BB-BI faz três alterações na carteira de Fundos Imobiliários para julho

Após leve respiro em maio, IFIX volta a ceder

Se, no início de 2024, o tom era de total otimismo para o IFIX, a queda de 1,04% de junho pôs um ponto final em um semestre marcado por elevada volatilidade e aversão ao risco, em especial na segunda metade, o que levou o índice a acumular uma alta de apenas +1,08% no período.

Se olharmos para a trajetória do IFIX, até março, o índice renovava a máxima histórica pelo 5° mês seguido, justificado, principalmente, pela maior confiança do mercado doméstico em novos cortes de juros e pelas mudanças nas regras de emissão de CRAs e CRIs por empresas não ligadas aos respectivos setores, conforme RCVM 5118/2024. Com as novas regras, além de os FIIs ficarem ainda mais atrativos na comparação com os demais investimentos, a classe se tornou uma das poucas opções isentas e com boa liquidez, refletindo em expectativa de incremento de fluxo para o segmento.

Vale destacar que o número de fundos e de investidores segue crescente, que inclusive ultrapassou o patamar de 2,6 milhões de investidores em fevereiro, contra 645 mil antes da pandemia (dez/2019), refletindo em um mercado cada vez mais robusto e maduro.

Na segunda metade do semestre, ainda aqui no Brasil, o elevado nível de atividade, a inflação de serviços bastante resiliente e as incertezas sobre a trajetória fiscal do país refletiram em um tom mais conservador quanto ao ciclo de cortes por parte do COPOM, que de fato foi pausado na última reunião.

Lá nos EUA, à medida em que os dados macroeconômicos nos EUA foram sendo divulgados ao longo do 1S24, o mercado avaliava o impacto na inflação e na perspectiva de corte de juros, além dos sinais dados pelos dirigentes do FED em relação ao próximos passos da política monetária da principal economia do mundo. O Dot Plots (gráfico de pontos com sinalizações acerca dos próximos movimentos) mostrou que a mediana das projeções para os juros em 2024 subiu, reduzindo a indicação de três cortes para apenas um corte de juros de 0,25 p.p. em 2024.

Com tudo isso na pauta, observamos então uma abertura muito forte da curva de juros nos primeiros meses do ano, em torno de 200 bps, o que acabou prejudicando a classe de fundos imobiliários como um todo no período, em especial os fundos de “tijolos”, independente de o cenário ter melhorado para alguns deles (shoppings e logística, por exemplo).

Em relação aos índices inflacionários, que afetam diretamente os fundos de “papéis”, percebemos um movimento de elevação (no sentido de mais inflação) nesses últimos meses, o que deve se refletir na remuneração dos FIIs de recebíveis ao longo do segundo semestre.

O IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), por exemplo, bastante sensível a câmbio e commodities, estava em campo deflacionário visão anual por 14 leituras consecutivas até maio, mas registrou alta de 0,81% em junho, acumulando +2,45% em 12 meses, o que pode indicar alguma pressão também no IPCA na sequência.

Por sua vez, o IPCA segue relativamente estável em +3,93% em 12 meses até maio, no entanto, se afastando da meta do Banco Central de 3% a.a. e se aproximando da banda superior de 4,5%, reduzindo as apostas de novos cortes de juros em 2024.

Dada a recente desvalorização das cotas de FIIs interessantes na bolsa, do elevado nível de atividade e da oportunidade em termos de proteção contra os níveis inflacionários crescentes, seguimos otimistas com o mercado de Fundos Imobiliários. Acreditamos que boa parte da indústria segue bem posicionada para ainda entregar bons rendimentos diante deste novo cenário que se desenha, com algum potencial de valorização das cotas.

Eventos distintos impactaram os mercados

Como já observado em meses anteriores, alguns dos fundos que foram mais impactados pela crise de crédito no início de 2023 seguem apresentando as maiores desvalorizações. É o caso do TORD11 (-12,12%) e do DEVA11 (-15,90%), que ainda vislumbram inúmeros problemas com os devedores dos CRIs em seus portfólios. Este segundo ainda reduziu o nível de dividendo pagos em junho, referente ao resultado de maio, e segue realizando AGT (Assembleias Gerais de Titulares) para reestruturar os CRIs.

Também destacamos o SARE11 (-12,02%), que sofreu impacto na cota após a WeWork, quarto mais representativo contrato em percentual da receita do fundo, atrasar pagamentos. No consolidado, o fundo segue com o portfólio logístico 100% locado, mas o de lajes corporativas, que responde por 80% da receita, segue com vacância física de 20%, bastante elevado.

Na ponta positiva, destacamos o BARI11 (+5,58%), que conta com parte do portfólio indexado ao IGPM, que vem apresentando leituras altistas dado o nível de câmbio e apreciação de algumas commodities.

Também elencamos o VIUR11 (+3,06%), que destacamos negativamente no mês passado por ter uma parte da receita vindo de ativos do Rio Grande do Sul, mas conforme comentado no relatório passado, os ativos estão locados para o Grupo Ânima Educação, possuem contratos atípicos e, conforme comunicado da Vinci, as propriedades não apresentam dano material a nenhuma das propriedades.

Carteiras Sugeridas

O IFIX fechou o mês com variação de -1,04%, reduzindo os ganhos do ano para +1,08%. Diante desse cenário conturbado, a Carteira Renda fechou o mês com variação de -1,89%, pouco mais de 1,00 p.p. abaixo do IFIX, e a Carteira Ganho com queda de 3,04% (-2,01 p.p.), perdendo a gordura adquirida durante o ano. Essa maior pressão na Carteira Ganho de Capital pode ser justificada pela deterioração do cenário macro e pela forte abertura da curva de juros, que historicamente é mais correlacionada com os fundos de Tijolo e é onde concentra a maior exposição da carteira.

Vale mencionar que, no ano de 2024, a Carteira Renda segue superando o IFIX em 3,25 p.p., com +4,33%, enquanto a Carteira Ganho de Capital segue positiva em +0,33%, mas perdendo do IFIX em -0,75 p.p..

Com destaque negativo no mês, elencamos os fundos da RBR. O RBR Logística (-6,6%) tem um portfólio de qualidade e anunciou nova locação, que zerará a vacância do fundo (com efeito caixa a partir de setembro). Contudo, o RBRL contava com um desconto de despesas financeiras até este mês (junho), o que deve se contrapor com as novas locações anunciadas. Diante dessa falta de perspectiva de incremento no resultado do fundo, optamos por substituí-lo pelo Guardian Real Estate.

O GARE11 teve início das atividades em janeiro de 2021 como um fundo puramente logístico, que prezava por ativos de qualidade e contratos longos e atípicos. Entretanto, diante da concentração de inquilinos e ativos, não figurava no radar de boa parte dos investidores. Então, na virada de 2023 para esse ano, o fundo iniciou processo de transformação em um fundo híbrido, mas mantendo as principais características: bons inquilinos, com contratos longos e atípicos. Agora, são 6 inquilinos com 25 ativos, sendo 50% em galpões logísticos e 50% em renda urbana com lojas do Grupo Mateus e Pão de Açucar. Nessa configuração, o fundo negocia com desconto de 5% sobre o Valor Patrimonial e ainda proporciona dividend yield em torno de 11%, bem atrativo dado o patamar de SELIC.

Outro fundo da RBR que destacamos é o RBR Alpha (RBRF11), que recuou 6,9% no mês. O fundo possui estratégia de alocação em FIIs de tijolo e/ou ativos reais para aumentar o potencial de ganhos de capital no longo prazo, como é o caso do HGPO11, que está em Assembleia para venda dos ativos e deve destravar algum valor para o RBRF11. No entanto, para isso, apresenta patamar de DY atual inferior a outros FoFs. Isso, somada a abertura de curva de curva de juros, faz o fundo perder atratividade ao longo das últimas semanas.

Dessa forma, optamos por retirar o papel da Carteira Ganho de Capital para dar lugar ao Fator Verità, que vem com o objetivo de representar o segmento de recebíveis e trazer maior proteção para carteira nesses momentos mais voláteis. O VRTA11 é um fundo da gestora Fator, que tem longo histórico desde 2011 e uma carteira de investimentos com boa diversificação (58 ativos considerando CRI e FII), além de um bom carrego que deve se refletir em manutenção de bons dividendos à frente.

Outro fundo que excluímos da Carteira Ganho é o Vinci Shoppings, que variou -3,8% no mês. Apesar de seguirmos gostando do fundo, entendemos que o elevado patamar de alavancagem e a perspectiva de redução no patamar de dividendos ao longo do segundo semestre tirou um pouco da atratividade do fundo no curto prazo.

Em seu lugar, optamos pela volta do Bresco Logística, que apresentou queda na cota e voltou a negociar com desconto, abrindo oportunidade, em nossa opinião. O BRCO11 fez emissão recente, adquiriu o Bresco Osasco, que fica a 30km de São Paulo, e o Bresco Murici, que é um Built to Suit (construção personalizada para uma determinada empresa) para a Natura, com um contrato atípico de longo prazo, compondo, assim, o excelente portfólio do fundo. Além disso, o fundo ainda tem como pontos fortes: (i) a proximidade com os grandes centros de consumo; (ii) 85% dos inquilinos classificados como grau de investimento; e (iii) vencimentos longos ajustados por IPCA.

A Carteira Renda permanece sem modificações para julho.

Segue abaixo a recomendação completa das duas carteiras, considerando-se um peso de 12,5% para cada papel.

Carteira FII Renda: RZTR11, KISU11, XPSF11, CVBI11, PLCR11, RECR11, VGIP11 e XPCI11. Carteira FII Ganho: MFII11, BPFF11, HGFF11, GARE11, BRCO11, RZAT11, VRTA11 e HGBS11.