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JHSF (JHSF3) 3T24: evolução no mix dos empreendimentos marca novo ritmo de crescimento da companhia

Início das obras do Shops Faria Lima alavanca resultados no 3T24

Publicado por: Análise BB

conteúdo de tipo Leitura6 minutos

Atualizado em

18/11/2024 às 17:19


Em meio às mudanças nas características do mix de produtos do segmento de incorporação, à reciclagem no portfólio de shoppings e ao desenvolvimento de novos empreendimentos para composição dos ramos de hotéis, clubes e locação residencial, a JHSF entregou um lucro líquido consolidado de R$ 140 milhões no 3T24 (+21% a/a, -17% t/t), puxado especialmente pela valorização de propriedades para investimento (PPI) após contabilização do início das obras do Shops Faria Lima, com previsão de início de operações em 2026.

Embora as vendas no segmento de incorporação sigam apresentando um volume relevante, aos R$ 378 milhões (+44% a/a, +37% t/t), o reconhecimento das receitas tem desacelerado (-30% a/a, -13% t/t) em função de um menor percentual de terrenos nessa composição, mas levando a linha de receitas a apropriar para R$ 957,3 milhões (+45,1% a/a, +16,5% t/t), número esse que irá compor a receita futura da companhia.

A JHSF espera inaugurar o Boa Vista Surf Lodge Hotel e o Fasano Club ainda em 2024, que passarão a compor os resultados dos segmentos de hotéis & restaurantes, e clubes & locação, respectivamente, intensificando suas linhas de renda recorrente já para o próximo exercício.

Desempenho das ações e perspectivas

Nos últimos 12 meses, as ações JHSF3 apresentam leve valorização na casa de 1,2% (até a data do último fechamento, 14). Ao nosso ver, esse movimento é reflexo não só de uma volatilidade acentuada na curva de juros doméstica, como também de uma alteração nas dinâmicas fundamentais da companhia, como (i) a rotação do mix de produtos do segmento de incorporação, com maior percentual de produtos construídos e redução no volume de terrenos e; (ii) o maior foco em segmentos de geração de renda recorrente, que contam com um receitamento mais perene, gradual e com menor dependência de lançamentos pontuais de empreendimentos imobiliários. Além disso, entendemos que o mercado também busca adaptar a precificação das ações à reciclagem de ativos no segmento de shoppings, após as recentes vendas de participações minoritárias realizadas no segundo semestre de 2024.

Após incorporarmos os números mais recentes da companhia e revisitarmos as premissas adotadas em nosso modelo de valuation, divulgamos nosso novo preço-alvo em R$ 7,50 para final de 2025, mantendo recomendação de Compra.

Desempenho Operacional e Financeiro

Incorporação + Locação

No 3T24, o segmento de incorporação contabilizou uma receita líquida de R$ 118 milhões (-30% a/a, -13% t/t). As vendas contratadas foram de R$ 378 milhões (+44% a/a, +37% t/t), com 79% do total referente à produtos construídos, contra apenas 56% no trimestre imediatamente anterior. Esse arranjo conta com um maior valor agregado, mas apenas transita nas receitas da companhia à medida que as obras avançam. Dessa maneira, embora as receitas reconhecidas tenham recuado no trimestre, a linha de receitas a apropriar avançou para R$ 957,3 milhões (+45,1% a/a +16,5% t/t), e contribuirá nos resultados futuros da JHSF.

Já o ramo de imóveis residenciais de alto padrão para locação & clubes permanece incrementando as receitas da companhia, contribuindo com uma receita líquida de R$ 27,7 milhões (+38% a/a, +47% t/t). O segmento conta com 64 unidades residenciais em operação, e mais 142 em desenvolvimento, além da operação do Boa Vista Village Surf Club, e do desenvolvimento do Fasano Club e do São Paulo Surf Club, ambos em fase final de entrega, com previsão de início de operação ainda em 2024. Dessa maneira, esse segmento deve continuar ganhando relevância dentro do portfólio de renda recorrente da companhia.

Shoppings

As vendas dos shoppings da companhia avançaram 25,3% a/a, com destaque para o crescimento de mais de 37% nas vendas do Catarina Fashion Outlet e a taxa de ocupação consolidada de 97,5% (+ 1p.p. a/a., (+1,4 p.p. t/t), agregando uma receita líquida de R$ 73,7 milhões no 3T24 (+20% a/a, -11% t/t). Vale ressaltar que o segmento contribuiu com uma apreciação de propriedades para investimento (PPI) de R$ 191,8 milhões no trimestre, montante majoritariamente referente ao início das obras do Shops Faria Lima (empreendimento em desenvolvimento com previsão de entrega em 2026) que não tem efeito caixa, mas que contribuiu para que o segmento entregasse um lucro líquido de R$ 156 milhões no 3T24. No trimestre, também aconteceu a venda de três participações minoritárias, como parte da estratégia de reciclagem da companhia, por meio de uma transação de R$ 273 milhões envolvendo um fundo de investimento imobiliário (FII).

Hospitalidade + Gastronomia

O atual portfólio da companhia, composto por 36 restaurantes e 10 hotéis em operação, e mais 6 em desenvolvimento, agregaram de maneira consolidada R$ 97,3 milhões em receita líquida no trimestre (+5% a/a, -2 t/t). A diária média nos hotéis cresceu 17,6% a/a para R$ 3.548, acompanhado de uma evolução da RevPar (receita por quarto disponível) de R$ 1.914 (+22,2% a/a), e uma taxa de ocupação de 53,9% (+2.0 p.p. a/a, +3,3 p.p. t/t).

Já em Restaurantes, houve movimentos mistos nas bases de comparação, com o valor do couvert médio em R$ 302,3 (+11% a/a, -6% t/t), e recuo no número de couverts servidos, aos 321 mil (-4% a/a, -4,3% t/t).

Aeroporto

Segmento mais recente do portfólio, a operação do São Paulo Catarina Aeroporto Executivo Internacional conta hoje com 12 hangares, e com previsões de expansões em mais 5 para os próximos anos. A operação trouxe uma receita líquida de R$ 43,6 milhões no período (+35% a/a, -1% t/t).

Consolidado

O segmento de incorporação segue em um movimento de reorganização do mix de produtos, reduzindo a participação de terrenos no total e desacelerando o reconhecimento de receitas no segmento. Já os ramos de renda recorrente da companhia permanecem como destaques, conseguindo entregar algum crescimento de receitas, contribuindo com um maior grau de previsibilidade nos resultados, embora sem a pujança antes vista pelas vendas oportunísticas do segmento de incorporação. Assim, a receita líquida consolidada recuou aos R$ 373 milhões no trimestre (-5% a/a, -6% t/t), levando o lucro bruto aos R$ 188 milhões (-14% a/a, -24% t/t).

O resultado financeiro apresentou um maior déficit, aos R$ -88 milhões (+49% a/a, +126% t/t), influenciado pela captação de um CRI no valor total de R$ 700 milhões e remunerações entre (i) CDI +0,20% e 0,35%a.a. (ii) IPCA+7,02% a.a. e (iii) prefixado em 12,14% a.a. Na estrutura de capital, a dívida líquida ajustada (incluindo a linha de contas a receber) somou R$ 1.235 milhões, equivalente a cerca de 24% do patrimônio líquido da companhia (+1,7 p.p. t/t, +2,4 p.p a/a). Vale lembrar que, em evento subsequente, em novembro de 2024, a companhia captou R$ 600 milhões adicionais também como CRI, com remuneração entre IPCA+7,42% a.a. e IPCA+7,5% a.a., com prazo de vencimento entre 10 e 15 anos, alongando a duration média da dívida da companhia de 4,5 para 6,2 anos.

Como os covenants de dívida mais baixos estão em torno de 60% do patrimônio líquido, a companhia permanece com uma estrutura de endividamento dentro dos parâmetros estabelecidos contratualmente.

Por fim, a JHSF entregou um lucro líquido de R$ 140 milhões (+21% a/a, -17% t/t), substancialmente influenciados pela valorização das propriedades para investimento (PPI) conforme detalhamos na sessão de shoppings.

Dessa forma, é importante compreender que a JHSF passa por um momento de transição, com foco nas linhas de negócios de geração de renda recorrente, e que a evolução das receitas tende a se dar de maneira gradual, à medida que cada segmento atinja estágios mais avançados de maturidade e que os projetos de expansão se materializem para potencializar os resultados da companhia.

Confira as premissas adotadas para a revisão do preço-alvo no relatório completo!

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