Renda ou ganho da capital? BB-BI indica 16 FIIs para você investir em agosto

IFIX tem alívio em julho, mas nebulosidade permanece

O primeiro semestre de 2024 encerrou com um tom bem diferente do que o mercado projetava em janeiro, tanto em relação às decisões de trajetória de juros nos EUA quanto aqui no Brasil, dadas as dinâmicas de inflação que suportavam expectativas de cortes de juros ao longo do ano, mas cujos rumos acabaram sendo diferentes do previsto por fatores específicos de cada economia.

Esse interrupção nos cortes da taxa no Brasil foi ancorada em três principais fatores: (i) incertezas quanto ao fiscal brasileiro no que tange a dificuldade de equilibrar a necessidade de arrecadação com a de corte nos gastos; (ii) atividade bastante aquecida e câmbio desvalorizado, indicando pressão inflacionária à frente; e (iii) pelo início do ciclo de cortes de juros nos EUA ainda incerto.

Apesar disso, durante o mês de julho, indicadores de atividade e inflação nos EUA trouxeram certo alívio para os investidores, que passaram a projetar dois cortes de juros ainda em 2024. No Brasil, a sinalização positiva do governo no que tange à busca pelo equilíbrio fiscal também deu fôlego ao mercado, que aliviou os prêmios de risco aplicados aos ativos da bolsa e permitiu certa recuperação da bolsa. Ainda no mês passado, a Câmara dos deputados também aprovou o projeto que regulamenta a Reforma Tributária, que agora será analisado pelo Senado.

Diante desses eventos, a curva de juros cedeu em praticamente todos os vértices, impulsionando o IFIX, que variou +0,52% em julho, acumulando +1,61% em 2024. Contudo, o cenário ainda permanece nebuloso e as expectativas seguem piorando nas leituras do Focus e na curva de juros, que ainda segue projetando alta de juros em 2024.

Iniciamos agosto com o FED indicando manutenção das taxas de juros nos EUA entre 5,25% e 5,50%, mas dando sinais que o primeiro corte deva acontecer na próxima reunião, em setembro, em linha com o esperado pelo mercado. Localmente, a decisão unânime para a manutenção da SELIC em 10,50% foi em linha com esperado, em conjunto com o reforço pelo comitê sobre a vigilância em relação à trajetória da inflação.

Mesmo que o momento esteja ainda bastante nebuloso, em nossa opinião, a desvalorização acumulada das cotas dos FIIs no ano, o elevado patamar de atividade e alto nível de carrego que compõe os portfólios indexados a índices nos deixa confiantes com o mercado de Fundos Imobiliários para os próximos meses.

Inadimplência e venda de ativos trouxeram volatilidade

Diferente do observado em junho quando o fundo apareceu na ponta positiva por conta da alta do IGP-M, o BARI11 desponta como um dos destaques negativos em julho. Em nossa opinião, sem nenhum fato relevante neste período, se trata apenas de uma correção. Lembrando que, geralmente, há uma defasagem de 2 a 3 meses entre a leitura do indicador e o efeito nas receitas dos fundos indexados.

Por outro lado, o VINO11 e RCRB11 derreteram 11,24% e 5,74% em julho, justificado, principalmente, pela exposição de 7% e 9,5% da receita vindas da WeWork, que vem atrasando pagamento dos aluguéis há dois meses.

Na ponta positiva, temos o XPPR11, que variou +11,19%, após fechamento da curva de juros e comentários no Relatório Gerencial de julho que suscitam que a venda do Faria Lima Plaza está perto de ser concretizada e que o fundo buscará nova repactuação das dívidas com o objetivo de obter fôlego adicional ao caixa, com diminuição de eventuais impactos de despesas financeiras na distribuição de dividendos do Fundo.

Por fim, o RBRL11 (+8,17%), que já havia comunicado algumas locações nos últimos meses, mas detinha uma carência para pagamento de juros até junho, anunciou uma venda parcial do galpão em Franco da Rocha, em SP, o que deve destravar algum valor não recorrente para compor a base de rendimentos do fundo.

Carteiras Sugeridas

Em julho, a curva de juros cedeu em praticamente todos os vértices, impulsionando, principalmente, os fundos de tijolo e refletindo em +0,52% de ganhos do IFIX.

Esse racional pode ser visto também nas nossas carteiras sugeridas. A** Carteira Renda**, que conta com 62% em FIIs de Recebíveis, variou +0,43% e ficou praticamente em linha com o índice (-0,09 p.p.). Por outro lado, a Carteira Ganho, tem peso de aproximadamente 70% em tijolo, valorizou +2,00% e voltou a ganhar gordura contra o IFIX (+1,47 p.p.).

Dentre todos os papéis das duas carteiras, o XP Selection (XPSF11) aparece como destaque negativo no mês com queda de -2,92%. Em nossa opinião, esse movimento é devido ao fato do fundo ter menos possibilidade de realizar o giro da carteira em razão da abertura da curva de juros nos últimos meses e apurar ganho de capital para compor os rendimentos. No entanto, ainda enxergamos o ativo com boas perspectivas dada a qualidade e diversificação da carteira e um recorrente ainda robusto que deve ser suficiente para manter a atratividade dos dividendos.

Do lado positivo, o Bresco Logística (BRCO11), que entrou na Carteira Ganho exatamente no mês passado e variou +3,8%, do Guardian Real Estate (GARE11) e do Fator Verità (VRTA11) que trouxeram incremento no Dividendo da Carteira e reduziram a volatilidade, a deixando mais adequada para o cenário que se desenha à frente.

Para agosto, seguimos sem alterações.

Segue abaixo a recomendação completa das duas carteiras, considerando-se um peso de 12,5% para cada papel.

Carteira FII Renda: RZTR11, KISU11, XPSF11, CVBI11, PLCR11, RECR11, VGIP11 e XPCI11. Carteira FII Ganho: MFII11, BPFF11, HGFF11, GARE11, BRCO11, RZAT11, VRTA11 e HGBS11.