Carteira de Fundos Imobiliários | Julho 2026

Carteira Sugerida

Conforme comentamos na seção Panorama de Mercado, em junho, o IFIX teve sua pior performance um ano ao recuar 1,21% e acumular +9,96% em 12 meses.

Apesar desse contexto, a Carteira Renda se mostrou resiliente, com variação de -0,30% no mês. Em 2026 e em 12 meses, acumula valorizações de % e 10,34%, respectivamente, acima do IFIX em ambos os períodos (+0,91 p.p. e +0,38 p.p.). Já o Dividend Yield anualizado de maio foi de 15,00%, também superior aos 12,69% do índice.

A rentabilidade do mês e o bom patamar de dividendos anualizado são justificados pela excelente performance do RZTR11, TRXF11 e dos FIIs de papel.
Como comentamos em relatórios anteriores, o RECR11, VGIP11 e XPCI11 negociavam com descontos excessivos, considerando a qualidade e diversificação dos portfólios, que somado ao repique inflacionário, sustentou dividendos satisfatórios nos últimos meses. Enquanto o XPCI11 adota uma estratégia de suavização das distribuições, VGIP11 e RECR11 repassam de forma mais direta as variações do IPCA, com defasagem de dois a três meses.

Em relação ao TRXF11, o principal vetor positivo segue sendo a perspectiva de dividendos. A estratégia do fundo combina locações longas e atípicas para grandes empresas, com ativos bem localizados que também carregam potencial de reciclagem e ganho de capital. Apenas em junho, o FII anunciou a compra de novos galpões, de um hotel de luxo no Rio de Janeiro e da sede do Ibmec em São Paulo, concluiu a aquisição do novo Sírio-Libanês no Brooklin (SP) e avançou na venda de 15 imóveis locados para Caixa, Dasa, Americanas e Extra, com potencial lucro. Essas e outras operações antigas sustentam o guidance de R$ 0,93/cota até o fim do ano e um dividendo extraordinário de R$ 1,50/cota em junho, com pagamento em 14/07/2026.

Outro destaque, em nossa visão, foi o RZTR11, que superou o IFIX mesmo com a abertura da curva de juros, movimento que tende a pressionar as cotas. No mês, o fundo anunciou sua primeira inadimplência, colocando em prática uma etapa central da sua tese: comprar terras com desconto, arrendá-las ao produtor e conceder opção de recompra ao final do contrato. Em caso de inadimplência, o produtor perde essa opção e o fundo pode arrendar a área a terceiros ou vender a fazenda, sem necessidade de executar garantias como em CRIs (já que a fazenda já é do fundo). Como os ativos são adquiridos com desconto relevante, uma eventual venda pode destravar ganhos expressivos, dinâmica semelhante à observada no RZAT11, que passou a distribuir dividendos de cerca de 20% anualizados após caso similar.

Já a Carteira Ganho, majoritariamente composta por FIIs de tijolo negociados com desconto P/VP, recuou 2,40% em junho, desempenho 1,19 p.p. abaixo do IFIX. Em 12 meses, acumula alta de 13,08%, acima dos 9,96% do índice.

Os destaques positivos do mês foram o CPSH11, único FII da carteira em campo positivo, e o RZAT11, que seguiu se beneficiando de dividendos robustos. Em relação ao Capitânia Shoppings, apesar de não identificarmos fatos relevantes ou novas informações que justifiquem o movimento, acreditamos que o desempenho esteja relacionado à qualidade do portfólio, em boa parte composto por ativos da Iguatemi, à confortável posição de alavancagem e à previsibilidade dos dividendos até 2027, com DY acima dos pares.

Na ponta negativa, o destaque foi o RBVA11, que recuou 4,19% em junho. Acreditamos que o movimento esteja relacionado à menor visibilidade sobre o patamar de dividendos no segundo semestre, já que o resultado recorrente do fundo segue abaixo do nível atualmente distribuído. Ainda assim, as recentes aquisições com cap rates superiores aos do portfólio atual, o recebimento de indenizações por rescisões e os esforços de locação devem contribuir para a manutenção de dividendos ainda interessantes à frente.

Para julho, realizaremos três movimentos, buscando maior aderência ao cenário macroeconômico e aos objetivos de cada carteira.

Na Carteira Renda, optamos por substituir o RECR11 pelo KNIP11, ambos do segmento de recebíveis, e o PMLL11 pelo XPML11, de shoppings. Nos FIIs de papel, a troca busca aumentar a representatividade da carteira no IFIX (1,37% vs. 4,80%), reduzir volatilidade e priorizar uma carteira de crédito mais defensiva, ainda que com dividendos mais modestos. Em shoppings, o racional também é reduzir risco e elevar a qualidade da exposição. A saída de PMLL11 considera as recentes aquisições com pagamento em cotas, isto é, embora os ativos sejam qualificados e retornem um dividendo interessante, essa estrutura pode pressionar a cota no mercado secundário nos próximos meses. Por isso, preferimos XPML11, fundo mais líquido, diversificado, com maior peso no IFIX e desconto pouco habitual frente ao VP.

Na Carteira Ganho, optamos por substituir o RBRX11 pelo RECR11. A troca aumenta a exposição a fundos de papel, reduz a volatilidade da carteira e melhora o potencial de dividendos no curto prazo. Além disso, o RBRX11 pode vir a incorporar o PSEC11, fundo que já temos na carteira. Como o PSEC11 negocia com desconto mais atrativo e deve passar por mudanças relevantes no 2S26, entendemos que faz mais sentido manter a exposição diretamente por ele.

Para conhecer a tese e o momento de cada FII, consulte o PDF em anexo.