Carteira de Fundos Imobiliários | Setembro 2026

Carteira Sugerida

Conforme comentamos no Panorama Macro, em agosto, o IFIX caminhava para o seu pior mês desde novembro de 2022, mas acabou ganhando fôlego na última semana e fechou com queda de 1,46%, aos 3.762 pontos. Ainda assim, o índice segue praticamente em campo neutro em 2026 (-0,33%) e avança 9% em 12 meses.

Apesar da performance detratora do TRXF11, a Carteira Renda se mostrou resiliente, graças à boa diversificação e a presença de fundos maduros, com variação de -1,79% no mês, apenas 0,33 p.p. abaixo do IFIX. Em 2026 e em 12 meses, acumula valorizações de 1,38% e 8,20%, respectivamente, superando o benchmark. Já o dividend yield anualizado de agosto foi de 12,52% vs. 12,88% do índice.

O destaque fica para o GARE11, que liderou os ganhos da Carteira pelo segundo mês consecutivo. Em nossa visão, o fundo estava mais descontado do que os pares e reúne uma combinação de características que o protegem em cenários de estresse: portfólio diversificado, contratos longos e atípicos que trazem previsibilidade de receitas, potencial de reciclagem, caixa líquido e bom patamar de dividend yield. Observamos ainda que a aquisição recente de um galpão locado ao Carrefour, em um raio de 30 km de São Paulo, foi bem recebida pelos investidores, e o fundo pode ter absorvido parte da pressão vendedora do TRXF11.

O TRX Real Estate é um fundo com mais de R$ 6 bilhões e estratégia híbrida, ou seja, sua tese é maximizar o retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados para grandes empresas, preferencialmente com contratos sólidos de longo prazo, seja em ativos logísticos, shoppings, lajes, renda urbana ou hospitais, entre outros. Abordamos o momento do fundo em nosso Flash de Mercado ao longo do mês, quando o fundo anunciou uma oferta de até R$ 10 bilhões para adquirir novos ativos (bastante qualificados, por sinal), o que poderia torná-lo o maior FII do IFIX, com mais de R$ 15 bilhões de patrimônio. O mercado, porém, avaliou que o movimento poderia pressionar o resultado recorrente do fundo, gerar forte pressão vendedora no mercado secundário e diluir excessivamente os cotistas minoritários. O fundo chegou a recuar mais de 22%, mas se recuperou, à medida que duas negociações foram desfeitas: uma com a Cyrela (quatro galpões e uma laje alugada para o Nubank) e outra com dois fundos de laje, referente a ativos localizados na Faria Lima (SP).

Outro que vale destacar é o HGCR11, que estreou no mês na carteira e cumpriu bem o seu papel. Com boa exposição ao CDI e dividendos mais estáveis, o FII avançou mais de 2%, enquanto o VGIP11, seu antecessor, recuou mais de 3%.

Já a Carteira Ganho, composta majoritariamente por FIIs de tijolo negociados com maior desconto em relação ao valor patrimonial, valorizou-se 0,14% em agosto, 1,60 p.p. acima do IFIX. Em 12 meses, acumula alta de 10,89%, ante 8,23% do índice.

O destaque do mês fica com o VILG11, que avançou quase 4%. Em nossa análise, não há fatos novos que justifiquem tamanha valorização no mês, mas sim uma perspectiva que vem se desenhando há meses: a venda de ativos para o HGLG11 permitiu ao fundo uma realização gradativa, gerando caixa para novas compras em um mercado com pouca liquidez e, ao mesmo tempo, lucro a ser distribuído aos cotistas junto do resultado recorrente. Somados, entregam um dividendo de R$ 0,82 por cota, retorno bastante robusto com base no preço de tela e acima dos pares de mercado.

Outro que vale o destaque é o próprio HGLG11, que, apesar de sofrer pressão vendedora do VILG11, tem um portfólio de altíssima qualidade e está em vias de incorporar o LVBI11, outro gigante da indústria também gerido pela Pátria, tornando-se ainda mais diversificado e mantendo o potencial de reciclagem que pratica há semestres. Inclusive, a venda recente do galpão de Itapevi (SP) proporcionou um aumento do guidance do fundo para o segundo semestre. Isso, somado ao fato de o fundo negociar com desconto acima de sua própria média histórica, favoreceu o desempenho mensal.

Na ponta negativa, o PSEC11, fundo multiestratégia da Pátria que deve ser incorporado pelo RBRX11, da mesma gestora. Em nossa visão, a gestora vem adaptando o portfólio do PSEC11 com o objetivo de aproximá-lo da estratégia atual do RBRX11 para, depois, concluir a unificação. Esse processo já permitiu elevar o dividendo do PSEC11 de R$ 0,55/cota para R$ 0,60/cota, refletindo em um DY atrativo e em linha com os pares, condição que deve favorecer o fundo nos próximos meses.

Para setembro, após a forte movimentação recente das cotas e o aumento das incertezas de curto prazo em torno do TRXF11, optamos por fazer um ajuste tático e substituí-lo na Carteira Renda pelo MXRF11, que oferece atualmente uma relação entre risco, retorno e previsibilidade mais adequada à estratégia da Carteira.

Carteira de FIIs: atualização extraordinária da composição de setembro

Após a publicação do relatório mensal, novas informações relacionadas à gestora do TRXF11 passaram a repercutir no mercado, adicionando uma camada de incerteza à tese de investimento no curto prazo.

Embora os acontecimentos divulgados não estejam diretamente relacionados ao TRXF11 e não representem, até o momento, alteração nos fundamentos de seu portfólio imobiliário ou nos rendimentos anunciados pelo fundo, entendemos que o novo contexto recomenda uma postura mais prudente. Por esse motivo, optamos por retirar temporariamente o TRXF11 da Carteira Recomendada de FIIs e substituí-lo por MXRF11.

A mudança busca priorizar, neste momento, ativos com maior previsibilidade e melhor equilíbrio entre risco e retorno para a estratégia da carteira. A retirada não representa uma avaliação definitiva sobre o TRXF11, sobre a qualidade de seus imóveis ou sobre sua gestora. O fundo permanecerá em nosso universo de cobertura e poderá voltar a integrar nossas recomendações conforme houver maior clareza sobre os acontecimentos recentes e seus eventuais desdobramentos.

A mudança passa a valer em 2 de setembro de 2026. As demais recomendações permanecem inalteradas.

Para conhecer a tese e o momento de cada FII, consulte o PDF em anexo.