Carteira de Fundos Imobiliários | Agosto 2026
Desafios climáticos e o avanço do ciclo eleitoral no Brasil adicionam incertezas a um cenário já desafiador. Nesse contexto, o time de análise do BB-BI reforça uma postura mais defensiva em suas carteiras de FIIs.
Publicado por: Análise BB
10 minutos
Atualizado em
03/08/2026 às 11:33
Carteira Sugerida
Em julho, o IFIX seguiu em campo negativo, com variação de -0,32% e acumulou +1,14% em 2026 e +11,12% em 12 meses.
A Carteira Renda se mostrou resiliente, com variação de +0,09% no mês. Em 2026 e em 12 meses, acumula valorizações de 3,22% e 11,00%, respectivamente. Já o Dividend Yield anualizado de julho foi de 13,82%, também superior aos 13,51% do índice.
A rentabilidade do mês e o bom patamar de dividendos anualizado são justificados pela excelente performance do GARE11, KNHF11, TRXF11 e XPML11, este último estreando na carteira em julho.
Embora com teses um pouco diferentes, o fundo da Guardian e da TRX navegaram com certa tranquilidade no mês em razão de uma característica em comum: contratos longos e atípicos na maioria dos inquilinos que trazem uma previsibilidade importante para o investidor. Além disso, no final de junho, o GARE11 assinou um memorando (MOU) para venda de imóveis Atacadão, Grupo Mateus e Almanara para um fundo imobiliário Cetipado da Riza Asset, proporcionando a quitação de alguns CRIs ligados a esses ativos e um lucro de R$ 186 milhões, mas mantendo a exposição aos ativos mediante o investimento na classe subordinada desse FII, ou seja, segue com uma espécie de earn-out (parte do ganho atrelada ao desempenho futuro dos ativos).
No caso do TRXF11, o mês foi marcado pela conclusão de compra do Hotel Emiliano no Rio de Janeiro e contrato para aquisição de 3 galpões Built-to-suit (feito sob medida) em Guarulhos (SP) para locação à Shopee pelo prazo de 10 anos, refletindo em um cap rate de cerca de 8%, em linha com transações de ativos premium.
Vale destacar o KNIP11, estreante do mês que superou o fundo substituído, que refletiu seu perfil defensivo de alocação em CRIs High Grade (menor risco de crédito). Também o KNHF11, que mostrou uma correção do recuo do mês anterior (-3,14%).
Na ponta negativa, dois fundos de crédito e o RZTR11. No XPCI11 e VGIP11, sem inadimplência na carteira, o recuo parece ligado às leituras mais amenas de IPCA, que devem se refletir nos dividendos dos próximos meses. Já o RZTR11 segue precificado pelo distrato da Fazenda Bom Jardim (GO) anunciado no fim de junho por inadimplência, com impacto de curto prazo no recorrente e no dividendo. Ainda assim, sua estrutura permite ganhos mesmo nesse cenário: perde-se a receita de arrendamento, mas a fazenda adquirida abaixo do laudo está livre para alienação, podendo gerar ganhos não recorrentes.
Já a Carteira Ganho, composta majoritariamente por FIIs de tijolo negociados com desconto no P/VP, recuou 1,87% em julho, 1,56 p.p. abaixo do IFIX. Em 12 meses, acumula alta de 12,14%, acima dos 11,12% do índice.
Apesar de todos os fundos fecharem o mês em campo negativo, destacamos o RECR11 (-0,74%), estreante com a melhor performance da Carteira, superior ao RBRX11 (-4,26%), fundo que lhe cedeu lugar.
Na ponta negativa: PVBI11 (-4,23%) e PSEC11 (-3,96%). No PVBI11, embora o mercado de lajes corporativas dê sinais de recuperação, sobretudo em regiões cujo preço estava muito defasado (Chucri Zaidan, Berrini e Chácara Santo Antônio), o cenário de juros altos por mais tempo segue pressionando os valuations de praticamente todos os fundos do segmento. No PVBI, há ainda um fator micro no preço: vacância elevada, acima dos pares. O fundo perdeu um grande inquilino e o repôs em parte, mas como o novo contrato deve ter carências ou descontos, a gestão reduziu os dividendos de R$ 0,40 para R$ 0,37, e revisará a decisão à medida que esses descontos cessarem e novas locações forem fechadas.
No PSEC11, o recuo se explica, em nossa visão, pela possível integralização ao RBRX11 e, claro, pelo baixo DY após as reciclagens na carteira decorrentes da incorporação de outros FIIs. Vale destacar, porém, que é um dos multiestratégia mais descontados do IFIX e que a gestão já indicou dividendos mais robustos no terceiro trimestre.
Para agosto, realizaremos três movimentos, buscando maior aderência ao cenário macroeconômico e aos objetivos de cada carteira.
Na Carteira Renda, trocamos o VGIP11 pelo HGCR11. A ideia é manter um perfil de crédito semelhante, mas com maior aderência ao IFIX, menor volatilidade, mais exposição a CRIs indexados ao CDI e dividendos mais lineares e previsíveis no 2S26, ainda que o fundo negocie com menor desconto frente ao Valor Patrimonial.
Na Carteira Ganho, trocamos o RBVA11 (apesar de manter o guidance de dividendos até o fim do ano) pelo BTLG11, e o PVBI11 pelo HGLG11. O racional é reduzir a volatilidade e ampliar a exposição ao IFIX via top players de logística que negociam com desconto não usual. No HGLG11, a integralização do LVBI11 (em curso) e as compras pagas em cotas pressionam o fundo no curto prazo, porém ainda vemos como atrativos o desconto atual frente ao VP e o fato de que, após essas movimentações, ele se tornará o maior FII de tijolo do mercado, com potencial interessante de reciclagens.
Para conhecer a tese e o momento de cada FII, consulte o PDF em anexo.
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