O que fez o TGAR11 derreter 14% em três dias?
Mesmo após forte correção, o fundo combina portfólio diversificado, obras avançadas e potencial de retomada com ciclo de cortes de juros.
Publicado por: Análise BB
10 minutos
Atualizado em
30/01/2026 às 11:16
TGAR11 - TG Ativo Real
Classificado como um fundo Multiestratégia, o TGAR11 tem como objetivo proporcionar rendimento e valorização aos cotistas por meio do investimento em CRI, imóveis diretos, ações e, principalmente, desenvolvimento de projetos residenciais de loteamento e incorporação no centro-oeste brasileiro.
O TG Ativo Real possui Patrimônio Líquido (PL) de mais de R$ 2,5 bilhões investidos em 177 ativos, sendo 141 projetos imobiliários (), 11 CRIs com taxa média de IPCA+10,87% (High Yield), 7 ativos em bolsa e 1 investimento direto em imóvel. O fundo ainda conta com 17 terrenos para os mais diversos tipos de projetos.
Os projetos imobiliários (Equity) apresentam desempenho atrelado a fatores macroeconômicos como emprego, renda e juros, respondendo por cerca de 83% do PL do fundo e por 85% da receita.
Conforme divulgado em nosso último relatório sobre o fundo, em meados de 2025, a ampla diversificação não foi capaz de mitigar os efeitos do ciclo de alta de juros sobre o ritmo de vendas das incorporações e, portanto, trouxe menor receitamento ao fundo. Esse cenário se intensificou no fim de 2025, que somado a maior demora no recebimento dos repasses dos financiamentos das unidades vendidas e ao adiamento dos pagamentos das vendas dos loteamentos Cipasa/NovaColorado, levou a gestão a adotar um mais conservador no seu relatório gerencial mais recente, fazendo a cota do TGAR recuar mais de 14% em apenas 3 dias.
No entanto, vale destacar que mais de 72% dos projetos imobiliários estão com obras adiantadas (80% ou mais), reduzindo o principal risco, que é o de execução, a necessidade de alocação de capital e ainda traz um retorno mais acelerado em função de um PoC* mais avançado. Claro que essa dinâmica ainda depende das vendas, mas, segundo a equipe da TG Core, enquanto as taxas de juros não se estabilizam, a gestora segue intensificando ações de marketing digital e reforçando o time de vendas, buscando manter o ritmo de comercialização, e evitando reduzir preços e comprometer o projeto e a rentabilidade do fundo.
Em nossa análise, essas oscilações no ritmo de vendas são naturais no segmento de incorporação, especialmente em ativos sem incentivos do programa Minha Casa Minha Vida, como o TGAR, que atua com loteamentos e médio alto padrão. O novo guidance é de R$ 0,70 a R$ 1,00/cota no 1S26, representando um DY entre 10,5% e 15% com base no preço atual de mercado, ainda atrativo em nossa visão. Portanto, considerando a provável entrada em um ciclo de cortes de juros em 2026, o que pode levar a uma possível reaceleração das vendas de unidades, seguimos com visão positiva para o TGAR, especialmente para o investidor mais arrojado.
Pontos fortes:
- Portfólio de ativos bem diversificado, sendo 60% da posição de equity em projetos de loteamento e 27% em incorporação;
- Foco em regiões correlacionadas com agronegócio (segmento resiliente);
- Desconto P/VP elevado em função da queda brusca que o ativo enfrentou recentemente;
- FIIs de “tijolo” devem se beneficiar de um ciclo de cortes de juros.
Pontos fracos:
- Taxas cobradas são relativamente elevadas: 1,5% sobre PL de taxa de administração e 30% sobre o resultado que exceder o CDI a título de taxa de performance;
- 4,6% do PL em CRIs de risco elevado (high yield);
- Juros elevados reduzem o apetite por novos imóveis e pressiona a receita do fundo;
- Exposição em projetos de Multipropriedade (10% do PL);
- Complexidade de gestão do portfólio do fundo.
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