Oportunidade? Entenda a situação do RBIR11

O que o fundo prometia no IPO?

Lançado em fevereiro de 2020 com um valor total captado de R$ 152 milhões, o RBIR11 foi criado com o objetivo de investir em projetos imobiliários residenciais na cidade de São Paulo. Diferente da maioria dos fundos listados, o RBIR11 tem um prazo de duração determinado de 72 meses (6 anos).

Na época, a gestão projetava uma TIR em torno de 12% a.a. + INCC, totalizando aproximadamente 16% a.a. Para sustentar essa projeção, foi apresentado um estudo de viabilidade que considerava indicadores favoráveis ao mercado imobiliário, como: (i) controle inflacionário efetivo; (ii) elevado déficit habitacional no país; (iii) crescimento da população com aumento da renda; (iv) maior disponibilidade de recursos para financiamento imobiliário; e (v) novas regras do programa habitacional.

No entanto, a pandemia, que eclodiu logo após o IPO, e a disfunção da cadeia produtiva global elevaram os custos de construção e reduziram o poder de compra da população, dificultando a venda dos imóveis ao preço ideal para se manter a rentabilidade projetada pelo fundo.

Ciclo de pagamentos e de recebimentos do fundo

Nos primeiros dois anos do fundo, a gestão viabilizou investimentos em 16 projetos imobiliários, todos na cidade de São Paulo e focados em público de média-alta renda. Os últimos 4 anos são dedicados à maturação dos empreendimentos, quando ocorre o desinvestimento das operações e o retorno do capital investido. Tipicamente, o comprador paga cerca de 30% do valor do imóvel durante a fase de obras, e o restante na entrega das chaves, via financiamento bancário ou pagamento à vista.

Apesar de o fundo ter vendido unidades desde o início das obras, os primeiros meses do projeto concentraram o maior volume de desembolso, sendo equilibrado pelo fluxo pago pelos compradores e complementado por financiamentos à construção.

Geralmente, conforme as vendas avançam, o fluxo de recebimentos tende a aumentar, alcançando seu ápice após o término da construção (100% das obras), momento em que a construtora recebe o saldo devedor das unidades vendidas, quita os financiamentos à construção e apura o lucro na diferença.

##Se as vendas vão acontecendo ao longo do tempo, por qual motivo o fundo pagou tão pouco aos cotistas? ##

De forma resumida, o recebimento é contabilizado conforme o andamento das obras. Faltando menos de 2 anos para o encerramento do fundo, 66% do estoque foi vendido, mas apenas 45% das obras foram concluídas. Isso significa que, embora o fundo estivesse apto para distribuir rendimentos, só poderá fazê-lo à medida que as obras forem finalizadas.

Nossa opinião

Até o momento, o fundo retornou apenas R$ 8,70 por cota, considerando rendimentos e amortização. No entanto, com base nas premissas da gestão, estima-se um retorno de R$ 137 por cota, ou 37% de rentabilidade no período, para quem entrou no IPO.

Apesar disso, o fundo enfrenta desafios, como (i) o baixo nível de obras concluídas a menos de 2 anos do prazo final, (ii) a possível escassez de mão de obra qualificada e (iii) um cenário de juros elevados, cuja queda beneficiaria a redução do custo de financiamento e, consequentemente, melhoraria o poder de compra dos potenciais compradores.

Em nossa opinião, dado o portfólio de imóveis em regiões nobres de São Paulo, obras já em andamento e um desconto de 15% sobre o Valor Patrimonial, o RBIR11 se consolida como uma boa opção de alocação no mercado secundário. Para quem entrou no IPO, sair da posição agora não é o mais indicado em razão do desconto em relação ao preço de entrada e das perspectivas de recebimento nos próximos anos.