Equipe do BB Investimentos visita emprendimentos da Multiplan localizados na grande Porto Alegre, durante o Golden Lake Day.
Publicado por: Análise BB
4 minutos
Atualizado em
28/08/2025 às 11:38
A convite da Multiplan visitamos em 26/08 os empreendimentos da companhia localizados no Rio Grande do Sul.
O grande destaque ficou a cargo da apresentação e visita ao Golden Lake, projeto de desenvolvimento residencial em meio ao primeiro bairro privativo de Porto Alegre lançado em 2021, que vem sendo realizado em fases. O primeiro lançamento do projeto foi o Lake Victoria, composto por 4 torres, com 94 unidades de alto padrão, um valor geral de vendas estimado (VGV) de R$ 600 milhões e amenities exclusivas que já começa a ter unidades entregues no segundo semestre de 2025. Na segunda fase do empreendimento foi lançado o Lake Eyre, em setembro de 2024, com entrega prevista para 2028. Composto por 2 torres distribuídas em 127 unidades de metragem menores que a fase anterior, o Lake Eyre mantém o alto padrão e consolida um VGV estimado de R$ 350 milhões. O empreendimento tem planejamento de 8 fases no total, que devem ser lançadas gradativamente à medida que o bairro se desenvolve e que tende a gerar receitas para a companhia ao longo de pelo menos a próxima década. O bairro conta com o até então maior lago balneável da América Latina, e trabalha para desenvolver (i) um centro de bem estar, equipado com spa, saunas, academia e unidades de estética; (ii) uma praia privativa com água salgada, além de raia olímpica e quadras esportivas; e (iii) um parque com equipamentos infantis, bangalôs para convivência e quadras de tênis, dentre diversas outras amenidades. Ao todo, estão planejadas 20 torres residenciais até a conclusão do empreendimento, ainda sem data estimada, com 250 mil m² de área privativa e um VGV atual estimado de R$ 4,9 bilhões.
Além da geração de caixa e resultados do projeto, que nas fases 1 e 2 já apresenta 74% e 63% de unidades vendidas até 08/25, respectivamente, o empreendimento tem uma relação estratégica para trazer um público qualificado para as redondezas do BarraShoppingSul, shopping da companhia localizado às margens do Guaíba na região sul de Porto Alegre, setor da cidade que vêm registrando crescimento populacional ao longo dos últimos anos. O shopping é atualmente o 2º maior ativo do grupo em termos de área bruta locável total (com 75.484 m² no 2T25, atrás apenas do BarraShopping do Rio de Janeiro), e o 8º maior do portfólio em termos de volume de vendas totais ao final de 2024. A expectativa é que, à medida que as torres vão sendo entregues e passem a ser moradia de famílias, estas se tornem potenciais consumidoras do shopping, além do próprio desenvolvimento da região como um todo, com potencial para atrair um maior público e incrementar gradativamente o fluxo do shopping, o consolidando ainda mais na competitiva região de Porto Alegre.
Vale lembrar que a Multiplan tem expertise nesse tipo de desenvolvimento. Entre os anos de 1994 e 2003, a companhia desenvolveu o Golden Green, um condomínio composto por 14 torres residenciais localizado na Barra da Tijuca (RJ) e que não só capturou grande sinergia com o BarraShopping (RJ), como contribuiu para o crescimento da região, que ainda não contava com o grande adensamento populacional que se sucedeu ao longo dos anos seguintes. A expertise se estende a outros projetos multiuso nos arredores de seus shoppings, como os desenvolvidos nas proximidades do RibeirãoShopping e do MorumbiShopping, que em composições diferentes, contam com torres de escritórios, hotel e centro médico.
Por fim, aproveitamos a oportunidade para visitar o outro shopping que a companhia detém na região, o ParkShopping Canoas. Com operações iniciadas em 2017 em uma região até então pouco urbanizada, o shopping vem contribuindo para o desenvolvimento das proximidades do Parque Getúlio Vargas, em Canoas (RS). O empreendimento já é o 8º maior da Multiplan em termos de ABL total (2T25), e o 12º (de 20 shoppings) em termos de volume de vendas totais ao final de 2024, mesmo com o início relativamente recente de suas operações. Embora esse ativo não esteja sob um raio de influência direta do desenvolvimento do Golden Lake, ele vem apresentando uma performance de vendas crescente. Considerando o seu primeiro ano 100% operacional (2018), o shopping apresentou um crescimento médio anual de 11,6% até 2024, o terceiro mais alto do portfólio da companhia no período.
Acreditamos que o Residencial Golden Lake é um projeto que gera valor por si só, contribuindo de maneira gradativa ao longo dos anos, inclusive com potencial de expansão de margens, tendo em vista que o terreno adquirido por volta de 2009 já se encontra pago e terá seu custo de benfeitorias diluído com os lançamentos das fases seguintes. Há flexibilidade para o lançamento das próximas fases, podendo haver adaptações de acordo com o momento macroeconômico doméstico e regional, bem como alterações pontuais nos projetos em função de eventuais mudanças no plano diretor da cidade, que se encontra em discussão. Ressaltamos, sobretudo, o ganho de sinergia com o BarraShoppingSul, que apresenta um potencial importante, embora de difícil mensuração no curto prazo, mas que tende a aparecer gradativamente nos resultados do shopping e consequentemente da Multiplan ao longo dos próximos exercícios. Nosso modelo de valuation contempla uma leve curva de incremento de receitas provenientes das vendas das unidades lançadas das duas primeiras fases do Golden Lake, mas ainda não incorporamos eventuais evoluções de receitas no BarraShoppingSul, que pode acontecer à medida que tenhamos mais detalhamento dos impactos desse público vivendo nas proximidades do shopping. Também não contemplamos fases futuras do Golden Lake, uma vez que o planejamento apresenta bastante flexibilidade com relação a prazos de lançamentos, e o faremos conforme a companhia tornar públicas suas decisões nos próximos trimestres. De maneira geral, vemos como bastante positiva a atuação da Multiplan no desenvolvimento de projetos do tipo, tanto operacionalmente como estrategicamente, já que existe histórico de sucesso em outros projetos, com geração de resultados e o consequente incremento de fluxo em seus shoppings.
Desempenho da ação. As ações MULT3 sobem 32,7% em 2025 até ontem, 27/08, desempenho bastante superior ao +15,7% registrado pelo Ibovespa no período, e surpreendente em meio ao cenário atual de juros elevados no Brasil. As companhias do setor trabalham historicamente com um grau de alavancagem mais elevado que outros setores, e embora a Multiplan até venha apresentando uma tendência de redução ao longo dos últimos anos, a relação dívida líquida sobre EBITDA (12 meses) no 2T25 fechou em 2,27x. Ainda que esse nível esteja bastante distante dos covenants vigentes (4,0x), acaba gerando uma despesa financeira elevada que limita a entrega de resultados líquidos maiores no curto prazo. No entanto, a performance operacional da companhia se mostra bastante resiliente, com crescimento consistente no volume de vendas total de seus shoppings, elevada taxa de ocupação acompanhada de baixa inadimplência, além da forte geração de caixa e de valor aos acionistas por meio de recompras de ações e distribuição de proventos. Esse nível mais alto de alavancagem tem sido utilizado, ao nosso ver, de maneira a contribuir com o portifólio do grupo numa visão de mais médio prazo, reestruturação do endividamento, revitalizações e expansões nos shoppings, e desenvolvimento de projetos multiuso, e que em um cenário de estabilização de juros em níveis mais confortáveis, podem destravar valor adicional para a companhia.
Nesse contexto, reafirmamos nossa recomendação de Compra e preço alvo de R$ 35,00 para final de 2026 para MULT3.
O relatório de análise de resultados da companhia relativo ao 2T25 pode ser consultado aqui.
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