Carteira de Fundos Imobiliários | Janeiro 2026
IFIX renova recorde histórico em dezembro com alta de 3,14% e carteiras fecham o mês em alta.
Publicado por: Análise BB
10 minutos
Atualizado em
02/01/2026 às 13:58
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Em dezembro, o IFIX avançou 3,14% e renovou sua máxima histórica mensal, atingindo 3.775 pontos. Nesse cenário positivo, ambas as carteiras encerraram o mês em alta, com destaque para a Carteira Ganho de Capital, que superou o índice.
A Carteira Renda, composta principalmente por fundos de recebíveis, registrou alta de 2,65% no mês e acumula valorização de +18,13% em 2025, abaixo do IFIX, que avança +21,15% no ano. Por outro lado, o Dividend Yield anualizado de dezembro foi de 13,70%, acima dos 12,2% do índice.
Entre os destaques da carteira no mês, o HGCR11 valorizou +6,14% após o relatório gerencial indicar avanço na venda da garantia de um CRI inadimplente que representa quase 5% do patrimônio líquido do fundo.
Outro destaque foi o VGIR11, fundo indexado ao CDI, que subiu 5,3% em dezembro. Em nossa visão, esse movimento reflete a abertura da e a menor expectativa de cortes já em janeiro de 2026, o que sustenta dividendos mais robustos por mais tempo.
Também merece menção o RECR11, que vinha negociando com desconto expressivo frente aos pares após meses de dividendos menores devido à inflação mais branda. Em dezembro, o fundo avançou mais de 3%, impulsionado pela melhora do dividendo e pelo Memorando para venda de unidades do Edifício Morumbi Plaza, ativo que representa 3% do PL.
Na ponta oposta, GARE11 e TRXF11 seguem em processo de reciclagem de portfólio, o que aumenta a complexidade da análise para investidores. No caso do TRXF11, dois novos shoppings, galpões logísticos e edifícios educacionais passam a integrar o portfólio. Já o Guardian anunciou aquisições de ativos logísticos e corporativo.
A Carteira Ganho, composta majoritariamente por fundos de tijolo negociados com descontos relevantes frente ao valor patrimonial, avançou +3,51% em dezembro e acumula +29,08% em 2025, superando o IFIX nos dois períodos.
O grande destaque do mês foi o RBVA11, que negociava com desconto expressivo mesmo após vendas de ativos e novas locações. Em dezembro, o fundo distratou três imóveis com a CEF, gerando devolução de valores corrigidos e um lucro de R$ 0,113 por cota.
Outro destaque foi o VILG11, que anunciou a venda de quatro galpões para o HGLG11 por R$ 709 milhões no fim de novembro, quase 5% acima do laudo, com lucro estimado em torno de R$ 6,22 por cota. A operação permitirá reduzir a e elevar o de dividendos até junho de 2026 para o intervalo entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota, garantindo um DY bem acima dos pares. Com isso, o fundo registrou alta expressiva de 5,57% no mês.
Entre os fundos de shopping, destacamos CPSH11 e XPML11. O Capitânia Shoppings aumentou sua participação no Iguatemi Alphaville para 21%, enquanto o XPML11 assinou um novo Memorando (MoU) para aquisição de 9% do Pátio Higienópolis do BBIG11 e participação em três shoppings do Iguatemi por R$ 608 milhões, sendo a maior parte via compensação de crédito.
Para janeiro de 2026, realizamos duas mudanças táticas para manter as carteiras alinhadas aos seus objetivos:
- Na Carteira Renda, substituímos o HGCR11 pelo VGIP11. Apesar da avaliação positiva do HGCR11, entendemos que a alta recente e a proximidade do Valor de Mercado ao Valor Patrimonial representam uma oportunidade de realização. O VGIP11, que já integrou a carteira, apresenta perfil semelhante e bom Dividend Yield, mas negocia com desconto após meses de dividendos pressionados por leituras mensais de inflação (IPCA) mais amenas e uma operação inadimplente. Com normalização da inflação e retomada da remuneração do ativo inadimplente ao fundo, avaliamos que o VGIP11 carrega maior potencial de valorização no médio prazo.
- Na Carteira Ganho, substituímos o XPLG11, que atingiu o valor patrimonial, pelo PSEC11, Fundo de Fundos da Pátria. O racional é capturar assimetrias entre o valor de mercado e patrimonial dos ativos investidos e o valor de mercado do Pátria Securities (PSEC11), especialmente após a integralização do BARI11 e PLCR11, que devem abrir espaço para reciclagem de ativos e destravar ganhos de capital no cenário estimado de queda de juros em 2026.
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