HGBS11: BB-BI opina sobre o FII de Shoppings e a 10° emissão de cotas
Fundo realiza nova oferta de quase R$ 150 milhões com objetivo de novas aquisições, expansões e retrofit de ativos integrantes do portfólio
Publicado por: Análise BB
10 minutos
Atualizado em
19/11/2024 às 11:23
Sumário do conteúdo a seguir:
Sobre a 10° emissão de cotas
- Valor total da oferta: R$ 149 milhões
- Coordenador da oferta: Hedge Investments
- Preço de exercício: R$ 226,89 (R$ 223,54 + R$ 3,35 de custos)
- Valor Patrimonial por cota: R$ 223,54
- Ágio ou deságio vs. cota de patrimonial: +1,54% (ágio)
- Valor de mercado por cota: R$ 195,70
- Ágio ou deságio vs. cota de mercado: +15,93% (ágio)
- Fim do Período de Exercício do Direito de Preferência na B3: 05/12/2024
Tese do fundo
Com IPO em 2007, o HGBS11 é um dos FIIs de Shoppings mais antigos e representativos do IFIX. O objetivo do fundo é auferir rendimentos pela exploração comercial de participações em shoppings localizados em regiões com área de influência de, no mínimo, 500 mil habitantes e administrados por empresas especializadas, atuando de forma ativa na gestão da carteira.
Atualmente, o HGBS11 conta com 19 shopping centers, distribuídos em 14 cidades e 6 estados, sendo 14 detidos de forma direta, 4 detidos através de cotas de outros FIIs (HPDP11, FVPQ11, FLRP11 e ABCP11), e 1 detido parte de forma direta e parte em cotas de WPLZ11.
Desse portfólio completo, a concentração segue em São Paulo (87%), principalmente depois da aquisição do Shopping Jardim Sul (SP), no qual elevou recentemente sua participação para 90% do ativo, além dos Shoppings Penha (Zona Leste - SP) e West Plaza (Zona Oeste - SP), cuja participação é acima de 87% em cada um deles.
No consolidado, o fundo vem apresentam bons indicadores. A ocupação vem avançando ao longo dos trimestres e deve fechar o 3T24 no maior patamar desde 2019, assim como as vendas e o NOI por m² no acumulado do ano, que cresceram na comparação com 2023.
Em um olhar por ativo, entre os mais representativos, destacamos positivamente o Tivoli (Santa Bárbara do Oeste - SP) e o Capim Dourado (Palmas - TO), que apresentaram crescimento a/a de vendas e NOI/m² acima de dois dígitos.
Do lado negativo, destacamos o Goiabeiras Shopping Center, em Cuiabá (MT), e o West Plaza, na Zona Oeste de São Paulo. O HGBS possui participação de 54% neste primeiro, que segue com vacância elevada em 19% e retração de indicadores operacionais e de receita em relação a 2023, mas representa apenas 1% da receita total do fundo. Já o West Plaza, terceiro shopping mais representativo do portfólio, é muito bem localizado, ao lado do Allianz Parque onde há grande frequência de jogos de futebol e shows de artistas nacionais e internacionais, porém é um ativo que foi inaugurado em 1991 e vem perdendo espaço frente aos concorrentes nos últimos anos em função de sua estrutura desatualizada. Diante disso, Shopping West Plaza está passando por uma revitalização que visa aumentar a penetração do empreendimento no seu entorno e, consequentemente, a rentabilidade. De acordo com a gestora, o retrofit deve ser finalizado em 3 anos.
Ao longo dos últimos anos, o HGBS realizou algumas alienações que refletiram em um incremento de receita não recorrente, que contribuíram para que os rendimentos alcançassem o montante de R$ 2,00 por cota por alguns meses. Nesse 2S24, ainda que o recebimento dessas vendas seja em menor intensidade, o fundo seguiu fazendo alguma reciclagens, mas dessa vez de cotas de alguns shoppings investidos. Diante disso, a gestão divulgou um guidance (projeção) de R$ 1,60 por cota para o período.
Nossa visão sobre oferta e as perspectivas para o fundo
De acordo com o estudo de viabilidade, o valor da oferta será destinado para três frentes: (i) aquisição de um ativo dominante e com potencial de crescimento com cap rate de 9%, em linha com as negociações de ativos que temos observado no mercado; (ii) expansões de ativos já em carteira, que possibilitariam locações com melhor preço por m²; e (iii) um retrofit para recuperar market share, que acreditamos que seja o próprio West Plaza. O resultado operacional desses investimentos, somado ao atual portfólio e às reciclagens em curso deve manter o patamar de distribuição de R$ 1,60 por cota.
No entanto, em nossa opinião, dado que o preço de exercício da oferta (R$ 226,89) é bem superior ao preço de mercado (~R$ 195), não recomendamos o exercício do direito de subscrição por parte dos investidores que estão posicionados no fundo atualmente.
Apesar disso, o HGBS segue como um de nossos fundos preferidos dentro do segmento de shoppings, cuja performance é bastante relacionada a atividade e poder de compra da população, que está em patamares bastantes satisfatórios nas últimas leituras. Ainda vale destacar que, recentemente, o fundo recebeu avaliação positiva da S&P Global Ratings Brasil, com ênfase para a expectativa de que o fundo manterá seu marketshare, com operações resilientes, baixa alavancagem e crescente geração de caixa.
Pontos Fortes:
- Portfólio bem diversificado (participação em 19 shoppings);
- Maior parte dos empreendimentos já consolidados;
- Baixa alavancagem e resultado acumulado de R$ 1,11 por cota.
Pontos Fracos:
- Exposição a âncoras varejistas;
- Concentração em ativos no Estado de São Paulo (~87%);
- Rendimentos compostos por resultado não recorrente até junho/25, podendo impactar dinâmica a partir daí.
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