Diante da alta de juros, qual FII escolher? Confira as recomendações para outubro

Panorama do Mercado: Juros sobe, IFIX cai

Após dois meses de alta, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) recuou 2,58% em setembro, fechando praticamente na estabilidade no acumulado de 2024 (-0,16%), mas ainda em campo positivo na visão 12 meses (+2,69%).

Refletindo os últimos dados de inflação e atividade, o mês de setembro foi marcado por decisões de política monetária pelo mundo. Como esperado por boa parte do mercado, nos EUA, o FED optou por cortar juros em decisão foi unânime pela redução de 0,50 p.p., enquanto parte do mercado esperava apenas 0,25 p.p. No Reino Unido, China e Japão, as taxas de juros se mantiveram inalteradas, em linha com a expectativa dos agentes.

Aqui no Brasil, como já projetado pela curva de juros nas últimas semanas, o movimento foi de elevação da SELIC em 0,25 p.p., para 10,75% a.a., de forma unânime, justificado pelo comitê principalmente pelas condições apertadas do mercado de trabalho, crescimento demasiadamente acelerado da economia e piora das perspectivas inflacionárias, levando à sua desancoragem nos anos seguintes. No entanto, apesar desse movimento, o comitê não estipulou guidance para as novas reuniões e afirmou que as novas decisões dependerão de novos dados.

Embora registrada uma deflação de 0,02% na última leitura fechada do IPCA (agosto), o índice acumula 4,24% em 12 meses e as projeções para a inflação (Boletim Focus) seguem movimento altista nas últimas semanas, marcando 3,97% para 2025 e 3,60% para 2026.

Já para a SELIC, diferente do projetado no início do ano, a expectativa passou a ser de elevações sequenciais nas próximas reuniões até o patamar de 11,75% em 2024 e um leve fechamento para 10,75% ao fim de 2025 (diferente da curva de juros que precifica um patamar acima de 12% em 2025).

Em nossa opinião, se esses movimentos se concretizarem, ainda que aumente o risco das operações de CRI, os FIIs de recebíveis devem seguir com o bom patamar de dividendos, enquanto os FIIs de tijolo, historicamente mais dependentes de juros, enfrentarão maior dificuldade de seguir com a expansão de seus negócios e a melhora operacional vista nos últimos meses. Nesse sentido, nossa preferência segue nos FIIs com diversificação de ativos (CRIs ou Imóveis) em regiões consolidadas, boas garantias, pouco alavancados e com contratos que protegem o cotista de um cenário inflacionário.

Panorama de Mercado: Além do macro, expectativas dos investidores fizeram preço no IFIX

O Vinci Offices (VINO11) lidera a ponta negativa no mês com recuo de mais de 16%, seguido pelo BTG Terras Agrícolas (BTRA11), que desvalorizou 14,7%. No caso do fundo de escritórios, VINO11, o movimento está relacionado ao desenrolar do processo de despejo da WeWork, que detém relevância de 5% nas receitas do fundo, e de notícias veiculadas que indicavam uma possível saída antecipada da Rede Globo (44% das receitas do FII) da sua sede em São Paulo, no qual o VINO11 é dono, mas que foi negado pela gestora via comunicado há poucos dias.

No caso do BTRA11, embora não exista nenhuma notícia ou publicações da gestora sobre o fundo, entendemos que o desempenho pode ter dois motivos: (i) o FII segue com problemas judiciais quanto às fazendas do portfólio; e (ii) apesar de venda parcial de uma fazenda em agosto e do arrendamento do restante, o dividendo ainda permanece em R$ 0,30/cota (~9% a.a. de DY), frustrando os investidores.

Do lado positivo, o Hotel Maxinvest (HTMX11) liderou com folga. A gestora publicou em seu último Relatório Gerencial que os inúmeros eventos na cidade favoreceram a ocupação e a receita por quarto de hotel. Além disso, o fundo segue realizando seu processo de reciclagens, vendendo e comprando unidades hoteleiras, elevando as perspectivas de incremento de rendimentos não recorrentes nos próximos dividendos.

Por fim, com a efetiva alta de juros no início do mês, os fundos KNCR11 e KNSC11, geridos pela Kinea e com exposição relevante ao CDI, apresentaram altas de 1,9% e 1,2%.

Carteiras Sugeridas: as sugestões para o mês de outubro

Em setembro, como esperado amplamente pelo mercado, foi decidido em decisão unânime pela alta de 0,25 p.p. na Selic na última reunião do Copom, para 10,75%. Esse foi um dos principais motivos para o desempenho ruim do IFIX no mês, que recuou 2,58%.

Como comentado em nosso último relatório, esperávamos que este movimento trouxesse um impacto negativo para algumas classes de FIIs e, por isso, sugerimos a substituição de dois Fundo de Fundos (FoFs) por outros dois fundos mais defensivos em cada uma das carteiras: RBR High Grade (RBRR11) que registrou variação de -1,57% e o TRX Real Estate (TRXF11) com alta de +0,53%.

Acreditamos que esta decisão foi bastante acertada, pois ambos os fundos performaram bem acima dos FIIs substituídos (KISU11 recuou 2,34% e o HGFF recuou 4,76%), e também acima do IFIX, gerando um alpha importante para ambas as carteiras.

Assim, a Carteira Renda fechou setembro com variação de -2,17% (+0,41 p.p. vs. IFIX) enquanto a Carteira Ganho desvalorizou 1,92% (+0,66 p.p. vs. IFIX). No ano, variam +3,31% (Renda) e +1,24% (Ganho), contra um IFIX que recua -0,16%.

Para outubro, sugerimos movimento semelhante em ambas as carteiras:

• Na Carteira Renda, substituir o PLCR11 pelo VGIR11: seguimos gostando bastante do Plural Recebíveis (PLCR11) em razão da carteira de qualidade e com bom carrego, no entanto, o fundo foi excluído do índice (IFIX) e tem liquidez reduzida. Em seu lugar, optamos pelo Valora CRI CDI (VGIR11), que é um fundo com 78% do PL em operações de CRI, boa parte originado do segmento residencial, com uma taxa média de CDI+4,6% a.a. e DY bastante atrativo.

• Na Ganho, sugerimos a troca do BPFF11 pelo KNHF11: Embora o Plural Fundo de Fundos (BPFF11) seja um dos melhores FoFs do mercado, com uma carteira equilibrada em diversos FIIs e menos dependente de giro, entendemos que o momento de alta de juros seja bastante desafiador para a classe. Por sua vez, ainda que o Kinea Hedge Fund (KNHF11) seja relativamente novo e detenha uma parte alocado em FIIs, é gerido por Kinea, que conta com bom histórico de gestão e possui mandato bastante flexível para se adaptar a diversos cenários. Inclusive, atualmente, possui em torno de 60% em CRIs com boa taxa de carrego – que devem suportar bons rendimentos nos próximos meses –, 20% em imóveis diretos e apenas 13% em FIIs.