MRV (MRVE3) 2T25: Impairment de ativos na Resia pesa nos resultados, mas deixa balanço mais limpo para os próximos trimestres

A operação doméstica da MRV segue sendo responsável pelo total de lançamentos no 2T25 da companhia, com um valor geral de vendas potencial (VGV) de R$ 3,55 bilhões (+52% a/a, +23% t/t), sendo majoritariamente puxada pelo segmento de incorporação, que ainda contou com uma contribuição de R$ 102 milhões no trimestre do segmento de loteamentos do grupo, a Urba. A companhia também registrou um volume de vendas líquidas consolidadas de R$ 3,1 bilhões no trimestre (+9% a/a, +41% t/t), com o retorno do registro de vendas pela operação norte americana por meio da Resia, o que não acontecia desde o 4T24. Além disso, a operação de incorporação doméstica da MRV reportou um volume de R$ 310 milhões relativos a unidades já vendidas, mas não repassadas até o final do trimestre em razão de atrasos em alguns programas regionais, e que devem seguir sendo gradativamente solucionados ao longo do 3T25. Também houve um importante incremento na linha de resultados a apropriar dessa operação, que atingiu R$ 1,9 bilhão (+42% a/a, +4,7% t/t), contando com uma margem dessa fatia em 43,6%, 1,6 p.p. acima do mesmo período do ano anterior.

Considerando dados consolidados, a receita operacional líquida alcançou R$ 2,71 bilhões (+18,4% a/a, +18,6 t/t), maior patamar para um único trimestre da história da companhia, sendo mais de 93% vindo do segmento de incorporação doméstica. O lucro bruto atingiu R$ 797 milhões (+31,7% a/a, +21,8% t/t), acompanhado de melhora na margem bruta aos 29,4% (+3,0 p.p. a/a, +0,8 p.p. t/t). Em relação às despesas com vendas, gerais e administrativas, o resultado foi de R$ -404 milhões (+10,5% a/a, +1,5% t/t), e embora tenha crescido em termos nominas nas bases de comparação, apresentou uma melhor diluição em relação à receita líquida, aos 14,9% (-1,1 p.p. a/a, -2,5 p.p. t/t), nível não visto desde 2T21. Acreditamos que esse conjunto de elementos reforça a percepção de uma atividade operacional bastante aquecida na MRV, acompanhada de crescimento gradual das margens e otimização de despesas.

A partir daqui, começa em maior escala a repercussão nos números da reestruturação em andamento de suas operações internacionais, como parte das medidas adotadas para sua desalavancagem financeira. Houve um impacto contábil sem efeito caixa na linha de outras despesas operacionais, no montante de R$ 806,7 milhões, classificada como reconhecimento de perda por redução ao valor recuperável, ou impairment, relativa à marcação integral no 2T25 de todos os ativos da safra legado (empreendimentos e terrenos) que serão vendidos abaixo do custo até o final de 2026. Em função desse reconhecimento, a linha de lucro operacional antes do resultado financeiro (EBIT) reverteu o montante positivo de R$ 150 milhões no 2T24 para R$ -545,6 milhões.

A linha de resultado financeiro trouxe impactos mistos nas bases de comparação, encerrando aos R$ -245 milhões (-26% a/a, +20% t/t), puxada tanto por dispêndio com juros e despesa de venda de carteira, mas com alívio pontual de marcação a mercado positiva de derivativos de proteção no trimestre. Ao final dos resultados, foi registrado o oitavo prejuízo líquido trimestral consecutivo, encerrando em R$ -812 milhões (+126% a/a, +126% t/t).

Considerando todo o endividamento da MRV&Co no 2T25, a dívida líquida ficou estável na base anual aos R$ 6,15 bilhões (-2,6% t/t), mas que dada a sucessiva redução do patrimônio líquido (PL) em função da apresentação de prejuízo líquido nos últimos trimestres, passou a representar 102% do PL, um dos níveis mais elevados dentre as empresas listadas do setor. Vale lembrar que os covenants vigentes excluem financiamentos à construção e equivalentes na Resia, estando a MRV&Co em conformidade com as cláusulas restritivas ao final do 2T25. Esperamos ver redução nessa relação ao longo dos próximos 6 trimestres, à medida que avança o plano de desinvestimento da operação norte-americana da companhia, ao tempo que sua aquecida operação doméstica de incorporação volte a patamares naturais de geração de caixa. Como fato subsequente, a companhia anunciou a venda de um terreno localizado nos EUA pelo valor total de US$ 7,2 milhões e que deve ser reconhecido no 3T25, em linha com essa reciclagem de ativos que deve atingir desinvestimentos de US$ 800 milhões até o final do próximo ano.

Desempenho da ação. As ações da MRV avançam de 22% em 2025 até ontem (12), e embora ainda supere a performance do IBOV no período (+14,7%), apresenta uma valorização substancialmente inferior ao índice setorial Imobiliário (+45,7%). Ao nosso ver, o mercado permanece aguardando a concretização do processo de reestruturação da Resia e seus efeitos na alavancagem financeira da companhia, uma vez que as elevadas despesas financeiras derivadas desse endividamento têm se mostrado um dos principais limitadores ao seu crescimento de resultados nos últimos anos. Entendemos que um eventual afrouxamento monetário nos Estados Unidos seria benéfico para o andamento desses planos, auxiliando o apetite pelos ativos oferecidos pela Resia, ao mesmo tempo que vemos a atividade operacional do segmento de incorporação doméstico da MRV como bastante aquecido e competitivo, capaz de dar o suporte necessário para a reestruturação em andamento.

Por hora, mantemos a nossa recomendação de Compra e preço alvo em R$ 14,00 para final de 2025.