Como declarar fundos imobiliários (FIIs)

Por Gustavo Boldrini, do Broadcast

Os fundos de investimento imobiliário, ou FIIs, são um dos tipos de investimento mais populares entre pessoas físicas no Brasil.

Se você possui na carteira este produto, que é conhecido pelo pagamento recorrente de dividendos e por ser uma alternativa ao investimento em imóveis físicos, é preciso ficar muito atento à forma como pagar os impostos devidos, a fim de ficar em dia com o Leão.

A seguir, saiba como funciona a cobrança de IR sobre os fundos imobiliários e como inseri-los na sua Declaração do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física:

Atenção aos documentos necessários

O investidor que tiver um login de perfil prata ou ouro na plataforma Gov.br, do governo federal, pode optar por fazer uma declaração pré-preenchida, o que agiliza a tarefa. De toda forma, será preciso reunir a documentação de seus investimentos para conferência dos dados que já estarão associados ao seu CPF, e completar com outras informações, se necessário.

Para declarar os FIIs será necessário buscar o informe de rendimentos na plataforma da instituição financeira onde você investe, ou na instituição que escritura o ativo. Caso tenha havido negociações de FIIs ao longo do ano, será preciso reunir as notas de corretagem correspondentes às operações e fazer algumas contas. Aí, a dica é utilizar uma calculadora de IR, como a que o Banco do Brasil oferece aos seus clientes no app Investimentos.

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Acesse a Receita através do Gov.br

A plataforma Gov.br é um dos facilitadores do preenchimento da declaração esse ano. E pra facilitar ainda mais, é possível fazer o login na plataforma com sua agência e conta BB.

Como declarar fundos imobiliários no IR?

Na plataforma ou site da Receita, abra uma nova ficha de declaração e vá em "Bens e direitos". Lá, selecione o grupo "07 - Fundos" e o código "03 - Fundos de Investimento Imobiliário (FII)". Depois, insira o CNPJ do fundo, que está no demonstrativo.

Em discriminação, escreva o máximo de informações possíveis sobre o ativo que você possui: quantidade de cotas, nome do fundo, nome da administradora, o banco custodiante, onde o fundo foi adquirido e o preço médio da compra dos ativos. Para descobrir esse valor, basta dividir o valor total pago (contando taxas), conforme as notas de corretagem, pela quantidade de ativos. Também dá para verificá-lo na calculadora de IR do BB.

Voltando à ficha da declaração, marque "sim" no campo "negociados em bolsa" e insira o código de negociação do fundo (ticker). Abaixo, escreva a situação do fundo em 31/12/2024 e em 31/12/2025. Aqui, é importante ressaltar que você deve inserir o valor total, com base no custo de aquisição das cotas, sem levar em conta eventual valorização ou desvalorização.

Depois, já aproveite para declarar os rendimentos dos FIIs na seção de rendimentos associados. Como eles são isentos de IR, você deverá informá-los em "Informar Rendimento Isento e não tributável". Lá, será o lugar de inserir a soma de todo rendimento recebido durante 2025.

Caso você tenha recebido rendimentos ao longo do ano, mas tenha vendido todas as suas cotas, será preciso declarar os rendimentos em uma nova ficha de "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", selecionar o tipo "99 - Outros" e inserir as informações que estão presentes no documento recebido do banco.

Se o FII é isento, por que pode ter de pagar Darf?

Ao comprar cota de Fundo Imobiliário, você contribui para o desenvolvimento do setor, por isso tem isenção de Imposto de Renda para FIIs listados em bolsa e com mais de 50 cotistas, e cada investidor não pode ter mais que 10% do montante total de cotas do fundo.

• Mas, se além de comprar, você vendeu cotas de FIIs ao longo do ano, precisa declarar essas movimentações. Afinal, ganhos de capital com a venda dos FIIs são sujeitos a tributação.

As vendas de cotas de FII têm cobrança de alíquota de 20% sobre o ganho de capital obtido com a operação, isto é, a diferença entre o preço de compra e de venda das cotas.

É importante ressaltar que os FIIs não têm IR retido na fonte. Ou seja, não há uma cobrança automática do tributo no momento em que o investidor vende uma ou mais cotas do fundo em bolsa. Com isso, o investidor que fizer resgate de seus títulos precisa pagar IR até o último dia útil do mês seguinte à operação, por meio de um Documento de Arrecadação da Receita Federal (DARF). O próprio investidor deve emitir o documento por meio do Sicalc, programa da Receita Federal que serve para calcular e emitir DARFs.

No menu lateral do programa da Receita acesse "Renda Variável" e depois "Operações em FII ou Fiagro" e então preencha com o valor líquido obtido com a venda de FIIs em 2025. Na calculadora de IR do BB é possível consultar os valores que devem ser informados na declaração de IR.

Se houve prejuízo, mesmo em anos anteriores, é importante informar, a fim de que esse montante seja abatido do imposto sobre lucros futuros. Saiba mais em: