O que esperar dos Fundos Imobiliários em 2025? BB-BI responde e indica 8 ativos

Seleção FIIs BB 2025

Com inflação desancorada e retomada do ciclo de alta de juros, o segmento de recebíveis deve apresentar bom patamar de dividendos e potencial para valorização das cotas, se consolidando como uma boa opção para os investidores se posicionarem. Por outro lado, este contexto deve seguir penalizando o desempenho dos fundos de tijolo de maneira geral, em especial os de escritórios e shoppings. No entanto, acreditamos que o atual patamar de desconto que alguns FIIs negociam aliado a boas teses ainda propicia algumas boas oportunidades para alocação.

• Agronegócio: selecionamos o Riza Terrax (RZTR11). Considerado um dos segmentos mais importantes para o crescimento do país, o agronegócio enfrentou alguns desafios em 2024. Observamos algumas quebras de safras em virtude de um clima adverso e uma série de Recuperações Judiciais, principalmente de companhias do segmento de varejo do agro, as quais possuem margens mais apertadas, além de alavancagens bastante elevadas. Para o ano que vem, segundo a Conab, ainda que haja um risco climático, espera-se um crescimento para a safra de 8,3%. Dessa forma, o setor deve voltar a ter protagonismo no PIB do país, bem como os ativos ligados ao agro.
• Crédito Privado: selecionamos o Rec Recebíveis e Kinea Securities (RECR11 e KNSC11). O segmento de crédito representa 41% do índice (IFIX) e vem se tornando um porto seguro para os investidores que buscam menos volatilidade e níveis de dividendo atraentes indexado a IPCA ou CDI. Destacamos que, com saldo pressionado de poupança, o mercado imobiliário tem recorrido a emissão de CRIs para financiamento de seus projetos. Essa dinâmica, em conjunto com uma abertura da curva de juros, possibilitou aos FIIs de crédito a alocarem em CRIs com ótimo carrego. Portanto, seguimos confiantes com o segmento e enxergando bons níveis de retorno.
• Híbrido: selecionamos o TRX Real Estate e Guardian Real Estate (TRXF11 e GARE11). O segmento híbrido é um dos mais recentes do IFIX e vem ganhando atratividade entre os investidores, mas a composição de cada portfólio pode variar conforme estratégia de cada gestora. Em razão de uma atividade bastante aquecida em termos de PIB, emprego e renda, nossa preferência se dá nos FIIs com exposição ao segmento de Renda Urbana, principalmente, naqueles com ativos bem localizados e com contratos atípicos de longo prazo ajustados por inflação, que acabam combinando bom patamar de dividendo com potencial de destrave de valor a partir de reciclagens do portfólio.
• Fundo de Fundos: sem indicações. Cotado para ser uma das classes mais promissoras de 2024 em razão do ciclo de cortes de juros que observávamos no fim de 2023, os Fundos de Fundos (FoFs) apresentaram uma desvalorização bastante expressiva ao longo do ano, seguindo a piora macroeconômica. O resultado dessa classe é composto pelo rendimento dos FIIs investidos, e uma parte não recorrente deriva da venda de cotas de FIIs. Assim, diante do cenário de alta de juros, acreditamos que haverá menos espaço para rotação e alguma pressão nos dividendos, principalmente naqueles com maior exposição em cotas de FIIs de tijolo.
• Galpões Logísticos: selecionamos o BTG Logística (BTLG11). Impulsionado pelo crescimento do e-commerce nos últimos anos, o segmento logístico se adaptou e iniciou uma série de expansões e construções de novos ativos, refletindo em um certo equilíbrio que levou a uma acomodação no nível de vacância e no preço de locação. No 3T24, segundo a Colliers, o segmento atingiu 8,8% de vacância, o menor patamar desde o final de 2011, e um crescimento de 34% no preço médio por m² dos últimos 3 anos. Isso, somado ao elevado desconto que alguns FIIs negociam, nos traz uma visão otimista para o segmento, principalmente para FIIs com ativos próximos de grandes centros urbanos.
• Lajes Corporativas: sem indicações. Um dos mais impactados pela pandemia da Covid-19, o segmento de lajes ainda tenta recuperar os níveis operacionais de 2019. Com a retomada do trabalho presencial e aquecimento da atividade, o mercado corporativo vem se recuperando, mas de forma lenta e gradual. As regiões da Faria Lima (SP) e Zona Sul do Rio de Janeiro seguem com melhores indicadores de ocupação e preço médio por m². Por outro lado, as demais regiões contam ainda com oferta abundante de espaços, refletindo em maior desafio de locação e repasse de preço. Em 2025, não enxergamos upside, considerando também o patamar de Selic esperado.
• Residencial: selecionamos o Mérito Desenvolvimento (MFII11). Iniciamos 2024 com uma perspectiva favorável para o segmento residencial, por motivos como: (i) aumento do poder de compra da população; (ii) novas regras do Minha casa Minha Vida; (iii) custos controlados; e (iv) expectativa de cortes de juros. O cenário macro se deteriorou, refletindo em na retomada do ciclo de alta de juros, além dos custos de mão-de-obra e de materiais que voltam a preocupar, prejudicando a atividade construtiva de médio e alto padrão. No entanto, dada a manutenção dos dois primeiros itens, ainda enxergamos um cenário favorável para as companhias que atuam dentro do segmento econômico.
• Shoppings Centers: selecionamos o Hedge Brasil Shoppings (HGBS11). Apesar do cenário de queda de juros não se concretizar em 2024, o segmento de Shoppings acumula mais de R$ 6 bilhões em captações no ano, justificado pela manutenção de bons indicadores operacionais. Isso, somado a um patamar de desemprego e renda da população em níveis bastante atrativos, deve se traduzir em um aumento no valor patrimonial desses FIIs após as reavaliação dos ativos, que geralmente acontece ao fim de cada ano. Assim, o FIIs que já negociam com algum desconto em relação ao Valor Patrimonial, devem ficar ainda mais atrativos.

2025: ainda existem oportunidades

• Atividade aquecida não foi suficiente para manter IFIX em campo positivo em 2024, que reage a piora fiscal, inflação resiliente e retomada do ciclo de alta de juros. Para 2025, mercado segue desafiador, mas enxergamos upside para teses sólidas no longo prazo.

Em continuidade a melhora operacional dos FIIs e perspectiva de um ciclo de cortes de juros sequencial, 2024 se iniciou com um movimento positivo para o IFIX, inclusive atingindo a marca de mais de 2,7 milhões de investidores e com uma série de novas emissões, que projetavam a continuidade do movimento.

No entanto, com parte das projeções macroeconômicas não se concretizando, o mercado recalculou a rota, refletindo em uma desvalorização acumulada de 10,45% do índice nos 11 meses do ano, puxados, principalmente, pelos FIIs de tijolo.

A atividade segue fortemente aquecida, o que julgamos positivo para FIIs de Tijolo, mas que traz consigo um elevado patamar inflacionário se considerado também o quadro fiscal doméstico. De acordo com o time de Macroeconomia do BB, o PIB deve crescer 3,5% em 2024 e 2,2% em 2025, refletindo as melhores condições de emprego e renda da população, além de uma aceleração do PIB Agro. No exterior, as iniciativas a serem adotadas pelo novo Presidente dos EUA Donald Trump e o tom de cautela a ser adotado pelo FED na política monetária, além da não resolução dos conflitos no leste europeu e no oriente médio, sugerem um dólar fortalecido frente as outras moedas e uma inflação global ainda resiliente.

Para 2025, as projeções indicam uma inflação se aproximando do teto da meta, refletindo em uma Selic terminal de 13,75%, o que deve continuar exercendo pressão no mercado de FIIs no curto prazo. Para teses sólidas, no entanto, enxergamos upside com viés de longo prazo.

IFIX x NTN-B 2035

• Potencial de valorização? O mercado de Fundos Imobiliários tem uma correlação bastante próxima com a curva de juros real, mas o spread está no maior nível dos últimos anos, o que nos leva a acreditar em uma correção para a média (valorização das cotas) no médio e longo prazo.

O Dividend Yield é calculado a partir da relação dos dividendos pagos em 12 meses sobre o preço da cota. Neste estudo, observamos que o DY médio dos FIIs do IFIX se acentuou (pela desvalorização das cotas) assim como o prêmio da NTN-B35, que alcançou o patamar de IPCA+7% nos últimos dias.

Mas será que movimento dos dois mercados foram na mesma intensidade? Na análise, observamos que o DY dos FIIs se elevou muito mais que os prêmios da NTN-B, levando o spread (diferença entre eles) para seu maior nível desde a crise de crédito em fevereiro de 2023. Em nossa opinião, a tendência é de uma correção para a média, ou seja, uma valorização das cotas dos FIIs, principalmente, daqueles que possuem boas teses.

Apesar de observarmos que boa parte dos segmentos seguem apresentando melhoras operacionais e evolução do valor patrimonial ao longo do tempo, a abertura na curva de juros tem deteriorado os preços das cotas, colocando a relação P/VP no menor patamar dos últimos 10 anos, o que indica um desconto interessante para a classe de FIIs.