Galpões logísticos: o que atrai os FIIs para esse tipo de imóvel?

Por Patrícia Queiroz, da Broadcast

São Paulo, 14/09/2026 - O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) soma um patrimônio líquido de quase R$ 200 bilhões, com mais de 3 milhões de investidores, segundo dados da Bolsa.

Embora a representatividade exata dos galpões logísticos no total desse segmento possa variar, relatórios de instituições financeiras dão um panorama da sua importância.

No início deste ano, a carteira recomendada de fundos imobiliários da XP, por exemplo, alocava 21,5% para o segmento de ativos logísticos. Em julho passado, o Itaú BBA destinava 22,5% para a mesma ponta e o BTG Pactual, em sua carteira recomendada para este mês, indicava 25% de alocação nesse tipo de ativo, atrás dos 30% dedicados aos recebíveis.

Mas se a relevância é grande, há um ponto de atenção para ficar de olho. Hoje há uma disponibilidade cada vez menor de galpões logísticos de alto padrão para locação. Segundo o Itaú BBA, o mercado encerrou 2025 com vacância nacional de 6,6%, menor patamar já registrado, ante 8,5% no fim de 2024.

Corrida por ativos

Fundos como [BTLG11] , [XPLG11] , [TRXF11] , [CPLG11] e [GGRC11] estão entre os que anunciaram aquisições ou investimentos no segmento nos últimos meses, com operações que incluem desde carteiras de galpões já construídos e ocupados até projetos em andamento.

Para Douglas Curi, CEO da Sort Investimentos, o interesse dos FIIs por esse tipo de ativo também está relacionado às características financeiras desse imóvel.

Isso porque os galpões de alto padrão costumam reunir contratos de locação de longo prazo, grandes empresas como ocupantes e geração de receita recorrente, ao mesmo tempo em que a baixa disponibilidade de ativos em regiões estratégicas aumenta o potencial de valorização.

"Para um fundo imobiliário, ter um imóvel bem localizado, com contrato de longo prazo e um locatário sólido traz previsibilidade de receita. Quando isso se combina a uma oferta limitada de novos galpões, o ativo também ganha potencial de valorização ao longo dos anos", avalia.

Para o executivo, essa tendência revela um amadurecimento relevante do mercado brasileiro de FIIs em geral.

"Os fundos passaram a entrar mais cedo nos projetos e a participar do desenvolvimento dos empreendimentos, e não só da etapa de aquisição. Isso amplia as possibilidades de financiamento, viabiliza novos galpões e ajuda o setor a responder com mais rapidez à demanda das grandes empresas", completa.