Oferta de R$ 1 bilhão do TRXF11: Vale a pena para os investidores? BB-BI responde
Fundo realiza nova oferta de mais de R$ 1 bilhão com objetivo de elevar a diversificação e melhorar estrutura de capital.
Publicado por: Análise BB
Fundo realiza nova oferta de mais de R$ 1 bilhão com objetivo de elevar a diversificação e melhorar estrutura de capital.
Publicado por: Análise BB
5 minutos
Atualizado em
13/05/2025 às 11:12
Boa parte da indústria de FIIs negocia abaixo do Valor Patrimonial (VP), o que acaba dificultando novas emissões de cota; mas essa não é a realidade do TRXF11, que anunciou a 11ª emissão no valor de mais de R$ 1 bilhão no dia 02/05/2025.
Classificado como híbrido, o fundo busca rentabilizar seus cotistas através da gestão ativa por meio da aquisição, desenvolvimento e venda de ativos locados para grandes empresas com contratos de longo prazo.
Atualmente, o fundo detém um patrimônio de R$ 2 bilhões investidos em 58 imóveis (direta e indiretamente) em 13 Estados diferentes, sendo mais de 1/3 em SP (38%), quase 100% locados.
Dessas locações, boa parte são para grandes varejistas de alimentos, como Assaí (30% das receitas), Mateus (22% das receitas) e Pão de Açúcar (14% das receitas). No entanto, mais recentemente, o fundo adquiriu 70% de um empreendimento hospitalar ainda em desenvolvimento: o futuro centro oncológico do Hospital Albert Einstein, em São Paulo.
Ainda que o fundo tenha realizado algumas vendas, se fez necessária a estruturação de dívidas nos últimos anos para a expansão até o portfólio atual, mas sempre bem “amarradas” com os longos contratos atípicos de locação, refletindo em certa proteção em caso de rescisões antecipadas.
Nesse contexto, buscando expandir e ainda reduzir a alavancagem, a TRX anunciou a 11° emissão de cotas no valor total de R$ 1 bilhão. Parte das cotas emitidas serão adquiridas pelas empresas que possuem o ativo que o TRX está comprando, o que chamamos de aquisição com pagamento em cotas, outra parte das aquisições será via Compensação de Créditos ou assunção de dívidas de CRIs.
De acordo com o Prospecto da oferta, o pipeline é composto por:
De acordo com a própria gestora, o valor estimado a pagar em cotas na 11° Emissão será R$ 750 milhões, restando aproximadamente R$ 250 milhões para reforçar o caixa e fazer frente as obrigações já contratadas como, por exemplo, os desembolsos referente as obras do Hospital e de um a loja Obramax. Dessa forma, a alavancagem do fundo passaria de 35% para 24% sobre os ativos, o que consideramos bastante positivo.
Em relação ao portfólio, caso a oferta tenha sucesso, o fundo passaria para um novo patamar de tamanho e diversificação: R$ 3 bilhões de Patrimônio Líquido e o décimo maior fundo do IFIX, com investimentos em 79 imóveis presentes em 43 cidades de 16 Estados, mas com maior diversificação setorial.
Por outro lado, os contratos teriam uma pequena mudança: o fundo passaria de 5% para 17% dos contratos com características típicas, porém localizados em regiões com menor oferta de ativos disponíveis para locação e demanda fortalecida, como é o caso da maior parte das regiões de São Paulo, o que elevará a exposição do fundo na região (de 38% para 43% após oferta).
De acordo com o cronograma da oferta, a data de corte do direito de preferência foi dia 07/05 e o período de subscrição no será de 09/05 até 21/05, pelo preço total de R$ 100,34, ou seja, aproximadamente 1,3% abaixo do preço de tela e 0,9% abaixo do Valor Patrimonial por cota.
Considerando o valor atrativo para subscrição, o bom histórico da gestão em realizar reciclagens, o crescimento do portfólio e a redução da alavancagem, avaliamos a oferta e a perspectiva do fundo como positivos, portanto, recomendamos a subscrição na 11° Emissão do TRXF11.
O fundo segue em nossa Carteira Sugerida de FIIs e em nossa Seleção para 2025.
Outras análises
Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações e opiniões aqui contidas foram consolidadas ou elaboradas com base em informações obtidas de fontes, em princípio, fidedignas e de boa-fé. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não sejam incertas ou equivocadas, no momento de sua publicação, o BB-BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários (“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de mudanças que possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser resultado de diferentes formas de cálculo e/ou ajustes. O Disclaimer completo encontra-se no relatório.
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