Carteira de Fundos Imobiliários | Fevereiro 2026

Carteira Sugerida

Em janeiro, o IFIX avançou 2,27% e renovou sua máxima histórica mensal, atingindo 3.860 pontos. Nesse cenário positivo, ambas as carteiras encerraram o mês em alta, mas ficaram pouco abaixo do índice.

A Carteira Renda, composta principalmente por fundos de recebíveis, registrou alta de 1,87% no mês e acumula valorização de +25,06% em 12 meses, abaixo do IFIX, que avança +27,82%. Por outro lado, o Dividend Yield anualizado de janeiro foi de 13,26%, acima dos 12,33% do índice.

Entre os destaques da Renda, o estreante VGIP11 avançou 2,27%, acompanhado pelos fundos de tijolo RZTR11, TRXF11 e GARE11. O desempenho superior do VGIP11 se relaciona ao maior desconto frente ao VP e à normalização do IPCA, enquanto o HGCR11 segue com estratégia de suavização dos dividendos. Com leituras de inflação mais fortes em novembro e dezembro, cresceu a expectativa de dividendos, impulsionando a cota do FII da Valora.

Outro destaque é o RZTR11, que avançou apenas 1,60% no mês, mas passou de um deságio de 1% frente ao VP para um ágio em torno de 3%. Essa diferença se dá pelo recuo do Valor Patrimonial do fundo m/m. Segundo o informe mensal divulgado na CVM, há um recuo em torno de 3,4% no valor dos ativos, ou seja, uma reprecificação das fazendas. Apesar do evento não gerar Fato Relevante ou comentários no Relatório Gerencial até então, acreditamos que movimento deve estar ligado ao distrato da venda de 50% da Fazenda Roma, que havia sido vendida acima do valor de laudo.

O TRXF11 finalizou sua 12° Emissão no valor de R$ 3,03 bilhões, a maior captação realizada por um FII na B3, e passou a deter mais de 230 mil investidores e R$ 6,2 bilhões em PL. Ainda assim, a performance abaixo do índice pode estar ligada à maior complexidade do fundo após sucessivas alienações e aquisições, bem como à alavancagem mais acentuada (~25% dívidas/ativos).

Por sua vez, o GARE11 finalizou a 7° emissão, mas o que mais fez preço no mês foi a Assembleia convocada pela gestora, que aprovou o aumento do capital autorizado de R$ 10 bilhões para R$ 100 bilhões, a possibilidade de recompra de cotas e, principalmente, pela autorização da alocação em investimentos considerados conflitados sem necessidade de aprovação em AGE.
Apesar do desempenho do mês, seguimos confiantes na tese dos fundos, que combinam elevada diversificação, bom patamar de dividendos e boas perspectivas em um ciclo de cortes de juros à frente.

A Carteira Ganho, composta majoritariamente por fundos de tijolo negociados com descontos relevantes frente ao valor patrimonial, avançou +2,23% em janeiro, praticamente em linha como IFIX (+2,27%) e acumula +40,37% em 12 meses, superando a valorização de +27,82 do IFIX.

Como destaque positivo, tivemos o JSRE11 e o VILG11, que valorizaram 5,65% e 3,94% no mês. Em nossa visão, o mercado começa a digerir melhor a operação realizada pelo JSRE nos últimos meses. De forma resumida, o fundo vendeu parte de um de seus ativos, quitou a dívida e recebeu parte em cotas subordinada do FII comprador, cujo portfólio de lajes foi adquirido abaixo do preço de reposição. Embora essas cotas não gerem dividendos mensais ao JSRE, o menor impacto das despesas financeiras e o potencial de ganhos futuros com alienações nos próximos anos compensam. Já o VILG11 foi impulsionado pela expectativa de dividendos mais robustos, após venda de 4 ativos ao HGLG11.

Na ponta oposta, o RBVA11 recuou cerca de 2,8%, após investidores se frustrarem com as recentes aquisições do fundo. O RBVA11 adquiriu em torno de 16 mil m² de um ativo em Santa Cruz (RJ), locado para a faculdade Estácio até 2032, e outros 2 mil m² na Rebouças (SP), locado para a PB Kids. O pagamento será realizado em cotas do RBVA e assunção de dívidas, gerando um cap rate de 11,8%, que consideramos atrativo.

Para fevereiro, realizamos apenas uma mudança na Carteira Ganho de Capital, de forma a mantê-la aderente a seu respectivo objetivo.

• Carteira Renda: Sem alterações
• Carteira Ganho: substituímos o XPML11, que cumpriu seu papel desde sua entrada na carteira (+13,49% vs. 11,06% do IFIX), pelo RBRX11. Apesar de seguirmos positivos com o XPML11, que carrega vasta diversificação e está exposto a um público mais resiliente aos movimentos macroeconômicos, negocia em linha com o Valor Patrimonial, o que limita novas altas. Em seu lugar, optamos pelo RBRX11, que possui estratégia flexível de alocação em CRIs IPCA+ e CDI+, em cotas de FIIs e investimento direto em imóveis (prontos e em desenvolvimento). Embora aumente a volatilidade da carteira, o RBRX11 entrega dividendos atrativos e negocia com um desconto de 15% sore o VP.

Para conhecer a tese e o momento de cada FII, consulte o PDF em anexo.