Como investir no setor imobiliário para além das chaves
Fundos imobiliários, LCI e ações de construtoras e shoppings são opções de investimento em imóveis
Publicado por: Broadcast Exclusivo
7 minutos
Atualizado em
30/09/2024 às 15:37
Por Gustavo Boldrini, do Broadcast
Investir no setor imobiliário vai muito além da tradicional compra de um imóvel para morar ou fazer renda com o aluguel. Há outras opções para quem quer se expor à dinâmica desse setor da economia sem imobilizar o capital.
Os fundos de investimentos imobiliários, ou FIIs, têm se tornado cada vez mais populares entre os brasileiros. No primeiro semestre deste ano, o volume de aportes em FIIs atingiu R$ 105 bilhões, um avanço de 14,25% em relação ao mesmo período de 2022, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Essa classe passou a compor 12,4% das carteiras do varejo tradicional, contra 10,9% em dezembro do ano passado. No varejo de alta renda, a participação passou de 9,4% para 10,7%.
"A atratividade dos fundos imobiliários, sobretudo para o varejo, se explica pela isenção de imposto de renda, rendimentos periódicos e pela possibilidade de se aplicar no segmento de imóveis, algo tradicional no nosso país", afirma Ademir Correa Júnior, presidente do Fórum de Distribuição da Anbima.
Segundo gestores consultados pelo Broadcast , a captação de recursos pelos fundos imobiliários está voltando a alçar voo e pode atingir R$ 30 bilhões neste ano, contra R$ 21,4 bilhões no ano passado, diante da conjuntura econômica mais favorável, com o início dos cortes na taxa básica de juros (Selic). Isso porque o setor imobiliário é considerado cíclico, ou seja, sensível aos ciclos da economia, justamente por ser dependente das condições gerais de crédito e consumo.
Por isso, momentos de aperto monetário, quando o Banco Central eleva a taxa de juros, tendem a ser prejudiciais para esse setor, já que as pessoas e empresas estão menos dispostas a comprar imóveis por causa de maiores custos de financiamento. Com a queda dos juros, o mercado de crédito fica menos restritivo, as taxas de financiamento caem, levando a um aumento gradual na demanda por imóveis.
Como investir em fundos imobiliários
Alguns especialistas usam a imagem de um condomínio para ilustrar a ideia do fundo imobiliário: cada investidor é como se fosse o proprietário de um ou mais apartamentos deste empreendimento, e o conjunto de recursos de todos os proprietários forma o patrimônio do fundo.
Esse patrimônio é utilizado para comprar imóveis e depois alugá-los ou arrendá-los. O valor obtido com o pagamento mensal do aluguel ou arrendamento volta aos investidores como dividendo na proporção do que cada um aplicou.
Os FIIs são considerados um fundo de renda variável, já que o valor das cotas pode variar conforme o número de participantes do fundo e as condições gerais do mercado. Mas, diferentemente de fundos multimercado ou de ações, os FIIs são isentos de imposto de renda (IR) em alguns casos, desde que o investidor possua menos de 10% das cotas totais do fundo, o veículo tenha no mínimo 50 cotistas e as cotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. Vale notar que existe a incidência de uma alíquota de 20% sobre o ganho de capital obtido pelo investidor com a valorização das cotas dos FIIs em bolsa. A cobrança dessa alíquota se dá no momento da venda da cota.
Quais são os tipos de fundos imobiliários
São vários os tipos de fundos imobiliários:
- Fundos de tijolo, ou fundos de renda: investem a maior parte de seu patrimônio em ativos reais, como prédios;
- Fundos de papéis: investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como LCI, letras hipotecárias (LH), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e outros;
- Fundos híbridos: mesclam os dois tipos de investimentos (tijolo e papel);
- Fundos de fundos (FoF): investem em cotas de outros FIIs para compor o patrimônio
- Fundos imobiliários do agronegócio (Fiagro): investem em empreendimentos agrícolas para financiar a cadeia de produção
- Fundos de desenvolvimento: são destinados à construção de empreendimentos imobiliários para venda ou geração de renda.
Assim como ações, os FIIs são identificados com um código de negociação, ou ticker, composto por quatro letras mais o número 11 no final. Por exemplo, BBFO11, é o fundo de fundos gerido pela BB Asset.
Segundo Thiago Dantas, especialista em investimentos do Banco do Brasil, ao escolher um fundo imobiliário o investidor precisa identificar aqueles que se adequam melhor ao seu perfil, em vez de olhar apenas para o rendimento dos últimos dividendos pagos, o chamado dividend yield.
"Muitos investidores escolhem apenas observando o rendimento dos últimos dividendos, mas isso pode não traduzir a situação real do fundo. É importante verificar os relatórios gerenciais, emitidos publicamente pelos gestores, para conferir a adimplência da carteira, diversificação do portfólio e taxas de vacância", explica Dantas.
O setor imobiliário na Bolsa
Outra forma de se investir no setor imobiliário é diretamente em ações de empresas na Bolsa de Valores. O índice imobiliário (IMOB) reúne as principais empresas relacionadas ao segmento imobiliário listadas na B3, como construtoras, incorporadoras e administradoras de shoppings e empreendimentos imobiliários.
As ações que possuem maior peso dentro do IMOB atualmente são: Aliansce Sonae (ALSO3), Cyrela (CYRE3), Multiplan (MULT3), MRV (MRVE3) e Iguatemi (IGTI11).
O investidor também pode aplicar diretamente em papéis do setor de construção civil por meio de fundos como o BB Ações Construção Civil FIC FI, gerido pela BB Asset.
LCI e CRI para renda fixa
Mas não são só os fundos imobiliários ou ações que se apresentam como alternativa ao investidor. Também é possível aplicar na renda fixa, por meio das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
As LCI são títulos que um banco emite para levantar recursos destinados a operações de financiamento imobiliário. Já os CRI são títulos securitizados de renda fixa, isto é, vêm da transformação de créditos a receber em títulos que podem ser comprados por investidores no mercado.
No caso dos CRIs, uma construtora ou incorporadora transforma os pagamentos que tem a receber dos compradores de seus imóveis em títulos, e pagam aos investidores uma taxa de juros.
Tanto o LCI como o CRI têm isenção de imposto de renda (IR), já que são vistos como um veículo de investimento em um setor que é considerado estratégico para o País.
A diferença entre eles é quem emite e onde está o risco da aplicação: enquanto as LCI são emitidas por instituições financeiras, os CRI são emitidos por securitizadoras. Em ambos os casos, o risco é o do emissor, seja o banco ou a empresa que emitiu a dívida. Mas aí tem uma diferença, sobre garantias. O CRI não conta com o Fundo Garantidor de Crédito (FGC), ao contrário da LCI, que tem essa cobertura para aplicações de até R$ 250 mil.
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