Qual o futuro dos Fundos Imobiliários do Agro? BB-BI analisa o BTRA11 e o BTAL11
BB-BI analisa o momento do fundos imobiliários BTRA11 e BTAL11, que que contam com alocações no agronegócio
Publicado por: Análise BB
BB-BI analisa o momento do fundos imobiliários BTRA11 e BTAL11, que que contam com alocações no agronegócio
Publicado por: Análise BB
Atualizado em
22/08/2025 às 10:57
O fundo tem como objetivo proporcionar a rentabilidade e valorização de suas cotas no longo prazo por meio de investimentos em terras agrícolas produtivas (rurais e urbanas) e em fase de transformação (oportunisticamente) ao longo dos principais polos agrícolas do território brasileiro.
Em ago/25, a cota do fundo recua cerca de 3,4%, mas acumula uma valorização superior a 15% em 12 meses. A relação P/VP do BTRA11 é de 0,46, ou seja, a cota vem sendo negociada no mercado secundário com deságio de 54% em relação ao seu valor patrimonial.
O BTG Terras Agrícolas levantou R$ 336 milhões em seu IPO, realizado em julho de 2021, com o objetivo de adquirir seis fazendas, todas dentro da estratégia Sale & Leaseback, que consiste na compra das terras e posterior locação aos próprios vendedores.
Segundo os Relatórios Gerenciais da época, todas as operações foram firmadas por meio de contratos de locação atípicos, de longo prazo, corrigidos pela inflação, com sólida estrutura de garantias e opção de recompra pelos vendedores. Essa combinação conferia previsibilidade às receitas do fundo e resultava em um cap rate médio atrativo de 11,7%.
Apesar disso, o fundo enfrentou diversos eventos adversos ao longo de sua trajetória. Em 2022, tomou conhecimento do pedido de Recuperação Judicial (RJ) dos arrendatários da Fazenda Vianmancel e enfrentou disputa judicial para reconhecimento da aquisição do ativo, questionada pelos vendedores. Nesse período, as cotas do BTRA11 despencaram no mercado secundário, só encontrando algum alívio após decisão judicial favorável que excluiu a Fazenda Vianmancel da RJ, o que devolveu a posse ao fundo. Em seguida, o BTRA firmou novo arrendamento desse ativo e anunciou a venda, gerando lucro a ser distribuído aos cotistas nos anos seguintes.
Após essa vitória, no final de 2022, as cotas se estabilizaram até um novo revés: atrasos no pagamento do arrendamento da Fazenda Jr. levaram o fundo a cobrar extrajudicialmente o Grupo Jr, quando descobriu que a posse do imóvel estava com um terceiro, que alegava ocupar a Fazenda com base em um Contrato de Compra e Venda (CVV) firmado com cláusula de confidencialidade entre ele e os vendedores, nunca registrado em matrícula. Esse imbróglio se estendeu até abril de 2025, quando o BTRA11 obteve decisão judicial favorável e, desde então, busca retomar a posse da terra.
Em julho de 2023, após novos casos de inadimplência, o fundo iniciou negociações para reestruturar arrendamentos com o Grupo Bergamasco, envolvendo as Fazendas Três Irmãos e Colibri. Inicialmente, anunciou a venda da Fazenda Colibri ao próprio grupo pelo dobro do valor de aquisição, com pagamento em 15 parcelas semestrais até 2030, além do distrato da Fazenda Três Irmãos, cuja posse foi retomada para novos arrendamentos ou reciclagem do ativo, o que ocorreu em agosto de 2024. No entanto, o pedido de RJ do Grupo Bergamasco travou a venda da Colibri, que só retornou ao fundo após decisão judicial em fevereiro de 2025.
Atualmente, o BTG Terras Agrícolas mantém seis ativos, sendo a Fazenda Vianmancel em processo de venda e a Fazenda Jr em retomada de posse. Juntas, somam mais de 10 mil hectares destinados ao cultivo de soja (50%), milho (40%) e algodão (10%), culturas que vêm enfrentando desafios climáticos e um aumento no número de RJs nos últimos anos. Além disso, 100% da receita do fundo está concentrada em apenas dois grupos: Rui Prado (57%) e Hendges (43%), o que consideramos um risco relevante.
Portanto, embora o fundo apresente um Dividend Yield 12m atrativo, considerando o desconto em torno de 50% no qual negocia, mantemos uma visão negativa diante do histórico conturbado de gestão e da elevada concentração em um segmento sujeito a inúmeros desafios.
Pontos fortes:
Pontos fracos:
O BTAL11 investe na aquisição e construção de ativos de escoamento e armazenagem distribuídos ao longo de toda cadeia logística do agronegócio, sobretudo nas regiões onde o déficit de infraestrutura/armazenagem é mais intenso, e próximas das principais rotas de escoamento.
Em ago/25, a cota do fundo apresenta um recuo de cerca de 0,2%, mas acumula uma valorização de 13% em 12 meses. A relação P/VP do BTAL11 é de 0,69, ou seja, a cota vem sendo negociada no mercado secundário com deságio de 31% em relação ao seu valor patrimonial.
Em relação aos dividendos, o último rendimento anunciado foi de R$ 0,9 por cota. Este valor equivale a um dividend yield de 1,15% por mês, ou 13,8% em termos anualizados, levando-se em conta o preço da cota no mercado secundário.
Atualmente, o fundo possui 10 imóveis distribuídos em diversos estados, incluindo armazéns, terminais de transbordo e portuários, complexos e centros de recebimento de grãos e sementes. Esses ativos estão locados para seis grupos distintos, todos com contratos atípicos de longo prazo (mais de 91% com vencimento após 2031) e corrigidos pelo IPCA, combinação que oferece maior proteção contra inadimplência.
Além dos imóveis, o BTAL11 também possuía duas operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Um deles, o CRI Serpasa, enfrentou um longo período de inadimplência, o que levou o fundo a executar as garantias e incorporar a Fazenda Santo Antônio ao seu portfólio. Embora o ativo ainda não gere receita no momento, a gestão avalia a venda da propriedade, o que pode retornar um lucro não recorrente interessante.
O segundo CRI, da Andali, responsável por cerca de 16% das receitas do fundo, entrou em fase de amortização ao longo de 2024. Esse movimento impulsionou os dividendos, aumentando a atratividade do fundo. No entanto, conforme fato relevante divulgado em agosto de 2025, foi decidido, em comum acordo com o devedor, o resgate antecipado do título. Com isso, o fundo receberá R$ 117 milhões em caixa, valor que, aliado à taxa Selic vigente, deve gerar um impacto positivo nas receitas e poderá ser utilizado para novas oportunidades de investimento.
Apesar disso, o atual patamar de juros e a consequente crise que se instalou no mercado agro em razão dos desafios climáticos vem prejudicando os players do setor, especialmente aqueles mais alavancados. A longo prazo, com as perspectivas de queda de juros e a possível alienação da Fazenda Santo Antônio, o BTAL tende a manter um patamar competitivo de distribuição, o que deve refletir na cotação do papel.
Pontos fortes:
Pontos fracos:
Outras análises
Este é um relatório público e foi produzido pelo BB-Banco de Investimento S.A. (“BB-BI”). As informações e opiniões aqui contidas foram consolidadas ou elaboradas com base em informações obtidas de fontes, em princípio, fidedignas e de boa-fé. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não sejam incertas ou equivocadas, no momento de sua publicação, o BB-BI não garante que tais dados sejam totalmente isentos de distorções e não se compromete com a veracidade dessas informações. Todas as opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e derivam do julgamento de nossos analistas de valores mobiliários (“analistas’), podendo ser alteradas a qualquer momento sem aviso prévio, em função de mudanças que possam afetar as projeções da empresa, não implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança. Quaisquer divergências de dados neste relatório podem ser resultado de diferentes formas de cálculo e/ou ajustes. O Disclaimer completo encontra-se no relatório.
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