Carteira de Fundos Imobiliários | Agosto 2025

Carteiras Sugeridas

Ambas as Carteiras fecharam julho no campo positivo, mas, conforme citamos na seção Panorama de Mercado, o mês foi marcado por uma série de eventos internos e globais que refletiram na abertura da curva de juros.

Nesse contexto, diferente do que observamos ao longo do 1S25, a Carteira Renda foi a grande vencedora do mês, superando o IFIX e a Carteira Ganho de Capital. Reforçamos que a Carteira Renda tem por objetivo selecionar FIIs com boas teses e com bom nível de Dividend Yield e, portanto, tende a apresentar mais fundos de papel a fundos de tijolo e, por consequência, menor volatilidade.

No mês, a Carteira Renda recuou 0,40% e superou a performance do IFIX, que se desvalorizou 1,36%. No ano, a Carteira Renda apresenta um Retorno Total de +9,86% enquanto o IFIX avança +10,27%. Em relação ao Dividend Yield , superou o IFIX outra vez, apresentando um DY anualizado de 13,5% frente aos 13,29% do IFIX.
Três fundos ficaram em campo positivo e colaboraram com essa performance: GARE11 (+1,24%), XPCI11 (+1,28%) e HGCR11 (+1,57%).

Em linhas gerais, o GARE11 anunciou vendas de 10 ativos e apurou lucro que deve ser distribuído aos cotistas ao longo dos próximos anos. Em contrapartida às vendas, anunciou nova emissão com pagamento via compensação de crédito de novos 10 ativos, todos de renda urbana e com contratos atípicos.
O fundo da XP detém um portfólio bem defensivo e estava negociando com desconto relevante frente aos pares. Já o fundo da Pátria recuperou parte do tombo de junho que, em nossa leitura, podia estar relacionada a uma leitura equivocada das pautas da última AGE.

Na ponta negativa, o destaque foi o KNIP11, que caiu 2,8% no mês, mesmo sem apresentar qualquer evento de crédito negativo. Acreditamos que a queda esteja relacionada à redução dos rendimentos, reflexo de um IPCA menos esticado no período. Por ser um dos melhores FIIs da indústria na relação risco-retorno, vemos essa correção como uma oportunidade de entrada.

Outro fundo que recuou foi o RZTR11, sem fatos relevantes ou notícias que justificassem o movimento. Acreditamos que a queda esteja ligada ao setor agro, que pode ser impactado pelas novas tarifas impostas pelos EUA.

Já a Carteira Ganho recuou -1,14% e ficou marginalmente acima do IFIX (-1,36%). No ano, avança +12,70%, enquanto o IFIX valoriza +10,27%.

Os grandes destaques, em nossa visão, são os FIIs considerados defensivos: o HGRU11 (+0,60%), que é gerido pela Pátria, o BTLG11 (-0,17%), fundo de logística do BTG, e o RBRR11 (-0,15%), fundo de crédito high grade da RBR.

O VISC11, fundo de shoppings da Vinci, também merece menção: subiu 0,5% no mês, enquanto os pares do setor recuaram, em média, 2,4%.

Na ponta negativa, novamente o VILG11, que caiu 3,7% apesar de apresentar melhora na ocupação, no preço médio de locação e no pagamento de dividendos. A gestão estimava um dividendo de R$ 0,72 por cota para o último trimestre do ano, mas já atingiu esse valor no anúncio de 31/07 (com pagamento previsto para 14/08).

Para agosto, seguiremos com a mesma composição dos últimos quatro meses, pois entendemos que estão aderentes ao cenário de incerteza que se desenha. Contudo, seguimos atentos aos vetores macroeconômicos e, caso tenhamos maior visibilidade, faremos ajustes pontuais para capturar novas oportunidades.

Panorama Macro

Após cinco meses de alta, o IFIX recuou 1,3% em julho, encerrando o mês aos 3.436 pontos. No acumulado do ano, o índice ainda apresenta valorização superior a 10%, desempenho próximo ao do IBOV e acima dos 7,8% do CDI.

Como destacamos nos relatórios de carteira ao longo do primeiro semestre, diversos eventos político-econômicos ao redor do mundo favoreceram a entrada de capital estrangeiro em economias emergentes. No Brasil, esse movimento ajudou a aliviar o câmbio, reduzir as projeções de inflação e melhorar as expectativas para os juros, fatores que impulsionaram os ativos de risco.

Em julho, porém, o cenário mudou. O presidente dos EUA, Donald Trump, anunciou uma tarifa de 50% sobre todos os produtos importados do Brasil a partir de agosto. Com isso, o país deixou de ser visto como uma posição estratégica e passou a ser o principal alvo da nova política comercial americana, provocando uma saída relevante de capital estrangeiro. No entanto, no dia 30/07, o governo americano anunciou flexibilizações para alguns produtos, como aviões e diversos itens agrícolas, o que ajudou a reduzir parte das tensões. Ainda assim, o contexto global segue desafiador, adicionando complexidade à condução da política monetária tanto pelo FED quanto pelo Banco Central brasileiro.

Diante desse cenário, o Copom decidiu, de forma unânime, manter a taxa Selic em 15% ao ano, encerrando um ciclo de sete altas consecutivas. A decisão refletiu a incerteza gerada pela guerra tarifária, a inflação ainda desancorada e o mercado de trabalho aquecido, embora tenha reconhecido sinais de moderação na atividade econômica.

As projeções do Boletim Focus indicam queda no IPCA para 2025 e 2026, o que pode abrir espaço para discussões sobre cortes antecipados na Selic. No entanto, esse movimento ainda não se refletiu nas curvas de juros, que se ampliaram em praticamente todos os vértices médios e longos.

Além das incertezas externas, o cenário fiscal também contribuiu para essa abertura. O STF restabeleceu a validade do decreto presidencial que eleva o IOF sobre determinadas transações, aumentando o atrito entre o Congresso e o Executivo. A tramitação da Reforma do Imposto de Renda, prevista para os próximos meses, também adiciona volatilidade.

No caso dos FIIs, a reforma ainda discute a tributação de dividendos em 5% e a redução da alíquota sobre ganho de capital de 20% para 17,5%, o que tem limitado o avanço do índice.

No entanto, mantemos uma visão positiva para os FIIs no longo prazo, considerando o fim do ciclo de alta de juros e o bom desempenho operacional da maioria dos fundos. No curto prazo, porém, seguimos cautelosos diante dos impactos dos juros elevados nas operações imobiliárias, nos resultados financeiros das empresas e diante das incertezas internas e externas já mencionadas.

Nesse contexto, seguimos priorizando FIIs com alta liquidez, portfólios bem diversificados, alavancagem controlada e histórico sólido de gestão.

Destaques do IFIX

O grande destaque positivo do mês ficou com o PATL11, que distribuiu R$ 0,70 no mês de junho, valor 22,8% superior à média de distribuição ao longo de 2025, utilizando parte da reserva para enquadrar nos 95% de resultados do semestre. Além disso, anunciou uma pré-locação parcial de área que seria devolvida em meados de 2026 pela SEB, o que trazia apreensão nos investidores, principalmente ao considerarmos o tamanho da Área Bruta Locável (ABL) locada frente ao total do fundo.

Outro FII na ponta positiva é o RBRL11. O Fundo está com um processo em andamento para venda de seu portfólio imobiliário para o XPLG11, com um lucro total estimado na ordem de R$ 25 milhões, mas com parcela dos recursos a ser recebida em cotas do fundo comprador (XPLG11), para posterior decisão de desinvestimento futura e reconstrução do portfólio de galpões, desta vez, considerados mais sofisticados e bem localizados (Raio 30km de São Paulo).

Finalizando os destaques positivos, temos o FATN11. De acordo com o último relatório gerencial, houve um movimento de inquilino entre imóveis do próprio fundo e novas locações que levam o fundo a atingir uma ocupação praticamente completa do portfólio, com exceção das lajes do Ed. Basílio Machado, maior ativo do fundo e que ainda tem uma vacância mais elevada.

Na ponta oposta, temos o TRBL11 e o KORE11. O fundo logístico da Tellus e da Rio Bravo informou que os Correios seguem ocupando o imóvel em Contagem (MG), em processo de desmontagem de equipamentos, com previsão de entregá-lo em 18/08, para então deixarem o imóvel livre para novas locações. Aqui vale o destaque que: (i) esse contrato com os Correios respondia por aproximadamente 40% das receitas do FII; e (ii) os Correios já locaram outro espaço na região, desta vez com o BRCO11.

O KORE11, gerido pela Kinea, realizou reavaliação do portfólio, com estabilidade em relação a avaliação anterior. No entanto, conta com uma Renda Mensal Garantida (RMG) até o final de 2025, e o mercado começa a antecipar a queda de distribuição de proventos que acontecerá após esse momento.