Troca entre as carteiras e dois novos fundos. Confira as sugestões de FIIs para setembro.

IFIX se valoriza pelo segundo mês consecutivo

O IFIX se valorizou +0,86% em agosto e engata segundo mês de alta seguido, movimento que não era visto desde o rali que perdurou de novembro de 2023 até março desse ano. Inclusive, em 2024, o IFIX acumula +2,48% enquanto o IBOV sobe 1,36%. Conforme havíamos mencionado nos últimos relatórios, a sequência de dados de atividade e emprego nos EUA nos últimos meses alternaram o sentimento do mercado quanto ao ciclo de cortes de juros por lá.

No entanto, em agosto, estes mesmos dados apresentaram leituras que indicam que o corte de juros está mais próximo. De acordo com as falas dos dirigentes e do próprio presidente do FED, Jerome Powell, o momento de ajustar a política monetária "chegou“, mas a intensidade vai depender dos próximos dados. Por aqui, nas últimas semanas, observamos a inflação se afastando do centro da meta nas projeções dos próximos anos e certo aumento da incerteza quanto ao fiscal, em especial no que tange a dificuldade de equilibrar a necessidade de arrecadação com a de corte nos gastos.

Com a atividade superaquecida e o câmbio se apreciando em torno de 15% em 2024, as projeções do mercado para a inflação nos próximos anos se afastaram do centro da meta, se traduzindo em uma pressão na ponta curta da curva de juros e uma inflexão na ponta média e longa durante boa parte do mês, colocando uma dúvida se a decisão do Copom em setembro será de manutenção ou elevação da taxa SELIC, além dos reflexos dessa decisão para os próximos anos.

Em nossa opinião, ainda que haja uma elevação de juros, entendemos que o controle inflacionário efetivo se traduzirá em um processo mais conciso de cortes de juros em 2025 e 2026, nos direcionando a enxergar certa atratividade do mercado de FIIs, principalmente naqueles que estão bem posicionados com farta diversificação, além de bons contratos ajustados por inflação e pouco alavancados.

Nova composição do IFIX de setembro a dezembro fez preço

CDo lado negativo, o BTRA11, que apesar de ter anunciado a venda de 50% de uma de suas fazendas, o que adicionará R$ 1,09 por cota a ser distribuído pelos próximos 4 anos, e também o arrendamento da metade de outra fazenda com valor por hectare em linha com os últimos negócios da região, foi penalizado pelo anúncio de dividendos em R$ 0,30 por cota em 23/08 (pagos em 30/08), refletindo em uma pressão vendedora do papel.

Destacamos ainda o XPPR11, que já apresentava alta vacância do portfólio e alavancagem elevada, refletindo em uma pressão nos dividendos e na cotação do papel. No entanto, a performance no mês também está relacionada a outro evento: o fundo respondia por 0,11% do IFIX, mas deixou o índice no período de setembro e dezembro de 2024. Este mesmo racional pode ser replicado ao TORD11, que sequer paga dividendos e emite relatório Gerencial desde início de 2023, também deixando de fazer parte do índice.

Do lado positivo, temos o BLMG11, que vinha lateralizado durante todo o ano e variou +12,5% em agosto, fruto de uma venda indireta de um ativo do fundo, que possibilitará redução da alavancagem e alguma distribuição aos cotistas.

O BCRI11 divulgou dividendos em R$ 0,81 por cota, tal qual no mês de julho, e apresentou avanços quanto ao CRI BR Distribuidora (0,59% do PL) que está inadimplente desde o primeiro trimestre de 2024.

Carteiras Sugeridas

Em agosto, a curva de juros se expandiu nos vértices curtos, na expectativa do mercado de algum ajuste altista na taxa SELIC, mas cedeu na maioria dos vértices médios longos por boa parte do mês, entendendo que este movimento refletiria em um controle inflacionário mais eficaz, pavimentando o caminho para um novo ciclo de cortes à frente.

Dessa forma, o IFIX variou +0,86% em agosto, enquanto nossa Carteira Renda variou +0,80% (-0,06 p.p.) e a Carteira Ganho +0,88% (+0,02 p.p.), em linha com a estratégia traçada por nosso time de deixar as carteiras mais defensivas dado o cenário incerto que se desenhava. No ano, a Carteira Renda segue superando o índice em 3,1 p.p., enquanto a Carteira Ganho, mais dependente da curva de juros, está marginalmente acima do índice (+0,75 p.p.).

Este mês destacamos o Riza Terrax (RZTR11), que valorizou +1,79% em agosto após apurar lucro com venda de uma fazenda e que deverá ser distribuído aos cotistas ao longo dos próximos semestres, e o Mérito Desenvolvimento (MFII11), que anunciou os dividendos para os próximos 3 meses na faixa de R$ 1,18 por cota, marginalmente abaixo do 2T24, mas ainda em patamar excelente dado o desconto do fundo.

Para o mês de setembro, propomos 3 alterações buscando manter a estratégia de cada Carteira Recomendada:

• RECR11 troca de lugar com o VRTA11: ambos os fundos seguem com vasta diversificação e bom carrego, logo, essa movimento se dá apenas pelo desconto que os fundos estão, sendo o RECR11 com maior possibilidade de ganho de capital.

• Com a curva de juros se expandindo na ponta curta, entendemos que haverá menos espaço para os FoFs girarem a carteira no curto prazo. Dessa forma, reduzimos a exposição no segmento com a saída do KISU11 (Renda) e do HGFF11 (Ganho).

• Para o lugar vago na Carteira Renda, optamos pelo TRX Real Estate (TRXF11), que detém um portfólio quase que integralmente de renda urbana locada para grandes varejistas de alimentos, contratos longos e atípicos ajustados por inflação, refletindo em estabilidade e bom nível de DY. Além disso, o fundo ainda pode destravar valor com o desenvolvimento Buit-to-suit do hospital Albert Einstein em São Paulo.

• Na Carteira Ganho, optamos pela entrada do RBRR11, fundo High Grade da RBR, que detém um portfólio de CRIs com uma qualidade muito interessante, bom dividend yield dado o nível de risco assumido e algum desconto em relação ao Valor Patrimonial.

Segue abaixo a recomendação completa das duas carteiras, considerando-se um peso de 12,5% para cada papel.

Carteira FII Renda: RZTR11, XPSF11, TRXF11, CVBI11, PLCR11, VGIP11, VRTA11 e XPCI11. Carteira FII Ganho: MFII11, BPFF11, GARE11, BRCO11, RZAT11, RBRR11, RECR11 e HGBS11.