TVRI11: Qual o futuro do FII de agências bancárias? BB-BI analisa as propostas da AGE

Convocação de Assembleia Geral Extraordinária

Resumo da AGE: modernizar o regulamento e reprecificar custos de gestão.
Prazo para votação: 10h do dia 13 de novembro de 2024.
Regras para aprovação: itens aprovados por maioria dos presentes, desde que representem, no mínimo, 25% das cotas emitidas.

Embora o TVRI seja um dos fundos mais antigos da Bolsa brasileira, cujo IPO ocorreu em 2012, a Tivio Capital (atual gestora do fundo) nasceu somente em 2023, como gestora independente do Bradesco, após o banco adquirir o controle do Banco Votorantim Asset, que atuava no mercado financeiro desde 1999. Vale destacar que, enquanto gerido pelo Votorantim, o fundo era conhecido pelo ticker BBPO11 ou BB Progressivo II.

Desde sua origem, o fundo aloca seus recursos em imóveis locados para o segmento bancário, que vem passando por grandes transformações ao longos dos últimos anos, impulsionadas, principalmente, pelo período de pandemia. Desde que a Tivio assumiu a gestão do fundo, a mesma passou a realizar uma série de mudanças buscando a perenidade do fundo.

Dentre os principais itens a serem deliberados na Assembleia pelos quase 69 mil cotistas do fundo, temos:

• Item 1: Modernização do regulamento com inclusão, por exemplo, da cláusula do direito de preferência em ofertas futuras, possibilitando o cotista a manter a participação no fundo ou vender esses direitos no secundário (positivo);
• Item 1: Alteração do objetivo, política de investimentos e definição dos Ativos Alvo, buscando tanto a retenção de renda como é hoje, quanto ganho de capital, ou seja, a gestão buscará atuar ativamente para reciclar o portfólio que não atende mais as expectativas de rentabilidade do fundo ou mesmo para apurar lucro na venda, concomitantemente, a aquisição de novos ativos voltados para diversos segmentos (principalmente de Renda Urbana) e não limitados ao segmento bancário (positivo);
• Item 1: Definir um Capital Autorizado no valor de R$ 10 bilhões, reduzindo a necessidade de AGEs para deliberação de novas emissões, permitindo agilidade e crescimento do fundo (positivo);
• Item 2: Em contrapartida a uma gestão mais ativa, a gestão propõe um reequilíbrio das taxas de administração e gestão. Atualmente, o TVRI cobra uma taxa de unificada de 0,28% a.a. A proposta deste item é segregar as duas taxas, sendo 0,10% a.a. de taxa de Administração ajustado anualmente por IPCA e taxa de gestão de 0,50% a.a. Ao total, serão cobrados 0,60% a.a. Conforme material publicado pela gestora, por 18 meses, este novo patamar só incidirá se a distribuição do fundo ultrapassar R$ 1,02 por cota no mês, que pode ser facilmente atingido se realizadas algumas reciclagens de ativos (neutra);
• Item 3: Inclusão de taxa de performance semestral de 20% da diferença entre os rendimentos do período e o rendimento esperado, que é calculado da seguinte forma: cotação base do IPO (R$ 100) corrigido por IPCA até hoje (R$ 195,8), dividido por 6%, resultando em R$ 11,75. Em outras palavras, a taxa de performance somente seria cobrada se os rendimentos atuais superassem este patamar. Vale destacar que o fundo vem distribuindo R$ 0,98 por cota, equivalente a R$ 11,76 se anualizado (neutra).

Em nossa opinião, o fundo detém uma tese de alocação em um segmento que vem mudando bastante nos últimos anos, com um encolhimento do número de agências e expansão do atendimento digital que, em conjunto com a aproximação do fim dos contratos de locação do TVRI, evidenciam a necessidade uma modernização tal qual foi apresentada nos assuntos do item 1; portanto, enxergamos o movimento como positivo.

Apesar dos itens 2 e 3 adicionarem custo adicional aos cotistas e estarem muito próximos de serem ativados, entendemos que o movimento é justificado pela expansão do time de gestão da Tivio a fim de atender a esta nova fase de gestão ativa que o fundo pretende ingressar, e também pelo patamar abaixo dos pares de mercado, que possuem uma taxa média em torno de 1% a.a.

Assim, em prol da ampliação do portfólio e aumento da diversificação, temos uma visão favorável sobre a aprovação dos itens propostos. Na próxima sessão, realizamos uma análise da tese atual do FII, cuja avaliação geral é neutra.

Tese atual do Fundo

O Fundo foi criado com o objetivo de adquirir agências e centros administrativos do Banco do Brasil, para alugá-los ao próprio BB pelo prazo inicial de 10 anos (contrato atípico), proporcionando aos cotistas renda mensal advinda da locação.

No último mês, a cota do fundo apresentou uma valorização de cerca de 0,2%, acumulando, assim, um retorno de quase 16% em 12 meses. A relação P/VP do TVRI11 é de 0,93, ou seja, a cota vem sendo negociada no mercado secundário com deságio de 7% em relação ao seu valor patrimonial.

O Fundo possui 61 imóveis localizados em diversas regiões do Brasil, sendo 38% em São Paulo, 14% em Minas Gerais e 13% no Distrito Federal. Um terço desses imóveis são de renda urbana locados para agências bancárias, 32% de lajes corporativas e 34% híbrido que, geralmente, consiste em uma loja de renda urbana no térreo e um sobre loja como laje corporativa.

Vale destacar que 30% da receita do fundo é derivada de duas grandes lajes corporativas no centro de São Paulo e em uma em Brasília, regiões com menor mercado endereçável (se comparado com regiões premium como o eixo Faria Lima em SP, por exemplo), refletindo em um potencial risco em caso de rescisão antecipada. Por outro lado, os contratos atuais são válidos até nov/2027, ajustados por IPCA e, em caso de rescisão antecipada, possuem aviso prévio e multa.

Além disso, o fundo tem realizado reciclagens do portfólio refletindo no destrave de valor não recorrente para compor os dividendos mensais, o que deve ser suficiente para manter o bom patamar de dividendos e atratividade do fundo. Aqui, vale destacar, no entanto, a questão do risco de concentração, já que se trata de um fundo mono inquilino o que traz uma volatilidade superior à do mercado.

Pontos Fortes:

• Taxa de vacância próxima de zero;
• Fundo sem alavancagem;
• Venda de ativos para compor a receita recorrente;
• Bom nível de DY atual.

Pontos Fracos:

• Concentração em um único inquilino;
• Digitalização do atendimento bancário;
• Lajes Corporativas em regiões com menor demanda.