2026 será o ano do tijolo? BB Investimentos analisa os FIIs AIEC11 e TEPP11, do segmento de escritórios

AIEC11 - Arch Edifícios Corporativos

O Arch (antigo Autonomy) é focado em lajes corporativas, priorizando ativos de alto padrão e boa atratividade para locação. Após a AGE de julho/2025, o fundo ganhou flexibilidade para investir também em imóveis residenciais ou de uso misto.

Atualmente, o portfólio é composto por dois imóveis : uma laje corporativa no centro do Rio de Janeiro (RJ) e outra no complexo Rochaverá, na Av. Chucri Zaidan em São Paulo (SP). Ambos são ativos bem localizados e originalmente adaptados para locatários específicos.

Inicialmente, os contratos foram firmados na modalidade atípica com a IBMEC (RJ) e a Dow (SP), com prazos longos e cláusulas de multa robustas, o que conferia previsibilidade relevante ao fundo.

A Dow, que respondia por 70% das receitas do FII, optou por não renovar seu contrato ao final de 2023, o que gerou grande apreensão entre os investidores. Na época, o ativo no Rio estava locado à IBMEC com prazo até 2032 (em contrato típico a partir de junho de 2025), proporcionando maior tranquilidade para os gestores trabalharem os ativos vagos na capital paulista.

De fato, a gestão viabilizou algumas obras de melhorias no Rochaverá e, ainda que abaixo do valor por m² praticado pela Dow, firmou novos contratos que ocuparam 100% do espaço: Smurfit, Sterna e Seven. Esta última empresa, inclusive, respondia por 76% do ABL do ativo e 48% do total do fundo, mas, apesar da concentração, contava com multas robustas.

Quando a fundo caminhava para um momento de plena ocupação e fim das carências de locação, a IBMEC pediu a rescisão do contrato de locação, desocupando o Standard Building (RJ) a partir de 2026 e realizando o pagamento das multas. Diante disso, foi convocada AGE e aprovada a retenção de mais de 5% do resultado do 1S25 com objetivo de linearizar os dividendos e adequar o ativo carioca para uso misto ou residencial, caso necessário. Em nossa visão, essa estratégia é positiva diante da dinâmica desafiadora do centro do Rio, caracterizado por alta oferta e menor demanda para escritórios.

Segundo o último relatório gerencial, a gestão segue trabalhando em ambas as frentes. Enquanto busca uma negociação para locação corporativa, assinou um Memorando (MoU) com a AZO Incorporadora, que protocolou o projeto de conversão para residencial na prefeitura e nos órgãos competentes. Caso a locação de toda a torre seja efetivada, o projeto residencial será paralisado.

Já em São Paulo, em agosto de 2025, o fundo celebrou distrato com a Seven, que pagou R$ 11,8 milhões (R$ 2,44 por cota) e seguirá pagando cerca de R$ 540 mil mensais ao longo de 2026.

Diante de todos esses acontecimentos, o AIEC11 inicia 2026 com 100% de vacância no ativo do Rio e de 63% em São Paulo, resultando em apenas 22,7% de ocupação consolidada do portfólio, resultando em uma geração de receita limitada caso não hajam novas locações.

É verdade que o mercado de lajes corporativas em São Paulo e no Rio de Janeiro apresenta evolução ao longo dos últimos trimestres, mas ainda é considerada bastante lenta, especialmente na região do centro do Rio que carrega uma ABL (Área Bruta Locável) bastante extensa. Além disso, ainda que sejam feitas novas locações, estas costumam ter períodos de carência e descontos, refletindo na manutenção da pressão sobre as receitas nos primeiros meses de contrato.

Nesse cenário mais desafiador, o fundo optou por uma linha mais conservadora: (i) reteve parte da multa da Seven recebida em agosto de 2025 e seguiu com dividendos estáveis durante o semestre; e (ii) convocou e aprovou em AGE a retenção de mais de 5% do resultado distribuível. Em outras palavras, ao invés de pagar o valor retido em dividendos de uma só vez no fim do 2S25, utilizará desses recursos não recorrentes para investimentos no Rochaverá com objetivo de acelerar a locação e também para linearizar os rendimentos ao longo de 2026.

Em relação aos dividendos, acreditamos que ficarão em torno de R$ 0,30 a R$ 0,34/cota ao longo de 2026, o que pode trazer mais tranquilidade aos investidores em função da melhora na previsibilidade. Por outro lado, esse patamar de dividendos é equivalente a um DY anualizado entre 7% e 8% com base no atual valor de mercado, abaixo da média do segmento de lajes corporativas (~10%).

Tudo considerado, revisamos a perspectiva do AIEC para neutra. Apesar da expectativa de cortes de juros em 2026, do potencial de valorização com o reposicionamento do ativo no Rio e da possível recuperação gradual da ocupação na Chucri Zaidan, o fundo apresenta baixo potencial de geração de receita no curto prazo. Esse cenário, somado à valorização de quase 20% nos últimos seis meses, limita novas altas no momento.

Pontos fortes:

• Ed. Rochaverá: elevada qualidade técnica e localizado em região nobre de São Paulo;
• Ed. Standard: embora localizado no Centro do RJ, possui vista para a Baia de Guanabara e está próximo do aeroporto, além de carregar potencial para uso residencial ou misto;
• Grande desconto vs. Valor Patrimonial.

Pontos fracos:

• Vacância de 78%;
• Concentração em apenas dois imóveis em regiões com alta oferta de lajes corporativas;
• Centro do Rio combina vacância elevada e preços comprimidos no segmento corporativo;
• Dividendos em 2026 serão compostos por multas de rescisões.

TEPP11 - Tellus Properties

O fundo tem objetivo de gerar valorização e rentabilidade de suas cotas através do investimentos imobiliários, geralmente comerciais, para locação com objetivo de renda e também na comercialização desses ativos para ganhos de capital.

Com R$ 413 milhões de patrimônio líquido, o TEPP11 possui 5 imóveis no portfólio, todos bem localizados na cidade de São Paulo. No entanto, nem todos fazem parte do portfólio do fundo desde seu IPO, em 2019. Inicialmente, o fundo adquiriu o Ed. São Luiz, o Passarelli e o Torre Sul, todos com preço atrativo de m². Nos anos seguintes, mais três aquisições foram realizadas com mesmo perfil: o Ed. Timbaúba, uma fração ideal do Ed. São Luiz e o Ed. Fujitsu.

Apesar de adquiridos em momentos diferentes, todos são considerados imóveis bem localizados, e com potencial de transformação e melhorias. Nesse contexto, o TEPP11 iniciou um trabalho de aprimoramento da qualidade técnica desses empreendimentos, buscando a valorização patrimonial e o incremento de receita, que de fato ocorreu.

Com os ativos maturados, o fundo deu início as reciclagens do portfólio, formalizando a venda do Ed. Timbaúba e do Ed. São Luiz, ambos com lucro, para aquisições de dois novos ativos (Ed. FL 1355 e o Ed. GPA) ao longo de 2024, realizadas através de alavancagem e pagamento parcelado.

Em 2025, vendeu a loja térrea do Ed. Torre Sul, aumentou a participação no FL 1355 via pagamento parcelado e está em processo de compra do Ed. Top Center, na Av. Paulista (SP), com pagamento em cotas. Essas aquisições ocorreram bem abaixo do custo de reposição, o que consideramos positivo para manter a estratégia do fundo: adquirir, maturar e vender.

Enquanto o Top Center não integra o portfólio, o TEPP11 segue com 100% de ocupação, contratos majoritariamente ajustados pelo IPCA (86%), prazo médio de 5,5 anos e classificados como típicos, cenário favorável diante da restrição de oferta nas regiões de atuação. Após a aquisição, o número de inquilinos sobe de 28 para 45, mas a vacância consolidada será de 4,6%.

O TEPP11 vem se consolidando como um dos principais FIIs de lajes corporativas do mercado, impulsionado pela gestão ativa na qualificação dos ativos e negociações que aumentam a atratividade dos imóveis e viabilizam reciclagens relevantes. O fundo mantém caixa robusto para honrar obrigações até 2027 e guidance de dividendos generoso entre março e julho de 2026, o que deve suportar a valorização das cotas. Como o recorrente entrega DY próximo ao segmento (~9%) e a gestão frequentemente gera resultados não recorrentes, seguimos com visão positiva para o TEPP11.

Pontos fortes:

• Qualidade e localização dos imóveis;
• Gestão ativa na reciclagens dos ativos, gerando ganhos não recorrentes para compor a base de rendimentos;
• Ocupação elevada e perspectiva de incremento de preços nas locações;
• Dividendos robustos entre março e julho de 2026 em razão de vendas bem sucedidas.

Pontos fracos:

• Alavancagem em torno de 22% (dívidas/ativo), com necessidade de caixa a partir de setembro de 2027;
• Juros em patamares elevados impacta o segmento de lajes corporativas e penaliza resultado financeiro dos fundos mais alavancados;
• Dividendos devem se normalizar no 2S26 para próximo do recorrente, o que pode afastar parte dos investidores.