O que está acontecendo com os fundos imobiliários (FIIs) dentro da reforma tributária?

Por Bruna Camargo e Luana Pavani, do Broadcast

O investidor que possui fundos imobiliários na carteira precisa ficar de olho no andamento da reforma tributária no Congresso. Isso porque está em discussão se os gestores de fundos de investimento, de qualquer tipo, são prestadores de serviço, o que pode mudar a forma de tributação e, em última análise, a rentabilidade.

A possível mudança na tributação já causou uma queda no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliário (Ifix) em torno de 3% nos últimos cinco dias. Isso porque foi sancionada na quinta-feira 16 a Lei Complementar nº 214, que regulamenta a reforma tributária do consumo com vetos.

O presidente Luiz Inácio Lula da Silva decidiu tirar do texto os dispositivos que previam os fundos de investimento como não contribuintes. Assim, os fundos passam a ser lidos como prestadores de serviços, devendo pagar a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que por sua vez substituirão os atuais PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS na reforma.

"O investidor será um dos mais prejudicados por essa mudança", diz a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), por meio de nota. A associação explica que além da incidência do imposto de renda, os fundos poderiam ter a cobrança de IBS/CBS sobre as suas aplicações, o que diminuiria a rentabilidade líquida dos seus investimentos, tornando a aplicação em fundos inviável."

Na avaliação da Anbima, o veto tira a neutralidade buscada pela reforma, pois coloca os fundos numa condição assimétrica em relação ao investimento direto, que não tem a incidência da tributação pelo IBS/CBS. "Isso gera impacto nos negócios de uma indústria com mais de 41 milhões de contas e R$ 9,2 trilhões de patrimônio líquido", afirma.

• No Congresso, as frentes parlamentares do empreendedorismo e do agronegócio já começam a mobilizar seus integrantes, que estão em recesso, para tentar derrubar o veto do presidente.

Em nota conjunta à Confederação Nacional das Instituições Financeiras (CNF), a Anbima defende a derrubada pelo Congresso Nacional dos vetos da Presidência da República sobre fundos de investimento na reforma tributária.

"Os fundos não são fornecedores de serviços e, portanto, não poderiam ser classificados como contribuintes de IBS/CBS. Logo, não há que se falar em benefício tributário - argumento que foi usado para sustentar os vetos", afirmam a Anbima e a CNF, no texto.

O que a reforma tributária diz sobre fundos de investimento?

A reforma tributária tem novas regras para os fundos de investimentos, que são considerados personalidade jurídica, portanto terão de pagar impostos sobre a receita gerada. O assunto está gerando mais dúvidas no grupo dos fundos imobiliários, principalmente os de "tijolo", aqueles que oferecem rendimentos a partir de receita com aluguéis e na compra e venda de imóveis.

Já os FII "de papel", cujos rendimentos estão atrelados a operações financeiras, continuam como são hoje, sem que o gestor tenha de arcar com novos tributos.

As regras começarão a valer em 2027, conforme está prevista a cobrança gradual da nova tributação sobre o consumo que norteia a reforma.

A alíquota incidente será equivalente a 30% da alíquota padrão do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) nas operações com locação e 50% nas operações de vendas de imóveis.

Fundo imobiliário isento de IR vai mudar?

A incidência do Imposto de Renda sobre o rendimento de fundos imobiliários não mudou com a reforma tributária. Em outras palavras, para o investidor que possui títulos de FII com isenção de IR não está prevista tributação adicional. Idem para quem possui cotas de Fiagro, igualmente isentas.

Anita Scal, diretora de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo, esclarece que um dos quesitos para que os rendimentos pagos aos investidores pessoa física continuam isentos de imposto de renda nos FIIs é que esses fundos atendam aos requisitos legais, como a distribuição de pelo menos 95% dos lucros aos cotistas.

"Essa autorização permanece sendo um dos principais atrativos dos FIIs, oferecendo uma vantagem significativa aos investidores que buscam diversificação e geração de renda passiva", afirma Scal.

O que muda é que os fundos, tanto imobiliários quanto os demais, passaram a ser considerados prestadores de serviços, portanto sujeitos a pagar CBS/IBS sobre a receita, se for mantido o veto da presidência no texto da reforma.

Mas quem vai pagar o imposto? Especialistas lembram que não há essa definição, de modo que vai depender de negociação entre o locatário do imóvel e os gestores de fundos. Também não se sabe qual o impacto sobre o rendimento da aplicação feita pelo investidor, a depender do resultado dessa negociação e do tipo da composição do fundo, se de tijolo ou papel.