Análise ALZR11: um fundo híbrido com exposição a data centers

O ALZR11 tem como objetivo gerar renda e valorização patrimonial através do investimentos em imóveis não residenciais locados na modalidade Built to Suit, Sale&LeaseBack, Buy to Lease e/ou Retrofit, de diversos segmentos, como logístico, renda urbana, laje corporativa e data centers.
O fundo foi constituído em 2018 e, após oito emissões de cotas, detém mais de R$ 1,7 bilhão em Patrimônio Líquido investidos em 26 ativos que somam 288 mil m² de ABL e estão concentrados no estado de São Paulo (65%), sendo cerca de 32% deles logísticos, 33% edifícios comerciais, 23% renda urbana e 11% data centers.
Esses espaços estão alugados para 20 companhias de diferentes segmentos, como a Dupont (14% das receitas), Scala (9%), Shopee (8%) e Mercado Livre (7%), sendo essas as mais representativas. A maioria dos contratos é atípica (94%), ou seja, contam com um prazo médio de locação mais alargado de 9,5 anos e multas robustas, combinação que proporciona certa estabilidade de receitas e uma proteção adicional em casos de rescisão antecipada.
Por outro lado, esse tipo de contrato, aliado a ativos pouco atrativos, pode pressionar as locações ao fim dos prazos, quando os valores se distanciam do preço de mercado da região. Foi o que ocorreu no ativo Del Castilho, no Rio de Janeiro, cujo contrato foi renovado com a Atento por valor abaixo do anterior. Somada ao ambiente de juros altos, essa condição levou a uma reavaliação negativa de 28% a/a no valor do ativo. Ainda assim, o portfólio integrado se valorizou 2,9% a/a, evidenciando a importância da diversificação de ativos e regiões.
Outro ponto relevante foi a AGE aprovada pelos cotistas, que flexibilizou o regulamento e reduziu de 80% para 55% o mínimo em ativos com contratos atípicos. Se os contratos típicos ganharem relevância no ALZR, devemos ver prazos de locação menores (mínimo de 5 anos) e multas mais brandas, mas com presença mais frequente em ativos premium, antes restritos, com demanda aquecida e aluguéis alinhados ao mercado.
Nesse contexto, a gestão estima um dividendo entre R$ 0,082 e R$ 0,084/cota somente com o recorrente no 2S26, o que responde por um DY 12m acima de 9,9%.
Em nossa visão, o ALZR é bem diversificado entre ativos menos óbvios e em grandes centros urbanos, com potencial de reciclagem. Isso, somado ao bom histórico de gestão e a contratos robustos, sustenta um dividendo atrativo. O FII ainda negocia com desconto P/VP pouco visto nos últimos 5 anos e pode ser uma boa opção tanto de renda como de ganho de capital.

Pontos fortes:

• Apenas 1% de taxa de administração e sem performance, condição mais interessante que pares de mercado;
• Boa diversificação de ativos e regiões;
• Alavancagem controlada no curto prazo;
• Histórico de baixa volatilidade;
• Um dos poucos fundos com exposição a data centers, segmento com grande avenida de crescimento nos próximos anos.

Pontos fracos:

• Juros elevados reduzem a atratividade de fundos de tijolo;
• Contratos atípicos em regiões menos óbvias podem gerar renovações menos vantajosas ao fundo;
• Percentual elevado em ativo de Alhpaville (SP) locado apenas para a Dupont;
• Alavancagem do ativo de cerca de 18%.