Saiba como investir em fundos imobiliários de shopping centers

Por Gustavo Boldrini, do Broadcast

Passear no shopping é um dos passatempos preferidos de muitos brasileiros. Você, como investidor, também pode passear por diferentes modalidades de ativos, como ações de empresas de shopping centers ou Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) dedicados a esse tipo de empreendimento.

Os FIIs, aliás, estão entre os queridinhos no mercado financeiro nos últimos anos. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), o patrimônio líquido (PL) dos fundos imobiliários no Brasil atingiu R$ 301,47 bilhões em fevereiro deste ano, uma alta de 23% em 12 meses. O número de FIIs praticamente duplicou entre o final de 2019 e fevereiro de 2024: de 469 para 933 fundos.

Um dos tipos mais procurados de fundos imobiliários são os FIIs de shopping, e os números fortes dessa atividade econômica ajudam a explicar esse cenário. De acordo com o Censo Brasileiro de Shopping Centers 2023-2024 da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), o setor registrou recorde de faturamento em 2023, atingindo R$ 194,7 bilhões.

Ao comprar cotas de um FII de shopping, o investidor está adquirindo a participação em uma ou mais unidades de shopping centers e pode colher dividendos relacionados tanto à lucratividade dos empreendimentos quanto ao aluguel pago pelos lojistas.

Os rendimentos são isentos de Imposto de Renda, mas caso o investidor obtenha lucro na venda das cotas, deve ser tributado como ganho de capital. Entenda melhor a seguir:

O que são os FIIs de shopping?

Os FIIs são fundos que unem recursos aplicados a negócios imobiliários, seja no desenvolvimento dos empreendimentos ou em imóveis prontos. Por serem fundos, eles são divididos em cotas, que podem ser compradas por investidores em bolsa.

Os FIIs de shopping estão incluídos na classe dos FIIs de tijolo. O que isso quer dizer? São fundos imobiliários cujo patrimônio é investido em ativos reais, ou seja, imóveis físicos, e, nesse caso, em shopping centers.

"A remuneração dos FIIs de shopping é ligada ao aluguel das lojas, além de diversas outras receitas como tarifas de estacionamento, a cessão do direito de uso das lojas e iniciativas de marketing e publicidade", explica Angelo Ferraretto, diretor de gestão da Integral Brei, gestora de fundos de base imobiliária.

Para estar presente em um shopping, o lojista deve pagar um valor de aluguel mínimo, que é o piso do que o shopping deve receber. Além disso, existe um porcentual extra que varia de acordo com as vendas daquela loja. Se o volume de vendas ultrapassar um determinado valor estipulado em contrato, as lojas pagam um porcentual desse faturamento para a administradora dos shoppings.

"Logo, podemos concluir que, quanto mais o shopping vende, mais o lojista paga de aluguel, e mais o investidor do FII de shopping deve receber em dividendos", comenta Ferraretto.

Quais são as vantagens e riscos dos FIIs de shopping?

Analistas do mercado financeiro sempre citam como grande vantagem dos FIIs, além do pagamento recorrente de dividendos, o fato de terem seus rendimentos isentos da cobrança de Imposto de Renda (IR). A única hipótese em que incide a cobrança do IR é no caso da venda de cotas do fundo.

Neste caso, o IR deve ser pago sobre o ganho de capital, isto é, o lucro obtido com a venda das cotas, por meio de um Documento de Arrecadação da Receita Federal (DARF). O próprio investidor deve emitir o documento por meio do Sicalc, programa da Receita Federal que serve para calcular e emitir DARFs.

Saiba como declarar FII no IRPF 2024

No caso dos FIIs de shopping, especialistas apontam a pulverização dos inquilinos, isto é, os lojistas, como uma das vantagens, já que traz uma diversificação das receitas e um risco reduzido de calotes. A receita dos shoppings também tem uma característica defensiva em termos inflacionários, segundo Ferraretto.

"Dentre todos os ativos imobiliários, talvez os shoppings sejam os que melhor se defendem da inflação, já que conseguem repassar com maior rapidez o aumento dos preços aos alugueis", comenta o especialista.

Os principais riscos são relacionados a fatores macroeconômicos, como o desemprego e os impactos sobre o consumo. O crescimento das plataformas de marketplace e e-commerce também é apontado como um risco para os shoppings, mas por outro lado também pode apresentar uma oportunidade para as empresas que souberem unir o universo físico com o digital.

Investimento direto em bolsa

Para quem prefere investir no setor de shopping centers por meio da Bolsa de Valores, algumas empresas de administração imobiliária focadas nesse segmento possuem capital aberto. A seguir, confira as empresas de shoppings que estão na composição atual do índice imobiliário (IMOB) da B3:

• Allos (ALOS3)
• Iguatemi (IGTI11)
• JHSF (JHSF3)
• Multiplan (MULT3)