Receita permite atualizar valor de imóvel a mercado até 16/12 com imposto menor: entenda
Publicado por: Broadcast Exclusivo
4 minutos
Atualizado em
25/09/2024 às 19:13
Por Gustavo Boldrini, do Broadcast
São Paulo, 25/09/2024 - A Receita Federal publicou nesta semana a Instrução Normativa nº 2.222, que permite a atualização do valor de bens imóveis por pessoas físicas e jurídicas. Na prática, o proprietário poderá optar por atualizar a declaração de seu imóvel a valor de mercado até 16 de dezembro deste ano, pagando uma alíquota reduzida de imposto em relação ao que hoje é aplicado sobre o ganho de capital.
Para quem quiser fazer a alteração do valor do imóvel, que também vai constar na declaração de imposto de renda, a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado atual do será tributado a 4%. Do contrário, as regras atuais seguirão valendo, com o contribuinte pagando alíquotas que podem variar de 15% a 22,5%, aplicáveis somente no momento da venda do imóvel.
Ainda está confuso? Veja um exemplo prático: imagine que você comprou um apartamento por R$ 200 mil há cinco anos, mas o imóvel está valendo no mercado R$ 500 mil hoje. Ou seja, você teria obtido neste período um ganho de capital de R$ 300 mil com este bem, mesmo que ainda não o tenha colocado à venda.
Se você optar pela atualização a valor de mercado deste imóvel, para fins de declaração de imposto de renda, irá pagar uma alíquota de 4% sobre essa diferença, o que daria um imposto de R$ 12 mil, e no momento da venda fará o cálculo do imposto a pagar de acordo com as novas regras, mas sobre um lucro imobiliário menor.
Se você não optar por essa atualização, segue sujeito às regras atuais, podendo pagar alíquotas que variam de 15% (se pagou até R$ 5 milhões pelo imóvel) até 22,5% sobre o ganho capital caso opte por vender este apartamento um dia. Caso leve mais de 180 dias para comprar outro imóvel com esse dinheiro, você pagaria a partir de R$ 45 mil de imposto.
Mas, calma, porque a atualização não é uma decisão tão óbvia. Inclusive, porque há casos em que pode nem haver cobrança de IR na venda.
Quando a venda de imóvel é isenta de IR?
Em primeiro lugar, vale ressaltar que a lei prevê isenção de imposto sobre o ganho de capital de imóveis caso a pessoa utilize o valor da venda para comprar um outro imóvel em até 180 dias. Em outras palavras, quem for proprietário e quiser trocar de endereço, precisa já estar com a compra de outro imóvel engatilhada para evitar o imposto.
Também há isenção para o contribuinte que possui um único imóvel, não vendeu nenhum imóvel nos últimos cinco anos ou vendeu por um valor até R$ 440 mil. Outro caso de isenção se aplica a imóveis que foram comprados até o ano de 1969.
Caso o contribuinte pense em fazer uma permuta do seu imóvel, trocando-o por outro sem envolver pagamento de dinheiro, também há isenção do pagamento de IR.
Se você se enquadrar em algum dos casos de isenção, a atualização não vale a pena, como explica Ilmara Oliveira, tributarista do Ricetti Oliveira Advogados.
"A atualização pode não ser vantajosa para contribuintes que já se enquadram em isenções específicas do imposto sobre ganho de capital. Nesses casos, a atualização pode não trazer benefícios financeiros", afirma.
Por outro lado, a advogada pontua que a atualização pode valer a pena para quem possui imóveis que se valorizaram muito ao longo dos anos, permitindo alinhar os valores com o mercado atual e reduzir o imposto a pagar no futuro.
"Por exemplo, quem está pensando em vender nos próximos anos, pode aproveitar essa oportunidade para reduzir a tributação sobre o ganho de capital. Além disso, a correção pode ser útil para aqueles que desejam evitar problemas com auditorias fiscais ou inconsistências patrimoniais", diz.
Como fazer a atualização do valor do imóvel?
Quem se interessar pela atualização do valor do imóvel deverá acessar sua contra no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal e obter a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que está disponível desde a publicação da norma, nesta terça (24).
A declaração deverá ser feita até 16 de dezembro, data limite também para efetuar o pagamento do imposto referente ao ganho de capital com a alíquota de 4%. E trata-se de uma chance única para quem julgar necessária a atualização. "Essa atualização é exclusiva para o ano de 2024, com prazo estabelecido para a adesão (até 16 de dezembro) e não há indicação de que será algo recorrente", comenta Fábio Jogo, advogado especialista em Direito Tributário e Processual Tributário pela Escola Paulista de Direito e sócio do escritório F. Jogo & Advogados Associados.
Ele lembra que aqueles que planejam manter seus imóveis por longo prazo (15 anos ou mais) pagarão menos imposto na venda futura, devido à correção do valor de compra. "Isso oferece uma vantagem significativa para quem pretende segurar o imóvel, pois evita o aumento da carga tributária associado ao ganho de capital sem correção."
Quem tem imóvel financiado ou no exterior pode aderir à atualização?
A atualização do valor também está disponível para aqueles que possuem um imóvel financiado, conforme explica Fábio Jogo. "A atualização influenciará no cálculo do imposto sobre o ganho de capital em uma eventual venda, mesmo que o imóvel ainda esteja sendo financiado".
Imóveis no exterior também poderão ser atualizados. Para isso, dentro do e-CAC, o contribuinte deverá obter a Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex).
Se optar pela atualização, o que acontece?
Caso o contribuinte decida atualizar o valor do imóvel, quando ocorrer a venda, o cálculo do ganho de capital será feito considerando esse valor como base.
No entanto, se a venda ocorrer dentro de um período de até 15 anos após a atualização, o imposto sobre o ganho de capital será ajustado conforme o tempo decorrido, explica a advogada Ilmara Oliveira.
É que, de acordo com a nova norma da Receita para atualização do valor, caso o imóvel seja vendido antes de 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido. A fórmula será a seguinte:
GK = valor da alienação - [CAA + (DTA * %)], em que:
- GK = ganho de capital;
- CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;
- DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização;
- e % = porcentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.
Esse porcentual seguirá uma tabela que considerará o tempo decorrido entre a atualização do valor até a venda futura do imóvel. Ele será como um "redutor" do ganho de capital do imóvel, reduzindo a base sobre a qual incidirá o IR na venda.
Caso o imóvel seja vendido antes de três anos após a atualização, o ganho de capital permanecerá o mesmo (0%), e o IR do momento da venda será pago normalmente, ou seja, com alíquota de 15% (para imóvel que tenha o valor de até R$ 5 milhões). Se for vendido depois de 15 anos, o porcentual aplicado será de 100%, e o vendedor terá isenção de imposto sobre ganho de capital - tendo pago apenas aqueles 4% do momento da adesão.
A seguir, veja a tabela:
- Menos de 3 anos = 0%
- Entre 3 e 4 anos = 8%
- Entre 4 e 5 anos = 16%
- Entre 5 e 6 anos = 24%
- Entre 6 e 7 anos = 32%
- Entre 7 e 8 anos = 40%
- Entre 8 e 9 anos = 48%
- Entre 9 e 10 anos = 56%
- Entre 10 e 11 anos = 62%
- Entre 11 e 12 anos = 70%
- Entre 12 e 13 anos = 78%
- Entre 13 e 14 anos = 86%
- Entre 14 e 15 anos = 94%
- A partir de 15 anos = 100%
Voltando ao exemplo citado, se a pessoa decide atualizar o valor do seu imóvel e paga 4% sobre um ganho de capital de R$ 300 mil, ela terá sua base de cálculo reduzida para futuras vendas. Após esse pagamento, ao vender o imóvel dali 5 anos, a pessoa terá um ganho de capital considerado para o cálculo do imposto de R$ 228 mil. Ao aplicar a alíquota de 15% sobre esse montante, a pessoa terá um imposto a pagar de R$ 34,2 mil.
"É importante ressaltar que a isenção do imposto sobre o ganho de capital só ocorrerá se o imóvel for vendido em condições específicas, como, por exemplo, por um valor que não exceda o limite de isenção ou após 15 anos de propriedade. Portanto, o pagamento inicial de 4% serve para reduzir a base de cálculo futura e possibilitar um imposto menor na venda", diz a advogada Ilmara Oliveira.
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