Oitava emissão de cotas do Riza Arctium (RZAT11)

Sobre a 8° emissão de cotas

• Valor total da oferta: R$ 372 milhões
• Preço de exercício: R$ 100,00 (R$ 98,03 + R$ 1,97 de custos)
• Valor Patrimonial por cota: R$ 100,48
• Ágio ou deságio vs. cota de patrimonial: -0,47%
• Valor de mercado por cota: R$ 99,69
• Ágio ou deságio vs. cota de mercado:+0,31%
• Fim do Período de Exercício do Direito de Preferência na B3: 23/09/2024

Breve histórico

O fundo teve seu IPO em setembro de 2019, época em que era gerido pela Yaguara Capital e tinha como política de investimentos alocar seus recursos em imóveis industriais com a estratégia de Sale & Leaseback, principalmente, com empresas de médio porte.

Após oferta inicial, em novembro de 2019, o fundo chamou Assembleia Geral Extraordinária (AGE) em que foi aprovada a troca da gestora para a Riza Asset. A estratégia do FII foi aprimorada e aplicada nas novas aquisições de ativos após as ofertas de captação. Hoje todos os ativos que estão no fundo são fruto da nova gestão.

A Riza é uma gestora de recursos criada em 2020 e que hoje conta com mais de R$ 13 bilhões sob gestão, sendo 11 fundos abertos e 5 listados que somam mais de 400 mil cotistas.

Sobre o fundo

No Riza Arctium, o investimento imobiliário busca assimetrias na relação tríplice de risco-retorno-liquidez, onde é feita uma análise da qualidade creditícia do inquilino e a potencial valorização do imóvel.

Atualmente, o FII conta com mais de R$ 370 milhões de Patrimônio Líquido, alocados em 10 ativos distribuídos por 5 estados distintos mais o Distrito Federal, dos quais 9 desses ativos contam com a estratégia de Sale & Leaseback e apenas um deles na estratégia de Built to Suit.

Mas, afinal, como funcionam essas modalidades? De forma resumida, no Sale & Leaseback é feita a venda imediata de um imóvel para o fundo a preço de mercado descontado e firmado um contrato de aluguel do mesmo com a empresa antes detentora do ativo. Adicionalmente, o arrendatário recebe uma opção de recompra do imóvel no fim do contrato pelo mesmo valor de venda, sem correção. Caso o contrato seja inadimplido, o arrendatário perde este direito de recompra, ou seja, o fundo poderá vender o ativo a preço de mercado.

Na estratégia Buit To Suit, o contrato de aluguel é o mesmo do S&L, inclusive, com a opção de recompra. Por outro lado, a aquisição do imóvel se dá pela aquisição do terreno onde será desenvolvido o ativo operacional de determinada empresa, onde os recursos provenientes da venda do terreno são então utilizados para a construção do imóvel e liberados em parcelas, conforme andamento das obras.

A taxa média dos contratos atuais é de IPCA+9,26% a.a. com um prazo médio remanescente de 5 anos e, conforme pipeline da oitava emissão, o fundo pode adicionar mais 8 ativos de 5 setores diferentes ao portfólio, refletindo em um crescimento da diversificação (18 ativos) e do carrego para IPCA+10,23% a.a..

Com essa abordagem e estratégia, o RZAT se destaca como um FII diferenciado em atuação e propósito quando comparado a outros fundos do segmento. Em nossa opinião, devido ao histórico sem inadimplências e à boa gestão, somados ao aumento da diversificação e à elevação da taxa média dos contratos, consideramos a oferta positiva.

Pontos Fortes:

• Dividend yield bem superior à média dos FIIs do segmento;
• Avaliação de mercado dos imóveis do fundo em R$ 525 milhões, enquanto o Valor Patrimonial do fundo é de R$ 372 milhões;
• Forte estrutura de proteção contra inadimplência dos inquilinos.

Pontos Fracos:

• Volatilidade do dividendo mensal que flutua conforme a inflação;
• Embora sem eventos de inadimplência até o momento, rol de locação possui taxas elevadas e inquilinos menos conhecidos;
• Negociando próximo do Valor Patrimonial.