Aluguel via Airbnb também paga imposto? Veja como evitar problemas com o Fisco

Por Gustavo Boldrini, do Broadcast

São Paulo, 09/08/2024 - Nos últimos anos, o setor hoteleiro mundial tem convivido com uma concorrência de peso: o Airbnb. No Brasil, em 2023, dados da plataforma de locação de imóveis mostram que seus hóspedes visitaram 2.330 cidades brasileiras. Em todo o mundo, já são mais de 5 milhões de usuários do Airbnb.

Como de costume, a consolidação de uma plataforma tecnológica inovadora costuma levantar debates sobre regulação. Por aqui, o tema da vez é a questão tributária. Mais precisamente, a não declaração dos rendimentos obtidos com alugueis por donos de imóveis que locam suas propriedades via Airbnb.

Segundo estimativa do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (Fohb) para reportagem do Estadão, nos últimos cinco anos deixaram se der declarados cerca de R$ 15 bilhões em impostos por usuários da plataforma. E aqui não se trata somente de sonegar. Muitas vezes o próprio locatário não sabe se deve declarar os rendimentos com o aluguel via aplicativo, muito menos como fazer isso.

Precisa pagar imposto no aluguel via Airbnb?

Assim como ocorre com um aluguel de imóvel tradicional, o aluguel de imóvel por temporada via Airbnb é, sim, sujeito à cobrança de Imposto de Renda (IR). Afinal, trata-se de uma fonte de renda do proprietário.

"Normalmente, a pessoa que está locando vai receber esse rendimento de uma pessoa física, e a pessoa física de uma maneira geral não faz retenção na fonte. O locador então é responsável por apurar e recolher o próprio imposto de renda, de forma mensal", explica Henrique Lopes, sócio-fundador do KLA Advogados e especialista na área de Direito Tributário.

O proprietário de um imóvel de Airbnb, portanto, tem as mesmas obrigações de um proprietário que faz a locação do seu imóvel na forma convencional, com contratos de mais longo prazo. Isso significa que ele precisa emitir o famoso carnê-leão todos os meses, declarando o rendimento total de alugueis que lhe foram pagos no mês anterior e pagando o imposto mensalmente.

E é aí que muita gente acaba se perdendo. Afinal, tem proprietário que aluga seu imóvel várias vezes no mês, para várias pessoas diferentes. E isso acaba dificultando na hora de colocar os ganhos no papel.

"Existe uma dificuldade prática nisso porque aluguel de curto prazo tem um grau de incerteza a respeito de qual vai ser o resultado efetivo ao final do período de apuração, e você não faz recolhimento por operação, mas sim a somatória das operações feitas no mês. Isso pode desestimular porque traz certa complexidade ao processo", comenta o advogado.

Existe faixa de isenção para quem aluga imóvel via Airbnb?

A advogada Camila Pelizaro de Arruda Camargo, sócia do tributário do Lopes Muniz Advogados, lembra que a tributação do aluguel via Airbnb segue a tabela progressiva do IR, que vai até a faixa de 27,5%. Neste ano, está isento de pagamento de IR o proprietário que tiver uma renda de aluguel mensal inferior a R$ 2.259,20.

"O imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento do rendimento e representa uma antecipação do imposto devido na declaração de anual (DIRPF)", acrescenta Pelizaro.

Vácuo regulatório

Assim como outras plataformas digitais como Uber e iFood, o Airbnb representa uma novidade para a qual a legislação brasileira não estava preparada. Não se trata de uma rede hoteleira, sobre a qual poderiam incidir os impostos e regulações do setor. Tampouco os contratos de aluguel da plataforma possuem a mesma regulação que os contratos comuns, nos quais as imobiliárias têm a obrigação de informar anualmente ao Fisco todos os valores recebidos pelos locadores. Neste vácuo regulatório, a responsabilidade fica com o proprietário.

"No caso do Airbnb, nem as normas do setor de hotelaria nem aquelas impostas às imobiliárias são aplicáveis. Atualmente, então, cabe ao proprietário informar os ganhos obtidos por meio da plataforma e pagar o imposto correspondente, sob pena de pagamento de multa", orienta Maria Victória Santos Costa, sócia do escritório MV Costa Advogados e especializada em direito cível, imobiliário e sucessão empresarial.

Como saber se eu posso locar meu imóvel no Airbnb?

Segundo Costa, a locação via Airbnb foi reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 2021 como uma atividade de natureza atípica. Ou seja: não se trata nem de uma hospedagem tradicional nem de um aluguel comum. Por isso, se estivermos falando de um apartamento ou casa em condomínio, cabe à convenção condominial ditar as regras.

"Mesmo que a convenção preveja apenas a utilização exclusivamente residencial das unidades, isso seria suficiente para afastar a possibilidade de locação via Airbnb naquele condomínio", explica a advogada. "Por outro lado, caso não haja previsão na convenção de condomínio - aprovada por 2/3 dos condôminos - o síndico não poderá impedir a locação de unidade autônoma naquele modelo", acrescenta.

• Portanto, para saber se você pode ou não alugar seu imóvel via Airbnb, caso ele esteja em um condomínio, é necessário verificar o regimento interno do empreendimento.