Volume médio de emissões de LCI cai à metade após mudança de regras

Por Circe Bonatelli, Matheus Piovesana e Luana Pavani, do Broadcast

São Paulo, 07/05/2024 - A emissão de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) caiu pela metade após a resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) apertando as regras para oferta desses títulos. O volume de emissões ficou em R$ 11 bilhões em fevereiro e repetiu R$ 11 bilhões em março. Esse montante representa uma baixa de 56% em relação à média de R$ 25 bilhões por mês vista nos 12 meses anteriores, de acordo com dados da B3.

A LCI vinha em ascensão no mix do funding do mercado imobiliário. A sua participação subiu de 9% em fevereiro de 2022 para 17% em no mesmo mês de 2024. No período, o estoque de letras foi de R$ 155 bilhões para R$ 367 bilhões. Já no fim de março recuou para R$ 362 bilhões.

O que mudou na emissão de títulos incentivados?

No início de fevereiro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou duas resoluções com ajustes nos lastros elegíveis e nos prazos de vencimento de títulos incentivados como certificados de recebíveis (CRA, CRI) e letras de crédito (LCA e LCI).

Relembre: CMN ajusta lastros e prazos de vencimento de títulos incentivados como CRA, CRI, LCA e LCI

No caso de LCI e LIG, o CMN especificou as modalidades de crédito imobiliário aceitas como lastro, passando a aceitar apenas operações de natureza imobiliária clara. A resolução também amplia o prazo mínimo de vencimento dos títulos emitidos de 90 dias para 12 meses.

Com isso, deixaram de ser admitidas como lastro de LCI operações para pessoa jurídica sem conexão com o mercado imobiliário, mesmo que garantidas por imóvel, como operações de capital de giro.

Para Raphael Nascimento, diretor de instituições financeiras da Fitch, a queda nas emissões de fato refletiu a decisão do CMN. "Alguns investidores gerenciavam as LCIs como reserva de liquidez. E a mudança de prazo mexeu com isso."

Na visão da Abecip, um dos problemas criados com a mudança de 3 meses para 12 meses foi a redução do interesse de investidores pelas LCIs. A queda nas emissões evidencia que o público que aplica nesse título valoriza a liquidez e não tolera ficar com o dinheiro represado por um ano, segundo Gamba.

Outro efeito potencial é o aumento do prêmio para essas emissões, que já vem sendo percebida por algumas instituições. Ou seja: os investidores estão demandando uma remuneração maior para comprar os títulos. "Com uma base de investidores menor, acreditamos que haverá um impacto de aumento no custo de captação para atrair os investidores", diz o presidente da Abecip.

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Para o sócio do escritório NFA Advogados, Carlos Ferrari, a mudança da norma gerou um desequilíbrio. "Até a oferta e a demanda serem recalibradas novamente vai levar um tempo, que é o tempo de as instituições buscarem instrumentos alternativos de captação de recursos a custo mais interessante. Isso deve se prolongar pelo ano todo", diz Ferrari.

O maior impacto será sentido pelos bancos menores, que não contam com tantas opções de captações de recursos quanto os grandes. "Em linhas gerais, na nossa opinião, os bancos menores são os que sofrem mais. Os grandes conseguem realocar emissões", aponta Cláudio Gallina, diretor sênior de crédito na Fitch Ratings, citando CDBs, outros tipos de letras e fundos.

Funding para construção

A atual retração na média de emissões de LCI pressiona a disponibilidade de recursos para abastecer a compra e a construção de imóveis, que vem sofrendo também com a onda de saques da poupança. No acumulado deste ano até abril, a poupança acumula um saque líquido de R$ 23,775 bilhões, muito impactado pela retirada de R$ 20,148 bilhões em janeiro. Em 2023, a caderneta registrou um saldo negativo de R$ 87,819 bilhões.

As regras do Banco Central determinam que 65% dos depósitos das cadernetas sejam destinados ao crédito imobiliário. A regulação visa tornar o financiamento mais barato, já que a poupança gera um custo baixo para o banco, na ordem de TR + 6%. Os bancos podem emprestar mais do que têm nas cadernetas, mas precisam buscar recursos em outras fontes, cujo custo é maior. São os casos de letras de crédito ou certificados de recebíveis, geralmente atrelados ao CDI. Em 2023 o CDI foi de 13% - mais que o dobro da caderneta. Para 2024, deve ficar um pouco abaixo de 10%, ainda um patamar alto.

Por sua vez, o juro médio do crédito imobiliário para pessoas físicas com taxas de mercado está na faixa de 11,6%, segundo dados do Banco Central. Especialistas consideram esse nível muito alto, na casa de dois dígitos, mas ainda assim o mercado de crédito imobiliário vem evoluindo. Os financiamentos atingiram o R$ 255 bilhões em 2021, R$ 241 bilhões em 2022 e R$ 251 bilhões em 2023 - os três maiores volumes da história. Para 2024 é esperado um novo recorde histórico de R$ 259 bilhões, segundo a Abecip. "O mercado continua performando de forma positiva mesmo em um ambiente de juros altos", firmou Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Essa conta inclui recursos vindos do FGTS este ano, que devem somar R$ 106 bilhões. Em 2023, a Caixa Econômica Federal, que opera grande parte das linhas financiadas pelo Fundo, direcionou a elas clientes que poderiam ser enquadrados na poupança, diante da escassez das cadernetas.