Os custos paralelos do sonho da casa própria; saiba como se preparar

Por Gustavo Boldrini, do Broadcast

Muita gente pode ter medo de entrar em um financiamento de cerca de 30 anos para realizar o sonho da casa própria. Trata-se de uma decisão séria, mas esse sonho pode sair do papel com planejamento. Afinal, os gastos vão muito além de conseguir pagar a entrada. Há vários custos paralelos, como impostos e custos da obra, que vão se somando aos boletos das parcelas do financiamento e podem assustar o proprietário desprevenido.

Especialistas apontam que as novas regras do Minha Casa Minha Vida, programa habitacional do governo federal, têm contribuído para o crescimento da busca pela casa própria. Além disso, o início dos cortes na taxa básica de juros (Selic) pode impulsionar a busca pelo financiamento imobiliário. De acordo com o indicador Abrainc-Fipe, o segmento de habitações populares, no âmbito do MCMV, registrou alta de 18,3% em número de unidades vendidas nos sete primeiros meses deste ano em comparação ao mesmo período do ano passado. O porcentual foi superior ao crescimento total do mercado imobiliário nesse período, de 14,4%.

Em termos de crédito, os números também têm crescido. Dados do Banco Central referentes a agosto mostram que a carteira de crédito imobiliário para pessoas físicas no País somava R$ 977,6 bilhões, volume 10,1% maior que o do mesmo período do ano passado. Na carteira para empresas, que é onde entra o financiamento às obras de novos empreendimentos, houve um salto de 34,1% no mesmo período, para R$ 34,1 bilhões.

Se você está pensando em realizar o sonho de ter um imóvel para chamar de seu, confira algumas dicas de como se planejar:

O que saber antes de entrar num financiamento imobiliário?

Entrar num financiamento imobiliário, de milhares de reais e muitos meses, exige planejamento. Sim, é preciso acumular dinheiro para o pagamento da entrada. Mas, mais do que isso, se preparar para dar conta das parcelas futuras e outros custos envolvidos.

Para Rodrigo De Losso, professor da Faculdade de Economia e Administração da Universidade de São Paulo (FEA/USP), a primeira dica é não ter pressa. "Vale pesquisar as melhores condições que combinam as menores taxa de juros, prazos e outros custos".

Alguns desses custos paralelos são os juros da obra, a correção das parcelas pela inflação durante o período de obra, taxas bancárias, de cartório e impostos.

"É preciso se organizar financeiramente para que todos os custos da compra estejam incluídos no seu orçamento atual. Por isso, antes mesmo de buscar o imóvel, o ideal é que você faça as contas e chegue a um valor máximo de parcelas por mês que consegue arcar", diz Debora Pezzotti, CEO da Ágil Documentação, plataforma especializada em financiamento imobiliário.

Para quem possui o valor equivalente ao de um imóvel já aplicado em investimentos, a dica é avaliar se o rendimento daquelas aplicações é semelhante ou superior às parcelas mensais do financiamento. Isso tornaria "interessante usar parte desses recursos para entrar num financiamento", utilizando uma quantia para a entrada e financiando uma parcela menor, diz o professor.

Outra simulação que ele indica é avaliar se o custo mensal do financiamento de um apartamento já pronto é mais vantajoso que o aluguel atual, uma vez que o imóvel financiado vai se tornar uma propriedade do comprador futuramente. "É preciso comparar o aluguel que se paga com a prestação e verificar se vale a pena trocar a forma de morar", afirma De Losso.

Como funciona o financiamento imobiliário?

Os bancos atuam tanto no financiamento do comprador como no financiamento da obra junto à construtora. Os recursos utilizados para o financiamento de obras imobiliárias do País tem como fontes a caderneta de poupança dos bancos - isso mesmo, aquele dinheiro que você deixa parado na sua conta poupança - ou fundos públicos, no caso do programa Minha Casa Minha Vida.

No caso do uso de recursos da poupança, trata-se de uma modalidade conhecida como SBPE, sigla para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. O SBPE reúne recursos de bancos, instituições de crédito e outras associações de poupança e empréstimo. Esse sistema tem como objetivo "promover o financiamento imobiliário em geral", segundo o Banco Central.

Quando falamos do Minha Casa Minha Vida, os recursos provêm do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, do Fundo de Desenvolvimento Social e do Fundo de Arrendamento Residencial. Esses fundos ajudam a financiar as obras e a subsidiar parcialmente a compra dos imóveis, conforme as regras do programa.

Para o comprador, existem duas formas de se financiar um imóvel, que se diferem basicamente pelo momento no qual ele entrará com o pedido de financiamento.

Financiamento na planta

O financiamento imobiliário na planta tem duas etapas: a fase de obras, quando o comprador pagará uma entrada e outras parcelas referentes à variação da inflação; e a fase de financiamento, quando o comprador pagará ao banco as parcelas do empréstimo feito.

Na modalidade de financiamento na planta, o banco financiará toda a obra e o cliente assinará o contrato já no momento da compra, que se dá com o pagamento da entrada, à vista ou parcelada, mais os juros de obras. O financiamento por parte do comprador começará a ser pago diretamente ao banco após a conclusão das obras e entrega das chaves, levando em conta os juros acordados lá atrás, quando houve a aquisição. Neste caso, portanto, o comprador já conhece a taxa de juros do seu financiamento logo quando compra o apartamento, e esta taxa fica congelada até a entrega das chaves, quando começará efetivamente o pagamento das parcelas de financiamento.

Financiamento após a construção

Aqui, o comprador vai pagar diretamente para a construtora, ao longo do período de obras, um valor referente à entrada, diluído entre os meses da obra. A cada mês, as parcelas serão corrigidas pelo Índice Nacional de Preços da Construção Civil, o INCC, conhecido como a inflação da construção.

Quando o empreendimento estiver quase pronto, o comprador buscará financiamento em um banco de sua escolha. Esse banco lhe dará a carta de crédito que depois será entregue à construtora. "Antes de buscar imóvel, a pessoa precisa ter o crédito imobiliário dela já aprovado", recomenda Debora Pezzotti, CEO da Ágil Documentação.

Quais são os custos de um apartamento na planta?

No caso de um apartamento financiado na planta, geralmente o comprador terá de pagar uma parcela no ato da assinatura da aquisição, mais algumas ao longo do período de construção, geralmente corrigidas pelo INCC. Tudo isso vai compor o valor da entrada, que é paga à construtora.

Além disso, há também o pagamento dos chamados juros da obra, que são parcelas mensais que podem chegar até 80% do valor da parcela do financiamento e que vão crescendo conforme a entrega do empreendimento vai se aproximando. Esse valor é pago para o banco, que por sua vez financia a obra para garantir que o empreendimento seja entregue na data acordada.

No caso de um financiamento após a construção, o comprador também pagará uma quantia no ato e parcelas de entrada até a entrega do apartamento. Há também a correção pelo INCC.

Em todos os casos acima descritos, haverá ainda o ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis), que varia de município para município e é pago no momento em que o comprador assina o contrato de aquisição.

Em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, maiores cidades do País, o ITBI é de 3% do valor do imóvel. Em algumas cidades, é possível ter isenção do ITBI até um determinado valor do imóvel. Também há municípios que isentam do imposto quem está comprando o primeiro imóvel. Basta pesquisar e se informar sobre as regras da sua cidade.

• E tem mais: há custos para registrar a escritura do imóvel no cartório, que variam de Estado para Estado. No caso de um imóvel financiado, o próprio contrato assinado entre comprador e o banco adquire o valor de escritura, já que representa que a instituição financeira está concedendo a posse deste imóvel ao comprador durante o período de financiamento. Essa situação é conhecida como alienação fiduciária.

Vale ressaltar que, em financiamentos, o comprador utilizará o próprio contrato assinado com o banco como escritura. O pagamento da taxa, chamada de emolumento, para registrar a escritura será feito no momento de registrar esse contrato no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição de onde o imóvel é localizado. Para quem está adquirindo o primeiro imóvel, a legislação brasileira prevê um desconto de 50% nos emolumentos.

Resumindo, esses são os principais custos que um comprador terá ao comprar um apartamento na planta:

• Entrada (geralmente, uma parcela grande no ato e outras diluídas ao longo da obra, corrigidas pelo INCC);
• Juros da obra (no caso de apartamentos de programas habitacionais);
• ITBI (varia de município para município);
• Taxa do registro da escritura no cartório, ou emolumento (varia de Estado para Estado);
• Taxas bancárias (variam de banco para banco);
• Parcelas do financiamento ao banco (após a entrega das chaves).

Quando quita o imóvel?

O registro definitivo do imóvel em cartório no nome do comprador será feito só quando o financiamento for quitado, isto é, com o fim da chamada alienação fiduciária. "Quando você termina de pagar o banco, aí faz a quitação daquele imóvel e o registro definitivo para seu nome. Durante o financiamento, você tem a posse do imóvel, mas ainda não tem a propriedade", explica José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP).

Segundo ele, o regime de alienação fiduciária nos contratos de financiamento imobiliário, que existe no Brasil desde 2004, ajudou a reduzir as taxas de juros e a inadimplência, já que trouxe mais segurança jurídica e reduziu os riscos da operação para as instituições financeiras.

Raphael Thomé, advogado especializado em direito imobiliário, professor da Universidade Corporativa do CRECI-RJ (Unicreci) e da Universidade Estadual do Rio de Janeiro (UERJ), explica que o comprador, ao longo do período de financiamento, tem a posse direta do bem, enquanto a instituição financeira tem uma posse indireta. "O termo técnico utilizado é que é uma propriedade pendente de resolução. Essa resolução vai se operar após a quitação, quando o comprador se torna proprietário pleno", comenta.

Quais as vantagens e desvantagens de comprar um apartamento na planta?

A principal vantagem de comprar um apartamento na planta, segundo a especialista Débora Pezzotti, é a possibilidade de pagar o valor da entrada de forma diluída, sem ter no bolso uma quantia mais alta, de 20% a 30% do valor do empreendimento, para pagar a entrada, como ocorre na compra de um apartamento já construído. "O brasileiro tradicionalmente não é poupador, então essa diluição da entrada facilita bastante a vida de quem quer ter a casa própria", afirma Pezzotti.

O professor Rodrigo De Losso, da FEA/USP, aponta que "um apartamento na planta pode ser entre 20% e 40% mais barato em relação ao já construído, em razão da demora para a entrega". Ele também vê como vantagem a possibilidade de personalizar o apartamento desde o início, sem ter de gastar com reforma para desfazer algumas configurações deixadas pelo antigo morador.

As desvantagens, segundo os especialistas, é a correção das parcelas ao longo do período da obra pelo INCC, que pode sair do controle e prejudicar o planejamento financeiro do comprador em caso de fortes altas inflacionárias - como a que ocorreu com o advento da pandemia de covid-19. No caso do apartamento financiado na planta, existe também o custo dos juros de obra. "INCC e juros de obra são aquilo que a gente chama de um dinheiro que não volta para o seu bolso", comenta Debora Pezzotti.

O professor Rodrigo De Losso cita que "o imóvel já construído tem menos incerteza" sobre valorização ou desvalorização de mercado, além de trazer uma maior segurança sobre a existência ou não de falhas estruturais no edifício.

Pode financiar também imóvel usado?

É possível também financiar um imóvel usado. Neste caso, o comprador precisará de um valor alto para pagar de entrada, geralmente em torno de 20% a 30% do valor final do imóvel. Em seguida, começará o pagamento das parcelas do financiamento ao banco que aprovou seu crédito.

Neste caso, não há a construtora envolvida, já que a negociação é direto entre comprador e vendedor, geralmente com um representante imobiliário no meio. E o financiamento é negociado entre o comprador e o banco. Também há o pagamento de ITBI e da taxa de registro do imóvel do cartório.