Direcional (DIRR3) 3T24: Receita líquida atinge o maior patamar da história da companhia

A Direcional entregou mais um resultado de aceleração nos lançamentos e vendas, dessa vez impulsionado por um projeto lançado junto ao Programa Pode Entrar, da prefeitura de São Paulo. Com isso, a velocidade de vendas medida pela VSO (vendas sobre oferta) avançou para 28% no trimestre (+1,8 p.p. t/t, +11,4 p.p. a/a), contribuindo para um reconhecimento de receitas de R$ 911 milhões, maior patamar em toda a história da companhia e 63% maior que no mesmo período de 2023. Os reflexos dessa aceleração estenderam até o lucro líquido, que atingiu R$ 160 milhões, renovando o recorde para um único trimestre e avançando 133% em relação ao 3T23.

Desempenho das ações e perspectivas.

Os papéis da DIRR3 sobem 44% em 2024 (até ontem, 07), e na janela de 12 meses já acumulam uma valorização de 72%. Trata-se de uma das melhores performances no período, não só dentro do setor imobiliário, como da bolsa como um todo.

Esse movimento é reflexo da combinação de um segmento aquecido puxado pelas favoráveis condições oferecidas por programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida, com um desempenho operacional muito competitivo e uma estrutura de capital conservadora da Direcional, permitindo um posicionamento de destaque no contexto atual.

Dessa maneira, permanecemos com recomendação de compra e preço-alvo para 2025 em R$ 33,50.

Desempenho operacional e econômico-financeiro

A Direcional lançou 15 novos empreendimentos no 3T24, totalizando R$ 1.444 milhões em VGV (%DIRR; +20,7% a/a, +14,7% t/t), com um mix de cerca de 62% pela marca Direcional voltado ao segmento econômico, que representou mais de 72% do total de lançamentos no período, de 29% dentro da marca Riva, com foco em médio padrão, e o restante referente a um projeto no âmbito do programa Pode Entrar, da prefeitura de São Paulo.

Já as vendas líquidas (%DIRR) atingiram R$ 1.373 milhões, superando em 83% na comparação com o mesmo período de 2023. Como o projeto lançado junto ao Programa Pode Entrar não enseja força de venda, a velocidade de vendas medida através da VSO no trimestre recebeu um impulso e atingiu 28% (+1,8 p.p. t/t, +11,4 p.p. a/a). No entanto, quando desconsideramos esse projeto, a VSO teria sido um pouco mais baixa, em 25%. Ainda assim, o forte desempenho de vendas contribuiu para uma geração de caixa de R$ 33 milhões no trimestre, e um acúmulo de R$ 195 milhões em 2024. Esse valor poderia ter sido ainda maior, se não fosse uma alteração de regras de desembolso de valores financiados pela Caixa Econômica Federal. A partir de agora, os valores relativos à financiamentos imobiliários somente serão repassados às incorporadoras após o registro do contrato em cartório, adicionando alguns dias ao fluxo total de recebimento desses recursos. Dessa maneira, a Direcional finalizou o 3T24 com um saldo a receber de R$ 85 milhões por contratos assinados, mas ainda em aguardo do trâmite de registro cartorário.

No período, a companhia adquiriu 24 novos terrenos, que representam potencial de VGV de R$ 5,0 bilhões, e que se somam ao landbank da companhia que já soma R$ 39,2 bilhões em VGV potencial (%DIRR). A estimativa é que esse banco de terrenos, um dos mais robustos dentre as companhias listadas com foco no segmento econômico, seja suficiente para cerca de 206 mil novas unidades, equivalente a 10 anos de lançamentos no ritmo anualizado do volume registrado nos 9 primeiros meses de 2024.

A linha de resultado a apropriar (REF) de vendas de imóveis evoluiu para R$ 2,6 bilhões (+96% a/a, +12% t/t), com uma estabilidade trimestral na margem REF aos 43,4% (+0,7 p.p. a/a), o que gera expectativas de continuidade de resultados fortes nos próximos trimestres, acompanhando o gradual reconhecimento dessas receitas de acordo com a evolução das obras dessa nova safra.

Já a receita líquida reconhecida no trimestre chegou à R$ 910,6 milhões, (+7,9% t/t, +63% a/a), maior nível em toda a história da companhia, puxando o lucro bruto para cima, aos R$ 332 milhões (+10% t/t, +73% a/a).

As despesas gerais, administrativas e com vendas (SG&A) atingiram R$ 133 milhões, um avanço nominal de 7,4% t/t, mas que representaram 14,6% da receita líquida, estável na base trimestral e uma queda 2,1 p.p. em relação ao mesmo período de 2023.

Por fim, a Direcional registrou um lucro líquido de R$ 160,5 milhões, (+133% a/a, +9,8% t/t), maior patamar da história da companhia, acompanhada de uma margem líquida de 17,6% (+0,3 p.p. t/t, +5,3 p.p. a/a).

Ao longo do terceiro trimestre, a companhia finalizou a emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) no valor total de R$ 312 milhões após exercício da opção de lote adicional. A captação saiu com rating brAAA pela S&P Global, e foi realizada em duas séries, sendo a primeira com vencimento em 5 anos e remuneração de 103% do CDI, e a segunda de 7 anos atrelada ao IPCA +6,67% a.a. Dessa maneira, a dívida líquida consolidada da companhia atingiu R$ 91 milhões, revertendo posição de caixa líquido apresentada no trimestre anterior, mas equivalente a apenas 4,1% de seu patrimônio líquido, patamar bastante conservador em seu segmento de atuação.

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