Investir em imóveis ou fundos imobiliários: como decidir

Por Patrícia Queiroz, do Broadcast

São Paulo, 06/05/2025 - Aplicar recursos em fundos de investimentos imobiliários (FIIs) ou comprar imóveis físicos diretamente? O que pode ser mais atrativo? A dúvida ganha corpo quando se observam mais de perto dados de desempenho dos dois segmentos. Se de um lado o retorno financeiro médio com o aluguel de imóveis residenciais foi de 6,2% em 2024, segundo dados da Fundação Getulio Vargas, o rendimento da média dos fundos que compõem o índice de fundos imobiliários (Ifix) foi de 12,3% no mesmo período.

Na balança, pode pesar o fato de os rendimentos com os FIIs serem isentos de Imposto de Renda, diferentemente do aluguel recebido pelo proprietário de um imóvel. O índice FipeZAP, que mede a evolução dos preços de imóveis residenciais em 50 cidades brasileiras, subiu 7,73%, o maior desde 2013.

Mas com a oferta de tantas informações e fontes, o que o investidor pode levar em consideração para validar sua decisão?

"Apesar de estarem vinculados a imóveis, os FIIs são instrumentos de mercado e estão sujeitos à lógica de fluxo e risco, e reagem negativamente a qualquer movimento que favoreça a migração de capital para opções mais previsíveis, como o Tesouro Direto e os CDBs", explica Renato Monteiro, CEO da Sort Investimentos.

Para ele, diante da instabilidade fiscal e do comportamento ainda volátil da curva de juros, o investimento direto em imóveis, sem necessidade de financiamentos bancários, pode ser uma alternativa mais resiliente para quem busca valorização patrimonial e proteção contra oscilações de mercado.

"Quando o investidor escolhe um ativo com liquidez natural, ou seja, localizado em uma região em que há procura contínua por parte de compradores qualificados, o tempo de venda deixa de ser um risco e passa a ser parte da estratégia de valorização de longo prazo", explica.

Quanto tempo leva para vender um imóvel no Brasil?

Na outra ponta, para a tomada de decisão do investidor que têm prazo definido para uso dos aportes alocados, cabe lembrar que os imóveis físicos possuem menor liquidez imediata em comparação aos fundos. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o vendedor pode demorar até 1 ano e 4 meses, em geral, para vender uma propriedade no Brasil.

Monteiro avalia que para perfis de investidores mais atentos ao mercado de capitais e com menor volume a ser aplicado, os fundos imobiliários podem ser uma ferramenta relevante, principalmente pelas vantagens tributárias e acessibilidade. "Mas para o investidor que dispõe de capital e busca estabilidade, previsibilidade de valorização e blindagem contra volatilidade macroeconômica, o imóvel direto permanece como o investimento mais robusto", acredita.

Reforma tributária: investidor PF de fundos imobiliários pagará IR?

A reforma tributária tem novas regras para os fundos de investimentos, que são considerados personalidade jurídica, e isso gerou dúvidas entre os que aplicam em FIIs. Por isso, é importante que se lembre: a incidência do IR sobre o rendimento de fundos imobiliários não mudou com a reforma. Ou seja, o investidor pessoa física que possui títulos de FIIs com isenção de IR não deverá ter qualquer tributação adicional.