúde) e facilitar a conclusão de negociações estratégicas. Em resumo, o objetivo é não perder boas oportunidades por falta de flexibilidade nos ativos.
4.Aprovação da recompra de cotas, conforme permitido pela CVM desde maio deste ano. Consideramos essa medida positiva, pois o fundo negocia com desconto relevante. A recompra pode gerar valor adicional ao cotista (além dos dividendos) e contribuir para a valorização do valor patrimonial por cota.
Recomendamos a aprovação das matérias apresentadas na AGE, por entendermos que elas ampliam as alternativas estratégicas do fundo e têm potencial para destravar valor significativo. A votação pode ser realizada por meio do link enviado pela plataforma Cuore ao e-mail cadastrado na B3. O prazo final para votação é 14/07/2025, conforme estabelecido na convocação oficial.
Apesar da boa qualidade dos ativos, a baixa diversificação em 2 imóveis e, até pouco tempo atrás, em apenas 2 inquilinos, contribuíram para a volatilidade das cotas nos últimos anos. No entanto, considerando o crescimento da região da Chucri Zaidan (SP), que vem absorvendo empresas da Faria Lima, e a possibilidade de reposicionamento do ativo no Rio podem gerar valor adicional aos cotistas nos próximos anos, além do rendimento recorrente na faixa de R$ 0,32/cota. Nesse contexto, avaliamos que o fundo apresenta mais potencial de valorização do que risco de novas quedas, o que nos leva a adotar uma perspectiva positiva.
Pontos fortes:
Pontos fracos:
O Fundo tem como estratégia de investimento a alocação preponderante em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) indexados a indicadores de inflação, conforme critérios de elegibilidade definidos na política de investimento e objetivando superar IGP-M + 6% a.a..
Com IPO realizado em julho de 2015, o Banestes Recebíveis já efetuou oito emissões subsequentes e, atualmente, possui um patrimônio líquido (PL) de aproximadamente R$ 540 milhões. Diante disso, o fundo integra o IFIX (~0,3%), conta com mais de 43 mil cotistas e apresenta liquidez razoável.
Quase a totalidade do PL (95,74%) está alocada em CRIs de diversos setores, sendo o segmento corporativo o mais representativo, com 61%, seguido pelo pulverizado, com cerca de 9%. Vale destacar que, muitas vezes, o crédito corporativo está atrelado a projetos específicos e garantias reais, enquanto o pulverizado proporciona uma diversificação relevante por meio de múltiplos recebíveis.
Nesse contexto, o LTV atual do fundo é de 56,5%, o que significa que o saldo devedor das operações corresponde a pouco mais da metade do valor das garantias envolvidas.
Apesar disso, em meio à crise no segmento de crédito privado que afetou o mercado nos últimos anos, o BCRI foi significativamente impactado e, atualmente, cerca de 13% das operações estão em waiver, inadimplência ou processo de renegociação. Considerando as posições em DEVA, VSLH e HCTR, essa exposição ultrapassa 16%.
No consolidado, os 57 CRIs da carteira apresentam uma duration média de 3,9 anos, sendo 84% indexados ao IPCA+7,57% e quase 12% ao CDI. Esse perfil deve contribuir para a manutenção de um bom patamar de dividendos, especialmente se as projeções de IPCA se confirmarem e não houver novos desafios nas demais operações.
Na nossa avaliação, embora o fundo distribua um dividendo robusto (14.7% em 12m), o desconto atual de 24% seja superior à parcela de operações problemáticas e o carrego seja atrativo, entendemos que, em um cenário de juros elevados e expectativa de retração econômica, o risco de crédito do fundo tende a se elevar. Diante disso, mantemos uma perspectiva neutra para o papel no momento.
Pontos fortes:
Pontos fracos:
Outras análises
Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações e opiniões aqui contidas foram consolidadas ou elaboradas com base em informações obtidas de fontes, em princípio, fidedignas e de boa-fé. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não sejam incertas ou equivocadas, no momento de sua publicação, o BB-BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários (“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de mudanças que possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser resultado de diferentes formas de cálculo e/ou ajustes. O Disclaimer completo encontra-se no relatório.
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