De olho no primeiro imóvel? Veja como se organizar até pegar as chaves

Por Soraia Budaibes, da Broadcast

São Paulo, 10/11/2026 - Somos movidos por sonhos. Comprar um carro novo, estudar no exterior, fazer aquela viagem tão desejada, mudar de emprego ou conquistar o primeiro imóvel. Entre tantos planos, a casa própria ocupa um lugar especial: mais do que uma conquista material, representa o começo de uma nova etapa da vida.

E esse desejo é especialmente forte entre os mais jovens. Pesquisa recente da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), em parceria com a consultoria Brain Inteligência Estratégica, mostrou que 67% das pessoas com idades entre 21 e 28 anos possuem a intenção de comprar um imóvel.

Entre o sonho e a entrega das chaves, entretanto, há um obstáculo importante: o dinheiro. Apenas 3% delas podem pagar mais de R$ 100 mil de entrada ante os 40% da faixa etária entre 61 e 79 anos que possuem esses recursos.

Se você se enquadra no primeiro perfil, o passo inicial rumo à casa própria é começar por uma avaliação detalhada da sua situação financeira, dizem os especialistas.

Antes de procurar pelo imóvel, é importante analisar a sua renda mensal, as despesas, os eventuais compromissos financeiros, a capacidade de poupar e o nível de endividamento.

"Esse diagnóstico permite estabelecer um limite de investimento compatível com a realidade financeira do comprador e identificar o valor de financiamento que poderá ser assumido, sem comprometer o orçamento", explica Gabriel Pinheiro, educador financeiro e sócio da GT Capital.

Daniele Cardoso, educadora financeira e sócia da Forum Investimentos, compartilha da opinião, mas também considera fundamental pesquisar o mercado antes de tomar qualquer decisão, comparando imóveis novos e usados, localização, condições comerciais, preços e modalidades de aquisição.

"Comprar um imóvel não deve começar pela escolha do financiamento, mas por um planejamento que considere quanto se tem disponível para a entrada, qual valor cabe no orçamento e quais condições de crédito estão acessíveis", orienta.

Quanto tempo leva para planejar a compra de um imóvel?

Os especialistas recomendam um planejamento com, pelo menos, dois a três anos de antecedência. Para Pinheiro, da GT Capital, esse prazo auxilia o comprador a acumular de maneira gradual os recursos necessários para a entrada. Além disso, é possível reorganizar o orçamento, pagar eventuais dívidas e aperfeiçoar o histórico de crédito.

Somado a isso, esse intervalo de tempo ajuda o comprador a analisar se a renda disponível será suficiente para manter as despesas relacionadas ao imóvel.

Apesar de ser possível se organizar em um prazo menor, em média um ano, a pessoa precisa ter uma disciplina financeira maior e uma margem de segurança mais limitada.

"O mais importante é evitar decisões precipitadas. A compra de um imóvel envolve um compromisso financeiro de longo prazo e deve ser precedida de uma avaliação cuidadosa, tanto das condições de aquisição quanto da capacidade de manutenção desse patrimônio", explica Pinheiro.

Daniele, da Forum Investimentos, lembra que, além disso, se a pessoa conseguir pagar um valor mais alto na entrada, as parcelas do financiamento e os juros serão menores.

Por onde começar?

Antes de mais nada é importante levar em consideração três pontos, segundo os planejadores financeiros: o valor da entrada, os custos adicionais envolvidos na compra do imóvel - como impostos, escritura, registro, condomínio e manutenção -, e a capacidade de pagamento das parcelas do financiamento.

Vale lembrar que a dívida imobiliária pode se estender por até 30 anos e, por isso, é fundamental ter uma avaliação criteriosa da capacidade de pagamento no longo prazo.

Se você está começando a juntar dinheiro para a entrada, uma das opções é manter os recursos disponíveis investidos em aplicações conservadoras, com liquidez compatível com o prazo da compra. Por outro lado, orientam os especialistas, é importante comparar o custo efetivo do financiamento com a rentabilidade líquida das aplicações financeiras.

As possibilidades de amortização do financiamento tendem a ser interessantes, dizem os planejadores financeiros, em razão das taxas estarem próximas dos 12,5% ao ano, incluindo juros e Taxa de Referencial(TR).

"Pode ser vantajoso utilizar o maior volume possível de recursos na entrada e direcionar eventuais excedentes financeiros para a amortização do saldo devedor. Entretanto, essa estratégia não deve comprometer a reserva de emergência, que precisa permanecer preservada para garantir liquidez e segurança diante de imprevistos", afirma Pinheiro, da GT Capital.

A educadora financeira da Forum Investimentos também cita a possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater até 80% do valor das próximas 12 prestações, desde que o trabalhador, o imóvel e o contrato atendam aos requisitos.

"Essa escolha precisa ser estudada, pois pode proporcionar um alívio no orçamento familiar durante os próximos 12 meses, permitindo maior flexibilidade financeira nesse período. É importante entender as diferentes modalidades de utilização do FGTS e avaliar qual delas faz mais sentido para cada situação", diz Daniele.

Quanto comprometer da renda mensal?

Na fase de acumular os recursos para a compra do imóvel, o recomendável é estabelecer uma meta compatível com a realidade familiar, ou seja, entre 10% a 30% da renda mensal para a formação do valor da entrada.

Os especialistas dizem que quanto maior a capacidade de poupar, menor tende a ser o tempo necessário para alcançar o objetivo.

Após a aquisição do imóvel, na fase do financiamento, é fundamental que a prestação não comprometa mais de 30% do orçamento familiar. Esse porcentual também é utilizado como referência por instituições financeiras na avaliação da capacidade de pagamento.

"Quando o conjunto das despesas, como manutenção do imóvel, IPTU, condomínio e seguros, ultrapassar 35% da renda familiar, o orçamento pode ficar excessivamente comprometido. O objetivo é preservar a capacidade de pagamento sem sacrificar outras necessidades financeiras, como investimentos, reserva de emergência e despesas pessoais", completa Pinheiro.